郑州二手房8月售价上涨10% 涨幅居全国前列(图)

新房价格高涨使人们将目光投向二手房市场　资料图片

　　郑州二手房8月售价上涨10% 涨幅居全国前列

　　大河网讯

　　核心提示

　　日前，国家发改委、国家统计局公布的数据显示，今年8月份，郑州二手房销售价格同比上涨10％，涨幅在全国70个大中城市中排名第三，环比上涨5．9％，涨幅排名第一。

　　自去年以来，在全国70个大中城市二手房价格涨幅榜上，郑州市屡屡上榜，并且多次名列三甲，此次又“夺得”环比涨幅的冠军。可以说，在二手房价格涨幅上，郑州市在全国处于领跑集团内。

那么，郑州市二手房价格大幅上涨的原因何在？未来的趋势又会怎样呢？□记者李红余勇文李康图

　　郁闷二手房也买不起了

　　提起刚过完的十一长假，一直奔波在买房路上的郑先生身心俱疲，一路飙升的省会房价让他“很受伤”，整个长假郁闷极了。

　　今年上半年，郑先生工作调动，从开封来到郑州。他先是租房子，但这并不是长久之计。趁着十一黄金周七天长假，他到处奔波，把郑州的楼盘基本转了个遍。

　　长假头两天，郑先生也看新楼盘。郑州市区东、南、西、北新开的楼盘，他跑了个遍，“每平方米价格基本都在4000元到6000元，就连西郊的房子也多在每平方米4000元以上。价格实在太高，我根本无法承受。”郑先生向记者诉苦。

　　无奈之下，从长假第三天开始，他“转战”二手房市场。可是跑了21世纪不动产、海洋不动产等六七家中介，郑先生仍大失所望：“二手房并不像想象中那样便宜，位置、户型好一些的，年限短些的二手房价格都直逼新房价格。”

　　郑先生的目标是想买个100平方米左右的三室一厅的房子，但是他满意的二手房（金水区较好地段）也都在每平方米4000多元，最高达到每平方米5000多元，远高于他的估算。他看中的21世纪社区一套130平方米的房子，还在六楼，可要价达到了5000多元／平方米。

　　“一套房子下来，四五十万，高的能达到60万，我和妻子都是工薪族，哪有那么多钱买房子，难道不吃不喝了？这也太伤自尊了，连二手房也买不起了。”郑先生感叹道。

　　数据郑州涨幅居前列

　　据国家发改委、国家统计局的调查显示，今年8月份，郑州二手房销售价格同比上涨10％，涨幅在全国70个大中城市中排名第三，仅次于深圳（涨幅22．0％）、北京（涨幅10．6％）。郑州二手房销售价格环比上涨5．9％，涨幅排名第一。

　　记者在郑州市房管局网站公布的郑房指数看到，今年2月，二手房的成交价格为每平方米2028元，而8月份，郑州市二手房均价为每平方米2563元。

　　特别是今年6月份以来，郑州市二手房的价格已连续三个月上涨。6月份郑州市二手房的价格为每平方米2471元，7月份涨到每平方米2515元，同比涨幅均超过10％；而8月份郑州市二手房均价每平方米2563元，环比涨幅全国排名第一，同比涨幅全国第三。

　　但对于官方公布的指数价格，很多市民都表示，二手房的房价实际已经翻了快两倍，较新的房子基本都在每平方米4000元以上，在有些好的地段，比如郑州市六中、八中附近的2000年以后盖的二手房，都涨到了每平方米5000多元。

　　二手房的实际成交价为什么会大大高于管理部门公布的数字呢？郑州市房管局有关负责人对此解释说，二手房交易中，可能会出现为避免税收而报价低、不准确的情况。例如买卖双方为了节约契税，实际成交价20万元的房子，在向房管局报价时只报10万元，造成指数反映的价格低。

　　最近几年，郑州市房管局在使用评估价这一指标。但评估价主要是针对房子的使用价值，而房价上涨很快，买卖双方则按照市场价来进行，造成实际成交价高于评估价。

　　原因城市化进程加快

　　河南中原房地产顾问有限公司副总经理冯建军分析说，郑州市目前正在实施的大规模城中村改造，迫使大量原来的租房客转入二手房市场。有些常年租住在城中村的外来务工者，职业和收入相对稳定，不愿意远迁，就会就近购买相对便宜的二手房。城中村改造又使房租大幅度上涨，相比较而言，租房不如购买二手房。此外，城中村改造会使暂时失去房屋的房东和村民一方面出于过渡的需要购买二手房；另一方面，他们在尝到出租房屋的甜头后，对高房租的预期自然把目光投向购买二手房。随着郑州市城市化进程的加速，大量外地人口拥入，而新房过高的房价也把他们“驱赶”到了二手房市场，使他们成为郑州市二手房市场较为活跃的促进者。

