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| 这套有纠纷的住宅在丁湄付出首期房款后仍接待了不少买楼者钟跃均/图 |
房屋产权争夺战
来源: 作者:南方周末记者 潘晓凌 发自广州
自打从中介手中购入这套房产，丁湄就陷入无休无止的焦虑。从广州大道中到番禺区法院，再到大石镇交易所，这之间两小时的车程，她来回跑了不下20趟。还有她人生中无数的“第一次”：第一次拨打110，第一次在墙上泼墨，第一次花两万元请了律师，第一次打官司，第一次彻夜地失眠……
通过“满堂红”，丁湄以60.5万元的价格从黄莹珲处购得一套120平方的房产，而黄莹珲在收到丁湄24万元的首期款后，又以70万元的高价放盘。
入住新家，业主丁湄（化名）没有宴请朋友，操办“开灶”仪式——在她的老家，这仪式叫“烧锅底”。眼下，客厅没法招待客人，就连她自己，回家时也不愿多望卧室一眼。客厅的墙上，朋友帮她用粗头毛笔刷了两行刺目的大字：此房纠纷中，交易有后患。
要在平常，爱整洁的丁湄连一小块污斑都容忍不了，可现在，她已顾不上更多的忌讳。每次回到这个还不知道属不属于自己的家，泪水都在眼眶里打转，她强忍着，暗地里叹气。
远在贵阳的父母隐约知道女儿买房子“出了点纰漏”，至于纰漏有多大，丁湄不敢告诉他们，父母年事已高，“经不得这刺激”。事实上，这两个月来，她正常的工作和生活已被弄得一团糟，她的全部情绪，连同辛辛苦苦积攒多年的24万元积蓄，全被拖入一场争夺房产的纠纷中。
“他想卖更高的价格”
今年6月4日，丁湄通过满堂红中国置业有限公司广州分公司吉祥道分店（以下简称“满堂红”），约定以60.5万元的价格，从卖方黄莹珲处买下广州碧桂园一套三室一厅的住宅，在交付了2万定金和22万元首期楼款后，她开始入室装修。
房产过户当天，黄莹珲却要求她付清未交的5000元首期款，否则就解除合同。“5000元是经双方约定，在卖方解决天花板漏水问题后交齐。如无约定，我怎会拿到钥匙？”丁湄没理会，继续装修。
天花板漏水，是在她交了两万元定金，第二次去看房时才发现的。之前，丁湄从看房到交付定金，只花了几小时，“像买一棵白菜那么简单”。“眼下房价像发了酵的面包，再犹豫，只会是自己吃亏。”丁湄说。此前，她曾两次看中房子，本想“故作矜持”，以争取砍价余地，没料两次均是次日致电中介，就被告知已有人出手下了定金。
7月28日，丁湄接到装修工人的电话时，差点没气晕，“房门锁居然被换了，工人进不去！”
中介协调未果。8月10日，丁湄与同事前往碧桂园一看究竟，却迎面碰上“满堂红”的物业顾问与一拨看房的客人，双方冲突骤升至顶点，并招来了110和小区保安。警察也叫来了卖方黄莹珲，屋内骂声、劝架声混成一片。
陪同丁湄前往探房的朋友傅海嵩告诉南方周末记者，当时，黄莹珲提都不提5000块钱押金的事了，直截了当地说，要想买下这套房，就得再加5万块。“很明显的，他要求终止合同的原因，并不是首期楼款没有交完，而是想卖出更高的价码。”傅海嵩说。
闹得不可开交，看房的客人却一直没走，仔细打量房间的同时，他们告诉丁湄，中介报的房价是70万元。“看样子，如果我同意解除合同，他们会立即买下来！”丁湄说。
交易惊现短期炒家
这一次冲突后，双方曾在“满堂红”的牵头下谈判，不到两分钟，黄莹珲扭头就走。“他的底线是最少加价至62万，”丁湄说，“我在法律上无过错，一分钱也不愿多给他。”丁湄清楚地记得黄莹珲当时甩下一句话，“要告你就告去”。
“我就是不工作了，也要去告他！”丁湄决定“豁出去了”。咨询过律师，她却发现，在法律的逻辑里，黄莹珲竟是一个追不着的“影子”。
广东法则明律师事务所李瑾律师告诉本报记者，黄莹珲并非业主，而是业主代理人，如买方就这起房产纠纷申请仲裁，只能以原业主作为被申请人。
“黄莹珲在法律上不承担责任。”满堂红高级法务主任龙慧珠介绍，黄莹珲与原业主交易时，没有将产权过户到自己名下，而是办理了全权委托公证，“以代理人身份买下这套房子”。
丁湄的代理律师、广州美联律师事务所律师陈新志说，卖方以代理人身份交易，其间一旦产生纠纷，买家通过法律追责，只能追究原业主责任；而原业主如陷入经济纠纷，房产遭冻结，代理人将血本无归。“这一般是小炒家使用的手段，购进笋盘（低于市场价的楼盘），短期内高价售出。办理全权委托公证，可规避庞大的税费。”
“满堂红”运作部总监何皓雯称，2007年，随着卖方以代理人身份进行二手房交易情况的增加，相关纠纷也比往年要多。合富置业的一位高管认为，这种交易方式在二手房交易过程中最容易引起纠纷。
纠纷仍在加剧。丁湄接二连三地遭遇“超乎想象的怪事”。8月底，她被法院告知，黄莹珲在未退还她22万元楼款与两万元定金的情况下，竟将房子以49万的价格，卖给一名叫汤作能的男子。而此人，则是丁湄交付首期楼款时，黄莹珲指定打入的银行账户户主。
