成都两限房申购条件严格导致滞销

　　解困住房“夹心层”

　　从去年开始，一个新名词成为房地产市场的热点，那就是限价房，其实，所谓限价房就是政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，并最终设定土地出让价格，因为它既限制地价，也限制房价，很多人又把它称作两限房。

做为搭建住房保障体系的一个新举措，限价房究竟能不能像经济适用房、廉租房一样，帮助低收入家庭圆了住房梦呢？我们今天就先到率先推出限价房的成都去看看。

　　限价房让“夹心层”的人看到希望

　　2007年9月10号，记者来到位于成都市驷马桥附近的北回归线售楼处，这是成都市政府在今年7月份推出的限价房项目，位于二环路的边上，均价只有3700元多一平米，比周围的商品房便宜10%还要多，今天是签订住房贷款合同的日子，但是这里的人却寥寥无几，据销售人员介绍，北回归线项目开盘已经两个多月，然而销售情况却没有想象中的火爆。

　　北回归线项目售楼处工作人员夏阳：“你这边看到我们现在上面销售表上贴了红色小花的，就是我们已经现在确认客户认购的房源，这便是我们一二三四栋，到我们背面的话这边还有五六七八九栋。”

　　记者：“那目的咱们这个楼盘，从整体来看认购情况怎么样？”

　　夏阳：“整体认购情况，因为这个我们也是完全按照国家以及房管局的一些需求，按批次来进行销售，所以说这个因为我们客户的群体有限，所以到目前为止我们总体房源销售四分之一的样子。”

　　与限价房销售情况形成对比的是，同一时期成都市商品房的销售却呈上涨之势，今年1到9月，成都市商品房预售面积582.4万平方米，比去年同期增长49.9%；在北回归线限价房项目的对面，就是一个正在销售的商品房楼盘----瑞祥御锦，记者了解到，瑞祥御锦从4月开始销售，到9月份，四百三十多套商品房已基本售完。

　　红枫岭项目负责人胡子建：“现在成都房地产市场对住房的需求相当大，那么哪怕是这样，像这种开盘价在6000以上的这种楼盘仍然受到市场的热烈追捧。”

　　据成都市房管局介绍，成都市第一批限价房是从今年3月份开始推出的，其目的主要是为了解决部分低收入人群的住房问题。

　　成都市房管局市场处黎东明：“就是在这个既不符合经济适用房的购买条件，但他又买不起这个普通商品住房这块人群，我们认为这又是一个夹心层，这块夹心层我们就用限价商品住房来解决。”

　　在成都市房管局，记者还了解到，今年成都市推出的限价商品住房预计将有7600多套，建筑总面积为69.96万平方米，除了头两批次已经开盘的北回归线和红风岭之外，成都市还即将推出上东锦城和两河锦地两个限价房项目，目前上东锦城已经开始接受预定，预计销售均价只有3750元一平米。

　　黎东明：“这个上东锦城，限价商品住房在9月19号我们组织摇号，摇号就是顺序号，这个盘它本身有1500多套房子，现在参加预登记的，也就是参加摇号的有七百多户。”

　　在采访限价房的时候，我们听到很多人提到一个词，夹心层。它指的是城市中那些工薪阶层，他们收入比低保家庭、低收入困难家庭稍好一些，不符合享受廉租房和经济适用房的条件，但靠那点工资又实在买不起高昂的商品房，夹在中间高不成低不就。那么，两限房推出之后，能不能让这些处在夹心层中的人看到希望呢？

　　9月17号中午，虽然已经临近吃饭时间，记者看到，在成都市房管局办理限价房准购业务的窗口前，还依然排着很多人在等待办理限价房准购手续。

　　根据成都市房管局的规定，只有先获得限价房的购买资格，然后才能去挑选限价房，在办理限价方准购证的窗口前，记者碰到了一个刚拿到了购买限价房的资格证外地人。

　　肖祝：“两个是外地户口都可以买，但是有个条件就是要求买两年以上的社保，连续两年，这是第一，第二个就是说两个人夫妻双方要有结婚证，户口簿和身份证，和社保局出的社保证明就可以了，挺简单的，基本上两天之内就搞定。”

　　虽然说办理限价房准购证只需要两天时的时间，但肖祝关注限价房已经有半年多了，在此之前他根本不具备购买限价房的资格，成都市第一批先价商品房是从今年3月份开始申购的，当时的申购条件非常严格，规定申购者不仅要具备成都市五城区户口，而且人均住房面积还不得超过16平米。

　　黎东明：“为什么定的16平米？因为我们成都市的经济适用房和廉租住房的保障，人均住房保障到16平米，所以我们认为人均16平米以下的住房是住房困难户，所以第一批是这样。”

