相关官员详解新《物业管理条例》

　　本报记者 李松涛

　　物业公司是否有权对业主停水、停电？小区停车位收益究竟归谁？自10月1日新修订的《物业管理条例》实施以来，小区物业的类似疑问一直不断。10月30日,建设部与中国物业管理协会的相关领导通过中国政府网，回答了广大网民的提问。

　　表决增加了一个标准

　　“物业管理的发展与我国房地产业是相关的，在迅猛发展的同时也暴露出很多实质性的问题。”中国物业管理协会秘书长陈伟说。

　　我国内地的物业服务始于上世纪80年代，1981年内地有了第一家物业公司。物业公司真正的发展从上世纪90年代开始。但直到2003年，我国才出台《物业管理条例》。

　　陈伟提供的数据显示，按照不完全统计，目前我国物业管理企业超过3万家，从业人员大概有300多万人，城镇物业管理覆盖率达到50％左右，北京、上海、深圳等大城市都能达到70％甚至90％。物业管理所创造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升。

　　但与物业公司的蓬勃发展相比，最近几年，物业纠纷层出不穷。物业公司与小区业主在一些小区甚至剑拔弩张。

　　陈伟承认，当前的物业管理存在不少问题。比如服务意识较差，少服务多收费或者乱收费，有的甚至经营共用部位谋取自身利益。另外，有的物业管理企业和公用部门之间责任划分不明确，有的开发建设与物业管理不衔接，还有销售前期的虚假承诺。

　　“考虑对物权法的衔接，解决物业管理中存在的问题，《物业管理条例》被修订。”建设部住宅与房地产业司副司长姜万荣说，其中，涉及业主共同利益事项的规定，引人注目。

　　“最大的改变，就是涉及业主共同利益事项的表决增加了一个标准。”陈伟说。

　　修订之前，涉及业主共同利益事项的表决是按照投票权数，也就是按照面积的套数来作指标，现在则加入了投票的人数。“这就考虑到，开发商有可能是一个业主，但他所拥有的面积比较大，会影响表决的结果。”陈伟说。

　　这样的表决标准同样适用于对物业公司的解聘。原来的《物业管理条例》规定，解聘物业服务公司需经全体业主所持投票权数的三分之二以上通过，主要考虑的是房屋建筑面积及对应的投票权数。新条例除了维持原来的投票权数以外，又新增加了业主人数的规定——选聘和解聘物业服务公司，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且人数也要超过半数的业主同意。

　　“第二个大的变化就是关于表决的比例。”陈伟说，在旧的《物业管理条例》下，几个重大事项，比如制定、修改《业主公约》、《业主大会议事规程》，以及选举业主委员会等，要求特别多数的表决原则，也就是必须有三分之二以上投票权的业主的认可，才可以最终得出决议。现在，为了使表决更具有可操作性，降低了表决比例，变成了一个普通、多数表决规则，也就是按照现在的二分之一。

　　此外，第三个大的变化是，业主在表决重建、改建建筑物的时候，也作为一个重大事项按照双三分之二原则进行表决。而旧的《物业管理条例》中，关于重大事项中没有这项规定。

　　物业管理首先是服务

　　在新条例中，物业公司的称谓出现了变化——从“物业管理企业”改为“物业服务企业”。

　　“这样的调整就是要突出一点：物业管理首先是服务。”姜万荣说，《物业管理条例》中规定的很明确，物业管理企业是接受业主委托，为业主服务。现在由于部分企业摆不正自己的位置，使有些业主感觉物业管理企业不是在服务，而是在管理。这次在修订条例过程中，使业主和物业服务企业双方关系定位更加准确。

　　一位网友认为，物业公司驻扎在小区里，这种“强行住在主人家”式的社区管理模式，不可能体现业主的主人地位。对此，陈伟明确表示，物业管理用房的所有人是业主，物业公司在没有业主的许可是不可能驻扎在小区里的。

　　“根据《物业管理条例》、物权法，物业管理公司受业主委托进行管理，居委会、业主大会、业委会及物业管理服务的企业，实际上是从不同角度为业主提供服务的，并非管理部门。”陈伟说。

　　最近几年，对于因物业纠纷而拒不缴纳物业费的业主，很多物业公司往往实施强行切断水电供应的做法，新修订的《物业管理条例》未作明确禁止。但陈伟表示，这个问题实际上已经不是违反行政法规的问题，而是违反和约或涉及侵权，业主可以通过法律手段维护权利，同时也可以向相关政府部门投诉。

　　如何保证业主委员会产生

　　在业主与物业公司的纠纷中，业主委员会扮演了一个重要角色。而在业主大会及业主委员会成立过程中，开发商又是一个重要角色。

　　关于业主大会的成立和业主委员会的选举，陈伟说，2003年的《物业管理条例》配套的规范性文件，对业主大会的筹备、业主委员会的选举以及业主大会的决议等都有详细的规定。具体操作过程中，业主可以根据业主大会的规程以及各地的房地产主管部门的相关规定进行操作。

　　陈伟承认，在这个过程中开发商很关键，“作为第一业主，在房屋销售到一定程度，业主具备成立业主大会的时候，开发商应该作为筹备人参加。”

　　实践中可能出现一种情况，就是开发商怠于履行义务。

　　“如果开发商没有正当理由拒绝履行筹备业主大会和组建业主大会的义务，应该积极和有关部门沟通，希望通过有关行政监管部门的监管来达到目标。”陈伟说。

　　对于业委会成员的报酬问题，新条例并没有强制规定，而是由全体业主通过民主协商方式，在管理规约中规定。

　　停车位和停车费究竟归谁所有

　　物权法实施后，停车位和停车费的问题在各地都出现了矛盾。

　　“车库、停车设施的归属，根据物权法第74条，主要根据当事人之间的约定，也就是开发商和业主之间的约定来决定。”陈伟说。

　　“业主主张地面停车收益，必须有三个前提条件。”陈伟说，一是地面停车位应该明确归属业主共有；二是业主主张权利应该是在2003年9月1日以后；三是经营者的停车费在扣除经营成本、报酬、税金后还有盈余。

　　陈伟觉得，地面停车位的收费有两个依据，一是具有合同，也就是大多数物业管理企业是根据停车合同收费的；第二全国很多大城市物价部门都制定了停车收费标准，也就是说现行地面停车收费有政策依据。

　　陈伟认为，对主张不交停车费或者主张停车收益的情况要作具体判断。首先，对物权法实施以前没有明确归属的地面车位和没有明确性质的停车收益，如果很简单地采取追讨旧账的情况是不妥当的，因为法律不能溯及既往，否则会引发很多矛盾；其次，对一些经济适用住房和普通住宅小区，物权法出台前，在测算物业管理总体收入的时候把地面停车的收入是计算在内的。也就是说，在这种情况下制定出的物业管理费的收费标准偏低，所以在物业费没有调整的情况下如果简单认为停车收益归业主所有，实际上不符合当时物业服务费定价的实际情况。