房贷新政警戒房市不再适合投机

　　央行联手银监会在27日深夜紧急发布新的房贷政策，要求对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的借款人，贷款最低首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时明确规定，对经国土资源、建设主管部门查实的有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。

　　本报记者 王原

　　地产市场个人投机遭禁

　　对此专业人员评价认为，上述新政策对个人而言意味着目前的房地产市场不再适合投机，甚至不适合投资，以往一些投机分子“空手套白狼”的获利举措将遭禁。

　　对于房地产商而言，意味着投资和投机成分较多的一线城市开发商，可能面临较大的打击，而对于银行而言，房贷收入的增量将会下降，但是信贷风险也会同步下降。

　　据中原证券房地产行业研究员魏博认为，“上述政策打击的仅仅是地产市场的投资或者投机行为，而不是个人的自住需求。反映了管理层希望房价稳定的意图，因为房价上涨过快，对于社会整体稳定发展不利。”

　　地产股投资区别对待

　　当天，受此消息影响沪深两市大幅上涨，创出新高，且地产股大涨。部分观点认为，目前内地市场的投资渠道依然不多，资金主要在房地产、股市两个市场流动，如果房地产不再适合投机，那么资金很可能继续涌向股市。

　　银河证券分析师高晓峰认为，“当天的上涨应该遵循牛市思维，即利空出尽是利好，因为目前市场动能较强，且有节日做多情结。但是，部分地产股中短期内还是可能面临一定的调整。”魏博认为，“新政策对于房地产上市公司而言要区别分析。目前主要开发自住住房的地产商比如栖霞建设等，不会有明显的冲击，因为目前住房的自住需求依然强劲，同时对于那些开发大型商业地产的公司而言，比如金融街等，也不会有明显的冲击，因为他们的项目主要销售给资金实力强大的大型企业。但是对于那些在上海、北京、广州等一线城市开发中高档住房的开发商而言，将面临较大的市场压力和资金压力。”

　　房产市场自住需求刚性

　　地产中介商有关人士评价认为，“此次管理层的新政策效果如何，只需等到下个月的成交量数据出炉，就可以知晓，目前不作评价。目前可以肯定的是，城市住房的自住需求以及改善住房条件的需求很强。”

　　值得注意的是，央行最新的专题研究报告指出，“内地商品房需求保持刚性的因素有三，一是受去年房地产调控政策的影响，持币待购者增加，但年初以来房价涨势并未趋缓，住房需求集中释放；二是流动性过剩和人民币升值预期，以及股市转移出的变现资金；其三商品房竣工面积增长有限，商品房的实际供给仍然没有明显增加。”

　　房地产市场

　　一手影响不大二手供应将增加

　　中国房地产指数系统办公室主任陈晟认为：近年来，房地产投资持续升温，个人购买多套房产的情况非常普遍，这其中包括自住型的购房者，也包括了一些炒房者，这些都在一定程度也促进了房价的持续攀升，此次出台的《通知》将有效的控制投资客的贷款炒房行为，由于购买第二套或者第二套以上住房将受到贷款限制，投资客需要动用的成本就会大大提高，这在一定程度上能够缓解市场供需不平衡的现状。

　　同时陈晟谈到，此项政策对于一次性付款的购房者和初次置业的青年人没有影响，他认为政策调整的重要目的之一，就是使有限的信贷资源更好地集中用于改善中低收入居民的住房条件，遏制投机炒作，使那些真正有需要的人能够买到房子。

　　上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏睿认为，政策对于一手房市场不会有太大影响，因为目前上海市一手房市场主要供应量集中在中外环之间，并且购房者一般都是首次置业，供应数量也相对比较平衡。

　　而二手房市场主要集中在中内环和内环线，这些区域内大多属于高档物业，限制购房贷款和提高还贷利率都会直接影响到购房者的资金运转，这在一定程度上会压制炒家购房，而且首付的提高和还贷压力的增大会促使拥有几套房源的人出售一些房源，这样将会有一些高档楼盘推向市场，短期内能够缓解中内环和内环供需不平衡的状况。