　　肖祝是四川巴中人，8年前来到了成都工作，在四川省人民医院做一名药剂师，妻子是附近一个药厂的工人，两人结婚之后，就一直住在妻子单位的宿舍里，在这间只有10多平米的小屋里两人已经生活了3年。

　　记者：“这个房子这么小，是不是生活特别不方便？”

　　肖祝：“这个肯定的，第一个这栋楼也没厨房也没厕所，特别是下雨天吹风，煮饭也不方便。”

　　由于肖祝和他的爱人都不是成都市户口，根本不符合第一批次限价房的购买资格，按他们的条件只有买商品房，但是在飞涨的房价面前，他们不得不望而却步。

　　肖祝：“本来开始说去买，说是说了，但是当时一开盘，现在房子只要一开盘价格就猛涨，基本上每个月涨百分之几，就是这样涨起来的，这样越来越买不起来。”

　　自从政府公布限价房的消息之后，肖祝一直都很关注这方面情况，经常购买有关房地产的杂志来看，为了扩大申购的范围，在今年5月份成都市房管局又进一步放宽了申购条件，把申购者的住房条件扩大到户均55平米以下，但是按照成都市第二批限价房的申购条件，他仍然没有资格够买限价房。

　　肖祝：“第二批必须要有一个人是成都户口，这就不敢想了。”

　　今年肖祝家里又添了个孩子，以后不可能再东搬西搬，就在他们决定要借钱购买商品房的时候，在8月份，成都市政府组织第三批次人群申购限价房，申购条件再一次被放宽，除了将户均住房面积扩大到72平米之外，还将非成都市户口的家庭纳入的申购范围之内。

　　肖祝：“就是第三批次的，我看了还不错，当时我们两个人因为都在成都打工，因为那个要求外地户口，两个都是外地户口要求要满两年以上，连续两年以上缴纳社保，我们看还可以。”

　　限价房为“夹心层”实现梦想

　　成都推出的限价房，和以往的廉租房、经济适用房相比，覆盖范围扩大了不少。肖祝告诉我们，像他这种外地人，根本没有申请廉租房、经济适用房的资格，而现在他终于可以购买限价房，在成都安家了。住房保障制度的这个变化，给他的生活带来了很大变化，我们一起去看看肖祝在拿到限价房申购证之后又会遇到什么情况。

　　肖祝拿到准购证之后，就迫不及待去成都市的几个限价房楼盘要了一些资料回来，他们了解到，成都市目前已经开盘的限价房项目共计有四个，分别是位于驷马桥片区的“北回归线”、红光片区的“红枫岭”、三圣乡片区的上东锦城和高家庄片区的两河锦地，在和爱人商量之后，他们最后他选择了北回归线。

　　肖祝：“北回归线的价格在四个限价商品房中间是最便宜，均价3700，但是其它三个楼盘基本上都是在3800、3850，还有的说是均价3850，但是有的已经达到4000左右，所以选择便宜一点的，因为目前条件有限，没法。”

　　9月13日一大早，肖祝和爱人就从成都市北郊来到了北回归线的售楼处，肖祝已经是第三次来这里看房子了，但是他的爱人却是第一次过来，尽管在宣传册上已经看到过很多次这里房子，但是一来到现场，肖祝的爱人还是觉得有点新鲜，他们首先看中了2号楼的一套房子。

　　尽管价格已是最便宜，但是仔细算下来每个月还要还1400块钱的月供，而他们两人每个月的收入加在一起才只有两千多块钱，这让肖祝感到了为难。

　　记者：“你自己能负担吗？”

　　肖祝：“自己负担的只有八万左右，首付款的话，基本上要15，如果是按五成算的话是15万多，基本上有一半是从他们那借的。”

　　记者：“向谁借的？”

　　肖祝：“向老丈人他们借的，还有姐姐他们，压力蛮大的。”

　　经过再三的计算和讨论，他们终于定下来要买价钱相对便宜的2号楼，在交了一万块钱定金之后，肖祝终于在购房合同上签下了自己的名字，在成都工作8年之后，他终于拥有自己的住房了。

　　肖祝：“当然，中国人嘛，吃穿住行，现在吃和穿基本没问题了，这个住现在是大问题，现在就是说只要有一个属于自己的地方，它是属于自己的就不错了，现在心里非常高兴的，只要有一个属于自己的地方，那个就比较满足。”

　　限价房会为房地产市场带来影响吗？

　　收入不高的肖祝一家，尽管没有成都户口，但仍然通过限价房，圆了自己的住房梦。实际上，成都市最初在今年3月份推出第一批限价房的时候，对申购条件限制的还非常严格，规定申购者不仅要具备成都市区户口，而且人均住房面积还不得超过16平米，结果第一批限价房申购结束后，1059套限价房只卖出了三百多套，随后，成都市房管局做出调整，三次放宽了限价房申购条件，现在不仅外地人可以买，一些没有房子的单身男女也能住进限价房。这会给房地产市场带来多大影响呢？

