国土资源部收紧土地出让闸门 开发商资金链绷紧

　　本报记者 范利祥

　　国土资源部收紧土地出让闸门

　　“这个政策对于开发商的影响是非常大的。”10月10日上午，在本报记者面前，上海当地的大型开发商——上海城开（集团）有限公司一位负责人心情并不轻松。

　　他的案头摆着一份国土资源部网站上10月9日挂出的一份“第39号令”——《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（以下简称“39号令”）。

　　在土地调控风声骤紧之际，国土资源部的这份“39号令”无疑将再次在地产市场掀起波澜。这也是“物权法”推出之后，国土资源部根据“物权法”制定的首个土地调控新政。

　　土地出让金设关口

　　最让开发商忧心忡忡的是“39号令”的第二十三条中的规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。”

　　该条进一步规定：“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”

　　“如果真正执行下去，这个规定会使许多开发商资金链产生危机，甚至断裂的可能。”上海市一位长期在香港、内地之间从事房地产融资的人士表示。

　　国土资源部咨询中心一位专家对此具体解释道，在我国的不少城市，开发商缴纳部分比例的土地出让款就可获得建设用地使用权证书的情况很普遍。“很多地方比例不到50%，低的甚至不到20%。”

　　综合各地消息来看，拖欠土地出让金的情况也相当普遍。

　　最近两年，针对开发商拖欠大量的土地出让金的情况，国土资源部、财政部等多个部委已下发通知，要求各地进行清理。部分城市的清理结果，则直接说明了土地出让金问题的严重性。2005年和2006年两年，北京收回近40块拖欠土地出让金的开发用地；2006年，江苏省镇江市追缴拖欠土地出让金近5亿元。

　　“通过拖欠土地出让金来维持资金运转，这是行业内的惯例。”上海市一位开发商向记者坦言。其大致运作模式是：开发商通过拖欠土地出让金获得国有建设用地使用权证书后，再拿着证书到银行贷款，然后进行房产开发，销售回款要么归还部分土地出让金，要么进行下一轮开发。

　　该开发商还透露，他们在中西部地区开发楼盘时，有的政府负责人为吸引投资，甚至向他们许诺“土地出让金可以缓交”。

　　“为什么有的地方房地产调控难奏效？因为这种开发模式，开发商根本就不怎么缺钱。”这位开发商称，如果上述规定被严厉执行的话，开发商的资金链将会猛然绷紧。

　　工业用地将全部招拍挂

　　“39号令”的另外一个规定同样引人注意：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。这意味着，工业用地终于进入了招拍挂的范围。

　　2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》下发，要求各地工业用地要进行招拍挂。但并没有给出时间表。国土资源部则规定，要从今年11月1日起执行“39号令”。

　　“这非常有利于遏止地方政府的圈地行为。”国土资源部咨询中心的专家指出。长期以来，地方政府为了招商引资而压低工业用地价格的情况屡见不鲜。国土资源部的调查显示，近几年每年建设用地中工业项目用地占到43%。实际上，长期以来，许多地方工业用地都在“低价出让、过量扩张”，不少地方出现“零地价”甚至“负地价”。

　　此前，这项政策已在一些东部沿海省市如江苏、浙江、上海、福建等地试行，而11月1日后，全国各地都要推行。即要实现工业用地出让全部进入市场，以招标拍卖挂牌方式交易。

　　国土资源部还公开表示，最近将对各地工业用地招标拍卖挂牌出让情况进行执法监察，“发现违规者，将严肃处理”。