河南郑州城中村改造 实行“招拍挂”引争议(图)

郑州市一城中村正在拆迁（资料图片）　　商报记者陈亮／摄

“一处庭院”售楼处　　商报记者陈亮／摄

　　郑州城中村改造实行“招拍挂”引发争议(图)

　　大河网讯 属于城中村改造的金水区王马庄改造项目，已经拉好地基并开始排号预售，但该项目并未走政府新规定的招拍挂程序。

　　王马庄项目的开发商为何敢于踢开新规？分析人士说，根源在于政府规定的招拍挂程序操作性不强。■商报记者王海圣实习生贾智勇

　　【事件】

　　市民询问无土地证房能买吗

　　10月24日上午，郑州市民李先生打通了商报电话，他的疑惑是，“没有土地证的房子能买吗？”

　　据李先生称，他的工作单位在农业路，一直希望在金水区北边买一套住房，几天前听同事说国基路、花园路交叉口处有个楼盘已开始建设，便跑过去看了看。

　　“接待我的人说这个项目10月初已开始排号预售了，大概月底开始销售，如果提前预交2万元将来可抵4万元，说是可以办银行按揭，尽管房价还没有最终确定，但大概价位在4000元以上。这个价位我还能接受。”李先生说。

　　李先生搞不懂的是，“他们说这个项目估计明年才能拿到土地证，但怎么没有拿到土地证就开始预售了呢？”

　　而在听说这是一个城中村改造项目后，李先生越发有些弄不明白。李先生说，他一向关注新楼盘，“不是说城中村改造项目必须得走招拍挂程序吗，怎么没听说过这个项目走过这个程序？”

　　【查证】

　　公示的招拍挂信息未发现有该项目

　　李先生所指的这个楼盘，名为“一处庭院”，为城中村改造项目，开发商是河南利达置业。

　　１０月２４日下午，商报记者在现场看到，一处庭院的地基已经拉好，一位售楼员介绍说：“你看看，都出地面了，建起来很快的，小区建成后５万多平方米，５００多户。”

　　但她同时又说：“我们现在还没有取得土地证，也没有进行招拍挂，但招拍挂只是走个形式，已经内定了。土地证明年肯定能拿到，否则没把握我们也不敢建啊。”

　　昨天上午，商报记者致电郑州市土地交易中心，对方称“今年所有新近的招拍挂信息在中国土地市场网都有显示”，但记者登录该网站，依次找到河南、郑州、金水区版块，显示“该栏目暂时没有数据”。

　　就此，金水区城中村改造指挥部的有关人士称，“今年将有两三个项目进行招拍挂，已经向上级申报了”。目前名单还没有最后确定。

　　但按规定，未经过招拍挂，没土地证是不能开工建设的。这也就意味着，属城中村改造项目的“一处庭院”属违规建设。

　　【声音】

　　板子不能全打在开发商身上

　　所谓违规，违的是郑州市政府此前不久发布的《郑州市进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文〔２００７〕１０３号）（以下简称１０３号文），该规定称：安置房和规定安置开发比以内的配套开发商品房用地须按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。

　　１０３号文还规定，城中村改造审批之前，先要转化村（组）使用土地的性质。

　　“城中村土地大多属于集体土地，依照法定程序将集体土地转为国有土地后，办理国有土地使用证，之后才有资格开发改造。”河南省住宅产业商会秘书长赵进京说。

　　则以此考量，河南利达置业开发的一处庭院，确属多处违规。然而商报记者采访了解到，开发商尽管违规，但板子似乎不应全打在开发商身上。

　　“我很是为那些进行了前期投资的开发商鸣不平。”赵进京说。

　　【专家】

　　１０３号文件的一刀切有利也有弊

　　“这是郑州市政府在城中村改造方面迈出的新的一步。”此前的８月２日，在“中国城中村改造（郑州）高峰论坛”上，河南省社科院副院长刘道兴曾做如是分析。

　　赵进京表示，在１０３号文件下达前，就全国范围来说，郑州市城中村改造是具有先进性、科学性的，“实行的是‘一村一策’，根据不同的地理位置、不同的村民愿望，允许每个村在不违反城市总体规划的前提下，选择不同的改造方案和策略。”

　　但１０３号文件的出台，改变了这一切。

　　赵进京说，这个文件是为更好地发展郑州，初衷是好的，“但是对于历史形成的原因不能一刀切，不能说招拍挂就招拍挂，因为很多已签协议或者在建的城中村改造工程要补手续将有很多麻烦，应该有个缓冲期。”

　　“对文件颁布前已经开发的项目应该松一些。先松后紧，前宽后严。”赵进京说。

　　而事实上，因为新规门槛抬高，很多河南中小房地产企业前期的投资或许将“血本无归”，目前有的已处于停工观望状态，想继续的则不可避免会被批为“违规”。

　　【争议】

　　招拍挂应该不同问题区别对待

　　昨天上午１０时，在确定不具名的情况下，惠济区一城中村有改造项目的某房地产负责人接受了商报记者的电话采访。

　　“我们企业从来不和政府对着干，但是这个‘招拍挂’确实有不妥之处。”这位老总说，随着１０３号文件的下达，城中村改造项目面临的第一个问题就是集体土地的变性，也就是如何将城中村集体土地变为国有，因为只有国有土地才可以进行招拍挂。

　　“但事实上，全国也没有哪个城市的城中村改造是取得了显著成效，像郑州，将有１００多个城中村改造项目，但办成的没几个，绝大多数的土地使用权属于悬而未决。”他说。

　　“村民同意、村里同意、政府也同意，前期也有了很大投资，但就是办不成，按要求得拖着，哪个开发商能拖得起？想办成就不可避免要违规操作。”他说。

　　而所谓招拍挂，也就成了无本之木。另外，一个企业要开发城中村，基本上都是得前期进入，做大量细致的工作和资金投入，但如后期实行招拍挂，笑到最后的可能却是别人，“不考虑现实就全部实行招拍挂是不现实的”。

　　也许，“一处庭院”的没有土地证和进行招拍挂即是如此。

　　【律师】

　　对招拍挂的反思或许会让决策更具操作性

　　赵进京说，目前郑州共有房地产开发公司６００多家，１０３号文件的下达，意味着有大约１／４的资产在３千万到５千万的中小公司将被迫退出市场，而之前，他们在城中村开发上，已做了大量努力。

　　就此，河南正大永信律师事务所律师袁延顶接受商报记者采访时说，对准备开发商品房的土地进行招拍挂是建设部的规定，在城中村的开发上只不过是过去没有执行罢了，从维护公共利益、进行公共建设等多个方面讲，实行这一政策是必要的。

　　“因此，如果哪个项目没有实行招拍挂就建设，就得查处，政府不能继续缺位。”袁律师说。

　　不过袁律师同时提到，在民法通则上有个不溯及既往的原则，“政府１０３号文件实行的一刀切办法是值得商榷的，将带来很多问题，招拍挂所以被诟病即是因此。这就要求政府出台一个政策，应经过科学论证，要兼顾各方利益。”

　　“我认为，在眼下，必须就招拍挂进行反思，不能一刀切，得处理好松紧的问题。否则，城中村改造将很有可能出现乱糟糟的局面。”赵进京说。

　　相关链接

　　深圳这样改造城中村

　　据媒体报道，即使是在城中村改造前沿的深圳，也没有采取招拍挂方式运作。多年来，深圳采用最多的方式是开发商前期介入，在没有任何批文的情况下和村组织进行沟通、谈判，最终在谈到８５％村民都同意的情况下，再向政府申报项目。