　　在推出限价房之前，成都市政府曾经在全市范围内开展了一次住房状况普查，很多小区都收到了关于住房状况的调查问卷。

　　成都市驷马桥街道树蓓社区主任苟明海：“我们跟社区所有的住户都发了这个住房调查表，发的是6488份，最后我们通过反复走访调查，入户调查，然后经过筛选，符合条件的481份，已经上报给政府了，481份。”

　　据苟主任介绍，树蓓社区的这481户都属于住房困难家庭，完全符合够买限价房的标准，然而在限价房推出之后，过来社区咨询的人却只有两个。

　　苟明海：“真正购买限价房的欲望不是很高，因为目前的住房已经是商品住房这个购买的欲望，目前除了限价房之外，居民该买的就买了，房价本身就有点偏高，是这种情况，敢买商品房的第一步就买了，因为目前房价炒得比较热，比较高。”

　　记者：“那是不是因为这个限价房跟商品房差别不是很大？”

　　苟主任：“确实也不是悬殊很大，老百姓感到不是悬殊很大，所以购买欲望不是很高，就这么个情况。”

　　除了符合经济适用标准的人群，在成都市还有很多人因担心涨价，而早早购买了商品房，对于那些不符合经济适用房购买条件而买不起商品房的低收入人群来说，尽管限价房比商品房便宜10%，但还是有一定的压力。

　　黎东明：“低收入家庭他符合我们限价商品房的购买条件，就是我们最便宜的限价商品住房你算一下账，也得二十来万三十来万，也不是一个小数字，所以有一部分群众，他说房价问题，我们认为是正常的。”

　　记者了解到，限价房的价格一旦确定下来之后，就不会随着市场上房价的上涨而变化，所以限价房除了满足部分困难家庭的住房需求之外，政府的最终目的还是希望能对房价上涨起到一定的抑制作用，然而从成都市房管局的统计数字来看，今年1-7月成都市五城区商品房成交均价为4778元/平方米，同比上涨8.5%，其中住宅成交均价为4651元/平方米，同比上涨12.5%。

　　胡子建：“应该来说就是说限价商品房是抑制房价很好的举措，同时也是改变供应结构的一个很好的举措，但是，可能就目前的规模和总量，因为毕竟政府才刚刚开始，成都市政府推出了很多，毕竟来说市场的反应有一个时间。”

　　自从2006年5月份，国务院常务会议出台六条房地产调控措施之后，全国各地都相继出台了限价房政策，目前除了成都的限价房正在销售之外，北京广州的首批限价房地块也已经确定，然而对于限价房能否起到抑制房价过快上涨的作用，在网上出现了不同的声音。

　　中建国际发展有限公司运营副总裁雷越姝：“实际上我认为比较好的这样一种控制房价，稳定房价的一种措施，还是在保证这个土地利用水平的情况下，尽可能的加大土地供应，提高这种土地节约使用这样一个水平，在外地，因为在二三线城市很多地方他土地供应并不稀缺，那么这样的话，是不是要靠限价房这种产品去控制房价，实际上也是值得商榷的，那么也可以考虑推出一些现价房产品，那么这样的限价房产品可能在政策上面需要有比较大的倾斜，价格差距要相对拉大。”

　　半小时观察

　　节目里我们看到，成都在推出限价房的过程中，逐渐扩大了惠及面，让更多的老百姓能够享受到住房优惠。其实，住房就像教育、医疗、养老一样，也是重要的民生问题，并不能完全交给市场，让那只看不见的手去调节。否则的话，低收入家庭就会成为住房保障体系的一块短板，无法弥补。

　　政府在维护老百姓的居住权，保证居者有其屋上，负有当仁不让的责任。目前全国城镇人均住房建筑面积低于10平方米困难家庭的有1000万户，比重达到5．5％，帮助他们以及更多的中低收入家庭改善住房条件，是政府公共服务职能的体现。现在，在廉租房、经济使用房之外，又增加了限价房，就是面向不同收入层次的家庭，建立一个更完善的梯级保障体系。事实上，这也比单纯依靠调整金融和土地政策，调控房价更直接、更有效。

　　房价居高不下，说到底还是供需不平衡，只有针对老百姓的收入状况，增加房地产市场的有效供给，高烧不退的房地产市场才能真正降温。房价泡沫，不应通过崩盘这种极端现象来消除，而是通过加大中低价商品房或保障住房的供应来消减。政府该出手时，就应该出手。