　　另外，政府对二手房市场管理的相对薄弱，使一些二手房市场上的投机者，利用“阴阳合同”等手段，钻政策漏洞，在市场上兴风作浪，操纵价格。

　　“惜售”二手房成交量萎缩

　　不久前，郑州市宣布三环以内不再批商品住宅建设用地，这一政策也促使三环以内的二手房身价倍增。

　　二手房一般处在城市的中心位置，配套齐全，基本是成熟小区，与其以基本相同的价格购买城市边缘的新房，还不如购买位置相对优越的二手房。

　　据统计，2006年郑州市二手房成交量是18442套。今年年初，预计今年二手房的成交量应该在2．1万套左右。可是，直到8月份，郑州市的二手房成交量才达到1．1万套。今年前8个月中，有4个月同比成交量下降。比如，2006年8月，郑州市二手房成交2582套，而今年8月，二手房的成交量仅有1719套，同比下降三成还多。

　　据分析，成交量的萎缩，关键在于二手房房主的“惜售”。21世纪不动产郑州区域分部市场总监高峰说，他们有过一个客户，房屋的位置在北环以内的丰庆路上，最初开出的价格是50万元，后来看到有那么多的买主，就不断加价，最后以55万元卖出。不到两个月，提价10％，即使这样，房主还嫌卖得太早了，称“如果再捂两个月，少说还可以多卖5万元”。

　　正是由于对未来房屋价格的预期，致使二手房房主持房观望的气氛越来越浓，房源供应减少。

　　一方面是需求的不断增高，一方面是房主的惜售，再加上新房市场价格让人望而生畏，就促使郑州市二手房价格迅速地一路走高。

　　苗头出现恐慌性购买

　　郑州市二手房价格原来偏低，根据21世纪不动产郑州区域分部的统计资料表明，2004年6月至12月，郑州市的二手房价格在每平方米1800元左右，到了今年的8月份，二手房的价格翻了整整一倍，达到每平方米3600元左右。

　　高峰说，价格基数低使涨幅显得就大。去年以来，2002年以后上市的次新房，在郑州市的二手房市场上所占的比例越来越大，今年8月，次新房已占到全部二手房交易量的37％左右。次新房在购买的时候价格就高，进入二手房市场以后，自然会把二手房市场的价格拉上去。

　　冯建军认为，郑州市新房价格上涨突飞猛进，加剧了中、低收入阶层对原来较低的二手房价格上涨的预期，导致出现恐慌性购买的趋势和苗头。而政府把更多的精力放在对新房市场的关注上，这也导致了二手房市场跟风一路上涨。

　　预期上涨势头将会趋缓

　　对于郑州市二手房房价烫得“发烧”的情况，郑州市住宅与房地产业协会有关负责人分析说，相对于商品房来说，二手房基本上都是成熟的社区，配置良好，而且位于市中心或靠近市中心，地理位置优越，交通比较便利。

　　与二手房的价格相比，新建商品房的价格仍高出不少，尤其是郑东新区中心区的新建商品房，已经达到了每平方米6000多元，而上市的二手房中，尤其是2000年以后进入市场的次新房中，户型合理、位置适中、双气的房子越来越多，价格大多在4000元左右，比起商品房的总体价格来说还算“便宜”。而且二手房买了之后就可以入住，基本省去装修之累，也可以办理按揭贷款，比较方便。

　　“郑州的二手房价格涨高，应该也属于正常范围。”该负责人认为，过去，郑州市二手房价格在全国来说价位较低，而且，目前进入市场的房子，基本都是2000年以后的，功能、位置等都比过去要好，因此价格上涨属于正常。

　　这位负责人预测，下一步，随着市场的需求，郑州市二手房的价格将会稳中有涨，而商品房的价格涨幅则会有所缓和。

　　高峰乐观地分析说，郑州市政府已经成立了专门进行廉租房和经济适用房建设的住宅集团。郑州市已经推出的经济适用房的价格为：多层在每平方米1600元到1800元之间，高层也只在每平方米2200元左右。随着经济适用房的大面积开工和进入市场，郑州市新房价格的上涨幅度将会受到一定的遏制，二手房价格上涨的势头也会随之相应趋缓。