我国中介代理制度有不足 各方声讨“反价现象”

　　合同有漏洞两眼一抹黑

　　专家指出合同签订中各方责任、义务及时限必须界定严谨,特殊约定一定要成文

　　在众多的中介纠纷中，三方房屋买卖合同的签订最为关键，然而，却往往因为三方责任与义务的界定不清等，容易产生纠纷。

　　比如卖方忽略了过户时间和过户特定指受人的约定而导致违约、合同上约定的交付中介服务费具体时间是中介达成之时还是仅指签订合同、以及需要买方赎契时如何约定按揭方式等，如果界定不严谨，都直接引起中介纠纷，乃至诉讼。

　　因此，广州市中介服务与管理所提醒：签订合同前，应弄清房源状况、付款方式等具体操作细则，三方各自的权责应该分清。涉及具体、特殊的约定，一定要写明白。专家提出案例加以详细解说。

　　市民陈铁打算卖掉仍处于还贷期的房子，今年5月10日，他通过某大型中介公司找到了买家陈飞（化名），双方协议成交价格为38万元。陈飞在付完2万元定金后，签订一份《房屋买卖合约》约定：买卖双方于今年6月10日前办理公证委托书，办理委托关系后，陈飞须一次性支付首期楼款19万元，卖方则须将物业的房产证、贷款合同、公证书等资料交予买家。剩下的17万未还贷款由买家陈飞接着还。但合同里并没有约定过户的明确期限，以及新户主到底是谁。三方还约定，委托公证生效后，买卖双方交付了首期房款，需要各自向中介公司支付一笔中介费。

　　陈铁自称是首次卖房，加上看中这家中介在业界的名气，没怎么细看，就签了合同。但后来细读合同细则他才发现：如果签了公证委托书，房子所有的证件、材料都要给买家，买家可以轻易将我的房子转卖给别人，“房子一天没过户，万一出了什么事，岂不是都要我来承担？”陈铁于是要求买方重新在《房屋买卖合同》上，补上过户时间和过户户主姓名等约定，但对方不同意。

　　“正常人都是想尽快将房子转到自己名下，但陈飞根本不急，我多次让他明确户主是谁，给一个过户时限，他都没答应”，为了明确过户时间，买卖双方进入僵持，以致也没有按照合同约定的时间，跟买方进行委托公证。

　　9月6日，中介公司以陈铁违约为由，提出仲裁。《仲裁申请书》显示，中介公司认为卖家陈铁在收取了买方陈飞的订金后，并未继续履行合约的要求，致使合约规定的楼款未能按时支付，已经构成违约，应向中介公司赔偿违约金9800元。

　　目前，该案正处于仲裁阶段。

　　■提醒

　　1.业主陈铁的房屋处于按揭期，如要卖给他人，存在“赎契”问题，即必须先还清银行贷款后，才可办理有关交易过户手续。因此买方在付首期款后，要求陈铁将有关交易过户材料交出来并办理委托公证，从保护买方自身权益来讲是无可厚非的，陈铁应与买方、中介公司好好沟通协商。

　　买方出资帮助业主“赎契”这一行为，本身确实对买方存在较大风险。双方签合同后，买方须先拿出一笔款项帮助卖方偿还其欠银行的贷款，卖方才能拿出其抵押在银行的房产证，然后，买卖双方才能到交易登记部门办理交易过户手续。从签署买卖合同到卖方办妥“赎契”手续到买卖双方到交易登记部门办理过户递件手续，需要一段较长的时间，这段时间可能发生的风险：卖方物业办妥“赎契”手续后，由于债务其物业又被查封；卖方不诚信，办妥“赎契”手续后又将物业另卖他人；卖方不积极履行义务，拖延办理交易过户时间等等。因此，买方要求卖方出具委托其办理交易过户手续的公证书，本来是保护买方的一种合理手段。

　　2.业主陈铁担心买方利用自己出具给其的委托公证书进行炒楼，牟取不正当利益的问题，有如下建议：（1）买卖双方可通过协商，委托律师、中介公司、按揭公司等第三人为其办理交易过户手续，并约定所有交易过户手续由受委托的第三人持有，不经过买卖双方的手。

　　（2）卖方在办理委托公证书时，可在公证书上注明受委托方的权限仅为“代理卖方×××（姓名）办理将×××物业出售给买方×××（姓名）的交易过户手续”（即在公证书上写明买卖双方的姓名），使该公证书仅可以办理有具体姓名的买卖双方当事人的交易过户手续，而不能被用于从事其他行为。

　　中介行业将推诚信评分系统

　　本报讯　昨日下午，由南方都市报主办的2007年房产中介高管座谈会举行，满堂红、合富、中原等数十家房产中介高管济济一堂，就目前广州二手房市场的发展状况和行业自律问题展开讨论。广州市房地产中介服务管理所党委书记史小明表示，将建立中介行业诚信评分系统。

