房贷新政挤压地产泡沫 业内人士称房价难下跌

　　房贷新政挤压地产泡沫

　　■房地产新政的市场影响调查之四■本报记者 王小霞

　　美国次级贷危机给中国房地产金融也敲响了警钟。9月末，央行、银监局颁布的关于提高第二套房贷首付比例和利率的房贷新政，令各地楼市不仅“银十”销售遇冷，而且让各大商业银行进一步紧缩银根规避金融风险。

　　“房贷新政的出台在一定程度上抑制了购房者的消费热情，市场交易量相对有所减少，但这是每次房地产新政出台后的正常市场反映，不会造成房价下跌。”北京南城一位地产商告诉中国经济时报记者，此次新政进一步打击了以量取胜的投资客，但对于真正以自住为目的购房者影响并不大。

　　首付款“水涨船高”消费者观望

　　新政出台一个星期后，本报记者随即采访了北京一些楼盘销售人员后发现，由于此次新政主要针对第二套住房，所以对于那些购买第一套住房的消费者没有太多影响。位于朝青板块一个楼盘项目的销售人员告诉记者，房贷新政后该项目接待的客户中以购买第一套住宅的人数较多。“这些客户中有一些人前期看过房后一直犹豫不决，反而是新政促使他们成为准客户。”该项目销售人员表示，一些客户感觉房地产政策越来越严，所以尽快下单以免未来政策对自身购房也会有所限制。

　　与此同时，南城一个以中小户型为主的项目销售人员在电话中告诉记者，他们原来的定位就以第一套自住客户为主，所以房贷新政对其销售影响不大。

　　但与此相反的是，一些中高档项目的销量在房贷新政后下滑较为明显。东四环附近一个中高档楼盘销售人员表示，新政前每天最少有十来拨儿客户来看房，但新政之后，每天就五、六个客户看房，成交量也下降了。这种现象在北京一些中高档项目中比较普遍。

　　“此次房贷新政将部分以投资为主的客户挤出了市场。”北京开太物业交易保证有限公司总经理白钧在接受本报记者采访时表示，随着第二套首付比例以及利率的提高，房屋的投资回报空间再次被降低，部分投资者会选择退市。

　　白钧给记者举了一个例子，他们公司有一位姓何的客户原本已经有一套房子，现在打算再投资购买一套85平米，房屋总价100万元的二手房，以前他只需要首付20万元，贷款80万元，按照等额本息方式还款，房贷月供6038元，20年利息总计约65万。

　　但是，房贷新政出台后，首付相当于翻了一番，由20万变成40万，贷款60万，按照等额本息方式，每月还款5250元，20年利息总计约66万。虽然房贷月供每月少了近800元，可是前期投入一下子增加了20万，短期内，要凑够20万可不是件容易的事。并且，更让何先生觉得不值的是，比以前少贷款20万，可20年利息总额反而多了1万。他觉得很不划算，所以暂时放弃购买。

　　有关专家表示，此次房贷首付比例提高至四成以及利率提高，可以看出银行正着手多角度挤压房产泡沫。虽然还不能完全杜绝投资客，但至少可以打击很大一部分以租养房的中小投资者和一大部分只付首付款以量取胜的投机者。

　　政策力度不够 房价难下跌

　　在此次房贷新政出台后，很多消费者寄希望于新政能拉低房价。业内人士指出，事实上，政策的初衷是想控制炒房，抑制房价，通过金融手段调控房地产市场投资过热的现状。

　　“但是，期望这一政策降低房价可能效果不太明显。”白钧表示，以北京为例，目前刚性需求仍然较大，而市场供小于求的局面并未改变，以自住为主的需求者就已经消化了很多房源。所以，房价下跌短期内很难看到。

　　成都金房集团董事长王晓白表示，房贷新政可能会使房价的上涨幅度降低，但上涨幅度降低也并非意味着房价下调，只能说在一定时期内上涨速度放缓而已。

　　纵观全国房市，好像已经形成全国价格同盟，不断上涨的房价更加刺激了投资者的欲望，买涨不买跌，再不买还要涨已经成为一种普遍的买房心理了。对于开发商的价格垄断经营行为，国家并无相应的法律法规来约束。

　　而在新政颁布的第二天，著名经济学家郎咸平在接受媒体采访时更是表示，房贷首付比例提高至四成，房价照涨。

　　有开发商表示，房贷首付比例提高的这部分也属于房价的一部分，是“自己必须买单”的内容，只不过早晚问题，因此对买家影响不大。

　　“事实上，现在主要的问题是第二套房贷申请比过去困难很多。”白钧告诉记者，在央行房贷新政出台后，各个商业银行随即开始严格执行。据了解，建设银行目前二手房贷款几乎停止。而此前房贷业务做得较多的工商银行也在收紧房贷业务，对贷款人的资质审查更加严格，申请难度进一步加大。

　　业内分析人士表示，受美国次贷危机和森豪骗贷案启示，银行发放住房贷款风险加大，适当紧缩银根，加强审核力度，不仅可以降低银行放贷风险，同时对于挤压房产泡沫、抑制恶意房产投机都有着不可估量的作用。