密封报价取代公开举牌能否抑制地价狂飙？

　　新华网上海11月2日电（记者徐寿松）“XX元，一次！”“XX元，两次！”……牌起槌落，地块成交。类似的竞价出让方式将从上海住宅用地交易市场消失。日前，上海出台土地竞价新规，现场书面“密封”报价取代以往的公开举牌竞拍。在“地王”频出、“面粉贵过面包”的当下房地产市场，竞价新规能否抑制地价疯狂、降低房屋成本？

　　上海版土地竞价新规：“密封”报价

　　10月底，上海市土地主管部门向各区县的土地招投标办公室下发了通知，调整住宅类用地挂牌现场竞价规则。新规则规定，今后凡住宅用地面积占总用地面积一半以上的地块，现场竞价将由现行的现场举牌竞拍改为一次性书面报价。

　　当前，除公益性用地采用行政划拨外，国有土地使用权出让主要有3种形式：招标、拍卖、挂牌。像经济适用房等公益色彩浓厚的项目用地出让，不以价格为唯一指标，需综合评估开发商的资质、能力、规划方案等，多采用招标方式；黄金地段的纯商业项目用地，政府为使土地收益最大化，一般采用拍卖方式出让，价高者得。挂牌则介乎二者之间，多数城市的经营性用地出让采用这一方式。

　　据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，挂牌成交有3种可能：挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价的，挂牌成交；挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，进行现场竞价，出价最高者为竞得人。但近两年来，全国房价高涨，圈地成风，挂牌演变成了开发商之间一轮又一轮的现场竞价“血拼”。直到产生了经主持人连续三次确认无人加价的最高报价后，竞价才能结束。

　　上海此番出台的竞价新规，取消了现场举牌，代之以书面报价。竞买人当场填写报价单，密封后交现场公证人员。经公证，报价当场拆封，最高报价为竞得人。若最高报价低于底价，现场竞价终止；若出现最高报价相同，则由报价相同的竞买人再次书面报价，最终价高者得地。这意味着，通常情况下，开发商只有一次、最多不过两次的出价机会。

　　抑制地价疯狂还是可能加剧博弈

　　当前的房地产市场，开发商们纷纷借资本市场融资之便捷、低廉，大肆在股市圈钱、楼市圈地，导致“地王”频出，新拍土地的楼板价贵过周边的房价已不是什么新闻了。地价后浪推前浪，未来房价看涨的预期迅速扩散，周边房价随之抬升，并且，此种马太效应的震荡波一圈一圈地向外围扩散开去，最终使得整个区域的房价攀升。

　　土地竞价新规能遏制地价疯涨吗？一种观点认为，新规则将使得竞价次数减少，并且，“密封”报价会降低像以往那样受现场激烈竞价气氛的影响而盲目追高的几率，有利于压缩地价虚高成分。另一种观点认为，这会加剧买地开发商之间的心理博弈。

　　上海易居房地产研究院分析师杨红旭说，因为密封报价在多数情况下只有一次出价机会，一些拿地心切的开发商很可能会报出比原来竞拍形式下还要高的价格，对于稀缺的地块，尤其如此。譬如，此前上海以招标形式出让的浦东花木新民地块，尽管标书都是书面、密封提交的，但还是报出了近60亿元的天价。而对于一些非稀缺地块，新竞价规则可能会使得开发商报价相对理性些。

　　在杨红旭看来，上海版土地出让竞价新规，并不是一剂百分百的良药，具体效果还有待观察。

　　抑价关键：囤地之风当禁绝

　　作为一种尝试，土地出让竞价规则的改进当值得肯定。但也不能忽视：不管土地拍卖现场多么让人失去理性，开发商都不会疯狂到做亏本的买卖。他们之所以敢于“负利润”竞价，在于对未来地价、房价看涨。这种预期要变成现实，必须具备一个必要条件，那就是假以时日。也就是说，不囤积就无以居奇，不坐待就无法获得土地增值。试想，如果囤地需付出高昂的代价甚至会被回收，开发商在竞地时还会拼命抬价吗？

　　要遏制地价疯涨，关键要触及根本：追求土地收益最大化、借地生财的“土地财政”有没有改变？愿不愿意在建设以民生改善为重点的和谐社会进程中，扬弃“经营城市”理念？如果答案是肯定的，就应采取切实措施杜绝囤地，迫使开发商改变囤地生财的牟利模式。

　　其实，政策依据早有，遗憾的是一直没有执行。1994年《闲置土地处置办法》即颁布，但变相“延长开发时间”至今比比皆是；国土资源部的《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本也约定了征收土地闲置费，但鲜有执行。

　　要想通过遏制地价上涨来降低房价成本，必须严厉打击囤地行为，提高土地闲置费征收上限，征收惩罚性土地闲置费，通过经济杠杆压缩开发商囤地空间。同时，切实落实一年不开发重罚，两年不开发无偿收地的规定。否则，在人民币升值、资产价格上涨的现实与预期下，政府出让的土地再多，都会被开发商圈占不开发，坐享土地升值。圈地之风一日不禁，地价狂飙一日难止。其害不仅在于导致房价成本急升，亦对缓解供求无益。