　　中国中介代理制度有不足

　　南方都市报副总编辑陈朝华表示，媒体对中介行业的监督和报道并非是要打击中介行业，而是希望通过报道把该行业中存在的问题理清，让消费者变得更加精明，让中介行业更加规范。

　　满堂红置业有限公司董事总经理何伟生认为，行业的问题也暴露了中国中介代理制度的不足。“中国中介代理制度属于一种居间代理，不代表买家的利益，也不代表卖家的利益，只是促成交易；而在美国，买家卖家各自都有一个经纪人来代表各自的利益。因此中国的经纪人往往只是想做最少的事情来获得最大的利润，而不会过于在意交易双方的利益。”

　　广州市房地产中介服务管理所党委书记史小明指出，“媒体的报道既是对中介行业问题的反映，也是对行业行政管理部门的鞭策。”他透露，广州即将推出中介行业诚信评分系统，消费者可以根据这个评分系统选择信得过的中介公司。

　　“反价现象”引发各方声讨

　　昨日座谈会集中讨论的问题是“反价现象”。合富置业副总经理潘宇豪指出，在楼价不断飙升的市场环境下，买卖双方的权益已经失去平衡，现在很多投诉是买家投诉业主反价。方圆地产总监陈润娥呼吁，放盘业主应有诚信，“最近我们代理过一个业主以142万元放盘后，又到其他中介以150万元和165万元放盘，业主还到处收定金，现在却不想卖了。”顺驰中国副总经理赵颖建议，避免反价的一个办法是签三方合约，更多地用法律来约束。

　　广州市房地产中介服务管理所党委书记史小明最后总结发言指出，今后二手房交易很快就会占主导地位。他提醒：“企业在追求利润最大化的时候，不要忘记社会责任，如果没有社会责任，这个企业就会被社会抛弃。”

　　“赎契”不成交易流产

　　陈先生拒交中介费成被告

　　今年9月12日，陈先生委托市内某大型房产中介公司寻找心水房屋。过了两天，该中介公司业务员何某表示有盘，开价33万元，建筑面积46.7平方米。陈先生看过楼盘后，表示愿意交易，业主白先生当时也确认了33万元的要价。

　　五天后，中介告诉陈先生，说业主要提价1万元才肯卖。陈先生评估了一下，认为34万元算下来，单价也还合算，于是同意该报价。陈先生与中介和卖方签订了三方房屋买卖合约，并向业主支付了5000元定金。陈先生回家再细看合同时发现，本以为按之前约定由陈先生单方支付3%的中介费，变成了除陈先生支付的3%的中介费外，业主白先生也要向中介公司交1%中介费。交涉一番，中介公司才同意将陈先生的中介费降为2%.签合同前，陈先生告知中介公司要选择公积金贷款的付款方式，中介答应没问题。签合同时，当陈先生要求注明是公积金按揭付款时，中介说不用写这么细，按揭包括了公积金按揭，写按揭付款就行；于是在中介的引导下，陈先生选择了按揭付款。

　　过了一段日子，何某告知陈先生，由于房子还不能办理转按揭手续。因为房子是今年4月份才用银行贷款买下的，根据银行有关规定需要满1年后才能申请办理“赎契”，即一年后业主才能申请提前偿还银行贷款手续，然后才能再办理陈先生的转按揭。同时，何某表示特殊情况也能一年内申请还贷的，不过要支付多些手续费，何某还推荐了一按揭理财公司帮陈实现提前还款。

　　这时，陈先生觉得办理手续太麻烦，需付款项也超出预想，决定不买房了。经与业主协商，业主同意解除合同并返还定金。陈先生称，白先生说当初是中介公司告诉其陈先生可能愿意加1万元的，因此白先生与中介约定将多收的1万分成，白先生从多收的1万元楼款中拿出3400元给中介，余下的6600元归自己。陈先生认为中介公司欺骗了自己，于是当中介公司要求其支付中介费时断然拒绝；但中介方认为陈先生已经在合同上签字，就应该支付中介费用，双方起了争执。最后，中介公司向法院起诉，陈先生觉得很冤枉。

　　■提醒

　　1.现在购房者在购买二手房时，经常会选择按揭付款，由于按揭的种类较多，银行的规定和要求较复杂，因此，建议购房者在选择按揭方式时，要向银行或按揭公司或中介公司弄清楚有关政策和办事程序。本案中，陈先生对按揭方面的规定不熟悉，而中介公司又没有解释清楚，因此导致了其后一系列纠纷。

　　2.购房者在签合同前，应先核实房屋权属情况，如核对房地产权证或到有关政府部门查房屋档案等，千万不得草率。

　　3.购房者如对某些特殊规定不熟，而又属自己买房要达到的目的，如户口迁移、贷款金额、放款期限、交楼条件和时间等，就一定要在合同中写明这些特殊情况，尤其是要写明如不能达到特殊要求时的免责条款，避免承担不必要的麻烦。

　　本版采写：本报记者　杨晓红　王卫国　实习生　陈子文　林文广