　　江敏 付毳

　　银行

　　多数银行尚未制订细则

　　昨天，沪上各家银行房贷部门的热线电话都比平时热闹了许多，大部分都是前来咨询新政策的购房者。由于央行的政策十分突然，许多银行显然还没做好充分准备。记者询问了包括工行，中行，交行，招行和民生银行在内的多家银行，他们都对外宣称具体细则还在等待总行的通知，而对于新的房贷政策何时落实，银行大多表示速度会很快，国庆过后肯定实施。

　　作为首家宣布实行新房贷政策的银行，建行总行先前已经在重庆，广东，海南等地推出了第二套住房按揭首付由先前的三成提高至四成的试点。而上海分行虽然没有进入试点名单，但据知情人士透露，部分支行从上两个月起，已经开始对第二套房贷进行控制，对部分贷款者要求其先支付40%的首付款，然后才能放贷。

　　而在某地区性银行，市民薄先生本来打算昨天申请第二套房子的贷款，可银行的工作人员告诉他，因为具体申请贷款的流程要过两个工作日才能批下来，而两天后就是国庆黄金周。也就是说薄先生最快也要等到10月8日才能申请到房贷。而到时究竟采用新旧何种政策发放贷款，现在还是个未知数。”央行的政策出的真是时候啊。“薄先生无奈地对记者说道。

　　陆勇杰 张东红

　　购第二套房贷款人

　　贷款60万20年月供增加700元

　　央行今年的五次加息曾经让“房奴”们每月的还贷压力增加不少。但好在央行为了鼓励购买第一套自住房，对贷款者实行基准利率下浮15%的优惠。而这次针对第二套房贷政策出台后，不但取消了这个优惠，还将在基准利率的基础上，上浮10%。这对贷款者的还贷能力提出了更高的要求。

　　根据通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。那么也就是说，在央行今年连续五次加息后，最新5年期以上贷款的基准利率为7.83%。银监会允许房贷在此基础上执行15%的下浮。这就意味着，如果将来执行房贷新政策，第一套房可以享受6.655%优惠利率；而第二套房的购买者，就可能必须付出8.613%的高利率，这相当于央行加息7次。

　　就以市民薄先生为例，薄先生看中的房子银行估价100万。他除了要支付比先前多了10万的首付40万以外，还要向银行贷款60万，如果以20年贷款期限，并按照9月份加息调整后的优惠利率计算，每月的月供是4,530.14元，而采用上浮后的新利率，每月月供将是5,248.79元，每月增加了718.65元。这对薄先生来讲可是一笔不小的支出。

　　陆勇杰

　　股市

　　A股房地产板块昨强劲反弹

　　昨日国内A股在节前最后一个交易日大幅上涨，沪深两市双双创出新高。上证指数一举突破5500点大关，收于5552.30点，大涨2.64%；深圳成指收于18864.55点，大涨3.19%。由于中国人民银行前日晚间正式发文提高第二套房贷的首付比例至40%后，A股房地产板块昨日在房贷紧缩利空出尽的情况下强劲反弹。

　　昨日大智慧房地产指数收于5911.73点，全日高开高走，涨幅为2.66%。昨日两市房地产板块中封在涨停板的有外高桥（600648）和天宸股份（600620），这两只房地产股都在早盘即被封于涨停位置。而权重类房地产股万科A（000002）也大涨3.25%，收于30.20元。值得注意的是，昨日上海房地产股的表现尤为突出，除外高桥涨停外，浦东金桥（600639）大涨6.25%，新黄浦（600638）大涨5.49%，陆家嘴（600663）上涨2.18%，张江高科(600895)上涨1.58%。

　　海富通收益增长基金经理陈绍胜认为，房地产行业近期受到房贷紧缩政策的影响，在走势上出现一定幅度的调整。但房地产领域的供求关系并没有出现根本变化，在房地产供求、资金供求，以及汇率对于房地产市场的影响等几个重要因素上，房地产行业依然存在较大的投资机会。尤其在央行正式发文提高第二套房贷的首付比例至40%后，短期内房地产板块已经利空出尽，后市在企稳后存在上涨空间。

　　徐可奇