应防止二手房交易税的负面效应

　　应防止二手房交易税的负面效应

　　■记者观察■实习生 戎娜

　　2007年以来，房地产价格一路走高，市场整体处于不稳定状态。廉租房、限价房、经济适用房等社会保障类住房，因政府宏观调控政策的效应尚未完全释放，市场作用力不明显。

　　目前，北京市东城区、西城区、海淀区等城区内二手房价格已超过10000元／平方米，某些繁华地段二手房价格甚至超过同区域新楼盘单价。来自北京市几家房地产交易中介机构的调查结果，房屋面积小、总购价相对较低、居住成本低等因素是北京市二手房交易市场活跃的主要原因。

　　但是，由于供求关系的基本原因，在二手房交易市场上，二手房交易税——营业税、个人所得税、土地增值税、契税、印花税等本应由卖家承担的交易成本，往往由买方全部承担了。对此，买家颇多怨言。

　　1994年，国务院发布的《中华人民共和国个人所得税法实施条例》规定，对转让建筑物所得征收个人所得税。1999年，财政部、国家税务总局、建设部发布的《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》对征收个人所得税作出了更加明确的说明。但实际执行效果并不理想。

　　2006年以来，国家对二手房交易市场进行密集的宏观调控调控，税收是重要手段。营业税全额征收年限从两年改为五年，强调征收个人所得税，北京开征土地增值税，等等，一系列税收措施都集中在交易环节，并偏重于房产交易的卖方。

　　从实际效果来看，国家放宽营业税的年限及强调执行征收个人所得税，对二手方交易确实起到了一定的抑制作用。但是，税收措施的两面性形成的另一个结果是，新调整后的税收措施也成为了推动房价上涨的原因之一。集中在交易环节的税收措施实际上是冷冻了市场的活跃程度，集中需求管理的政策对供给的推动没有效用。

　　同时，自主性需求占据房产需求主体的现实，决定了房产需求也同样显示出相当程度的刚性。最终，房产供需结构性矛盾并没有得到解决。在房产供求基本面的支撑下，房价不可能稳定甚至下降。刚性需求的存在，足以让增加的税收成本从出售者手中转嫁到购买者手中，变相推动了房价的上涨。

　　刚性需求大，房子就好卖，于是，卖方就会把税费转移到买方身上，加大了买房人的压力。原本是为了调控房价，而结果却与此背道而驰，变成了套在二手房交易市场上的一个枷锁。

　　因此，不能单纯依靠税收政策调控房价。税收难以独木撑天，不应对课税效果有过高的估计。调控房价的关键在于改善房产市场的供求状况。政府应尽可能多地提供廉租房、限价房、经济适用房等社会保障类住房，使部分人可以退出房产交易市场。此外，提高商品房保有环节的税收，增加房屋拥有者的税负，使那些以投资或投机为目的、保有型住房成本增加，这样可以在一定程度上遏制“炒房”行为。同时，房地产市场应打击房地产领域的囤积居奇行为。