在南方周末记者的陪同下，丁湄前往广州市番禺区大石交易所查询这笔交易情况。在熙熙攘攘的交易所大堂里，又戏剧性地与卖家黄莹珲撞个正着。本报记者上前打探，得知他正在出售另一套二手房。
此后，本报记者通过“满堂红”的物业顾问，在其内部网上查到，黄莹珲与汤作能交情匪浅。2006年1月，二人在满堂红吉祥道分店任见习顾问，后陆续离职。直到买房时，汤作能一直是“满堂红”下属的亿达按揭公司番禺区的见习信贷顾问。本报记者从“满堂红”员工处了解到，黄莹珲离职后，以炒楼为职业，碧桂园这套房子，是他在今年2月份，同样通过“满堂红”，以52万元价格买下，4个月后，以60.5万元卖给丁湄，现在又以70万元的高价放盘。
“满堂红”高级法务主任龙慧珠接受南方周末记者采访时称，没查到公司曾有这两名员工，即使有，他们离职后的行为，也属于个人行为，与公司无关。
“在这起纠纷中，满堂红无法律上的责任，但在职业道德上，他们有问题。”律师陈新志告诉本报记者，其一，在明知该房有纠纷的情况下，满堂红仍带客人看房；其二，满堂红法务主任龙慧珠亲到番禺区人民法院，替黄、汤二人提交材料，明显偏袒卖方。
龙慧珠答复本报记者，黄莹珲最初在吉祥道分店放盘，房源信息当时已输入公司内部系统，市桥分店的员工不知该房已经交易，才会带客人前去看房。
她解释，楼盘一旦进行交易，公司内部系统内的相关信息会隐蔽，但员工习惯将房源信息抄在本子上，因此往往没及时更新信息。而她不知自己名字与联系方式被留在番禺法院，也从未参与此事。
“已不是钱的问题了”
在番禺法院看到黄莹珲与汤作能两人提供的交易证据，丁湄才发现对方“速度之快，交易之专业”。两人没有通过中介，而是在14、15号两天，分三次交付共49万元房款及各项税费。如果不是被法院查封，房产将很快会过户到汤作能名下。
申请查封房产，这是代理律师陈新志的建议，法院也及时予以查封。但不久，陈新志告诉丁湄，对方已向番禺区人民法院提请解封，基于三点理由：汤作能已实际占有房产，已支付全额楼款，且在本案中不存在过错。要说服法院继续查封，得驳倒这三点。
在广州市仲裁委员会办理完这一手续后，丁湄又马不停蹄地张罗搬家，她用相机拍下浴室、卧室作为证据提交法院。但她不愿每天都回这个家，没一个晚上睡得着，“感觉不是回家，而是占地盘，一离开马上就会被人抢走。”
这位公司白领甚至还预想如何应对N场可能碰到的争端，如果有人找上门来，她就振振有词地一条条反驳。“结果，没人来找茬，我先神经衰弱了。”丁湄一脸苦笑。“这明显是一桩虚假交易。”律师陈新志对打赢这场官司成竹在胸，黄莹珲与汤作能不但曾是同事，且关系密切，否则黄莹珲也不会指定丁湄将首期款打入汤作能的账号。黄莹珲因60.5万元的价格太低而强行与丁湄终止合同，怎么会愿意以49万元的价格出售？作为买方，汤作能明知此房有纠纷，仍愿意交易，明显存在过错。且两人的交易凭证只有三张总金额为49万元的印有两人手印的收据与一张15万元的银行转账凭据，不足以证明他们进行了真实交易。
让丁湄感到“不幸中的万幸”是，在黄莹珲与汤作能完成购房交易前两天，她及时通过广州市仲裁委查封了该房产。目前，广州市番禺区人民法院已向律师陈新志表示，鉴于双方提交的证据材料，如黄莹珲与汤作能未提供更充分的证据，法院暂时不予解封。
陈新志曾受理过数桩二手房交易纠纷，类似纠纷随房价飙升而增多。广州市中介服务管理所书记史小明也证实，今年到中介管理所的投诉，与买方反价及与全权委托代理人交易有关的案例有所增加。
律师陈新志向南方周末记者介绍，买方向卖方支付楼款，应直接打入对方账号，而非第三方，或打入中介的专用账号，以确保交易安全。如房子仍在分期付款，房产证押在银行，赎契后，房产证不能落在卖方手上，而是由被指定委托的中介代管。这两点，“满堂红”都有失职之嫌，尤其是该房房产证始终掌握在黄莹珲手中，一旦陷入纠纷，对买方非常不利。“如果丁湄晚两天申请查封，房产就正式过户到汤作能名下，她之前给付的24万元楼款也很有可能打水漂了。”陈新志说。
等待法院做出裁决期间，黄莹珲曾两次联系律师陈新志，请求赔付5万元以求私了，律师询问丁湄的意见，后者坚决回绝。“现在已不是钱的问题。”丁湄眼袋浮肿，一脸憔悴，这两个月，她的同事还以为她在外兼职或休假了。只有她自己清楚，从广州大道中到番禺区法院，再到大石交易所，这之间两小时的车程，她来回跑了不下20趟。她还做了N件“人生第一次”：第一次拨打110，第一次在墙上挥墨，第一次花两万元请律师，第一次打官司，第一次彻夜地失眠……
在律师的鼓励下，丁湄渐渐对结果乐观起来。她开始打算，夺回房子后，她要亲自一遍一遍地打磨墙壁，刷上油漆，直到把墙上的墨汁刷得不留一丝痕迹。南方周末
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