法官解读物权法关于物业问题新规定

　　本报记者高健

　　物权法自10月1日正式实施后不到半个月，本市各法院陆续收到了依据物权法提起的诉讼，焦点主要集中在“住改商”、车位归属、专项维修资金使用方法等物业热点问题。近日，海淀法院法官依据物权法的新规定，对这些问题予以阐释。

　　“住改商”

　　必须征得相关业主同意

　　案例:小李家住一小区临街二楼，楼下老陈将自家改成了门朝街外的一家小火锅店，生意非常好。可这下苦了小李，每天楼下人声嘈杂。小李要求老陈停止“住改商”，可老陈认为自己并没有改变房屋结构，自己的屋子怎么利用都可以。无奈之下，小李将老陈告上法院。

　　法官释法:海淀法院民三庭殷华法官对此解释说，依据物权法第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”也就是说，类似老陈这样的情况，应该在“住改商”之前征得小李这样有利害关系的业主同意，否则，相关业主可以诉至法院要求事主承担恢复房屋原状等民事责任。

　　车位

　　物业占用小区车位收益归业主

　　案例:小王发现，最近小区停车场多出很多车辆，原来是物业为了创收将停车场对外经营。小王认为，物业公司这样做，其出租收益应归业主所有。但物业公司认为，其出工出力建了停车场就应该由其享受收益。于是，小王将物业公司告到法院。

　　法官释法:殷华法官说，该问题在物权法第七十四条也予以明确:建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。据此，殷法官认为，小王有权要求物业公司恢复原状或者返还收益。

　　专项维修资金

　　住一层也要出电梯维修费

　　案例:某小区电梯坏了，维修时花了4000余元，结果，住在一层的赵大妈发现自己也要交电梯维修费。她找业委会评理说，自己从不坐电梯，不应交纳维修费。业委会答复，电梯属于住宅楼共有部分，不管用不用，业主都要出维修费。赵大妈不服，诉至法院。

　　法官释法:依据物权法第七十九条规定:建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。殷华法官表示，法条中重点强调电梯、水箱二者，意在突出二者的代表性，因为在实际生活中，由此引发的争议最多。“由于电梯属于建筑物共有部分，则该部分的维修费应由业主共同承担，赵大妈认为自己不用电梯就不出维修费是不对的。”但殷法官强调，物业如何使用维修资金应及时公布，以便接受业主监督，做到使用透明。RJ210