专家解读物权法：谨慎购买小产权房 可以租代买

访谈现场

李显冬博士

嘉宾主持 冯秀华律师

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　　《物权法》最大特点：对老百姓财产的同等保护原则

　　主持人：各位搜狐网友大家好，我是搜狐新闻中心特邀主持人冯秀华，就职于北京市长安律师事务所。我们今天非常荣幸地请到了中国政法大学民商经济法学院教授、博士生导师李显冬老师。

　　李显冬：大家好。

　　主持人：还请到了北京市众意达律师事务所律师顾燕玲。

　　顾燕玲：大家好。

　　主持人：请到了北京市盛廷律师事务所毕文强律师。

　　毕文强：大家好。

　　主持人：今天我们访谈节目还得到了法律顾问网的大力支持。今天我们想和各位网友共同探讨一下《物权法》对私人财产保护中的几个问题，首先请李老师给大家概括一下《物权法》实施以后，对私人财产在保护中有哪些新的规定？

　　李显冬：《物权法》应该说是我们新中国法制建设历史上最重大的一部法律。今年3月16号全国人大通过了《中华人民共和国物权法》，我们把《物权法》放在民法典最核心的部分这个角度来理解。我记得我20年前最早到北京政法大学是1979年，改革开放开始那一年。当时听说北京政法学院有一个江平老师，江老师给我们讲课，那时讲的是民法。

　　李显冬：现在每次讲《物权法》的时候我都讲这个故事，江老师到黑板上就写了三个字，人、物、债。学民法就要学人、学物，学债，人是商品的所有人，物就是商品的所有权，债就是商品交换最一般的形式，通常讲就是合同，从理论上一抽象就叫债。你学民法就学人物债。《物权法》就是商品经济中最核心的东西，就是商品的所有权。如果这么学物权法，就很好理解了。这是江老师的观点，我只是作为他的学生来宣传这个观点。《物权法》经过了我们几代人，甚至可以追溯到一百年前，在被迫对外改革开放情况下，引进西方民法，经过日本人的手，学了德国人的民法，《物权法》的颁布，标志着中国人广义的实质意义上的民法完成。

　　李显冬：《物权法》最大的特点，是对老百姓财产的同等保护原则。法国民法典、德国民法典，都认为商品都要平等，不平等就不叫商品，收税没有平等可言，国家要收，就要交，不交税是偷税漏税给你抓起来，没有平等。我们要进行商品交换，比如拆迁，房子是我的，国家为了公共需要，可以随便拆，把房子拆了，总要给我解决住的地方，不能住得越来越小，我也是大家的一分子，应该让大家住得越来越大。原来的环境不好，拆完了以后，买了更漂亮的小区，当然高兴，我肯定就走。人家现在的地涨了几十万人民币，你花上几万就把人家房子推了，再卖给外商，卖了商品房有钱，结果原来住在房子里的人就没有钱。

　　主持人：大家关心的还有一个我们能不能买农村宅基地的问题，还有善意取得。

　　李显冬：善意取得是在复杂的商品交换条件下，能不能要求每一个人在进行任何商品交换以前，你都要把商品所有权最原始的权利状况搞明白。

　　主持人：在以前民法理论中有一定的规定，那么，在物权法实施以后，又对善意取得做了怎么样的规定呢？

　　李显冬：就是系统了，完善了。过去只是在最高人民法院司法解释中有规定。

　　顾燕玲：是商业取得制度，现在物权法做了进一步的明确，原来的善意取得制度只是用于动产，现在不动产也适用于善意取得。无处分权人在处分动产和不动产的时候，转让给受让人，所有权人是有权追回的，但是除了法律有其他规定例外，还有几种情况下，受让人是能够取得所有权的。这是有条件的，首先是受让人是出于善意，第二是支付了合理的价格。第三，房屋按照法律规定应该登记的，已经登记了，没有登记的，已经交付了。

　　不动产必须经过登记了，才能善意取得。这个环节没有去登记，还是不能善意取得的。原来的权利人还是可以追回来，尽管你善意，尽管你支付了合理的价格，但是在没做登记之前，就房屋而言，原来的房屋所有人还是有权利追回来的，当你善意地支付了合理的价格，又进行了登记，进行了交付，这时候原来的权利人就没有权利追回了。

　　李显冬：我在讲课的时候，曾经画过一个表，我这个表不管专业的还是不专业的人理解善意取得都非常简单。这个表第一个先确定他是不是善意，在善意和恶意中间，把善意又分两个，有偿和无偿。在善意有偿前提下再分两个，自愿的和非自愿的，也就是区分占有和委托，在善意有偿加上非自愿的前提下，又加两个标准，这就叫除斥时间。用我这个表来理解《物权法》106条，就可以把善意取得掌握了。

　　主持人：各位专家，我这里还有一个案例，张某和李某于1999年结婚了，结婚以后，他们买了一居室的商品房，到2006年又买了一个大一些的三室一厅大房子，想把一居室的小房子卖了，卖给了郭某，结果刚卖完时间不长，他们卖的时候，房价是一平米九千块钱，过了几个月，当地的房价涨到每平米一万二千元，这个时候两个人就后悔了，到法院起诉了郭某，要求法院认定他们买卖行为无效，因为是在夫妻关系存续期间，一方未征得共有权人同意，把共有财产处分了，请问一下毕律师，在这个问题上，《物权法》实施前后，会有什么不同的判决结果吗？

　　毕文强：《物权法》出台之后，会产生实质性的影响，在经手的案例中，《物权法》实施之前，夫妻一方对房屋所有权进行了处分，由于房价上涨或者其他原因，会产生一些案件，这在法院的实际审理中，夫妻一方主张合同无效，法院也确实根据了民法通则，婚姻法的基本规定，确认了这个合同无效。

　　《物权法》出台以后，就规定了善意取得制度。只要是买受人在审查房产证的时候，审查了房产证上的所有人就代表了他对房屋原所有人的审查义务，他就尽到了适当的注意义务，在这种情况下，如果再出现夫妻一方以自己不知情来进行确认合同无效，我想在《物权法》出台以后，会遇到实质的困难，法院有可能不再支持。

　　李显冬：这个问题是不是这么来理解更好，在《中华人民共和国物权法》实施之前，最高法院关于类似的案件有过司法解释。现在的司法解释被认为在理论研究中，是我们善意取得制度在新中国民事法律规范中的来源。主持人提到的案例和目前的案例很类似，就是夫妻双方或者家庭共有人之一未经另一个共有人同意，而擅自处分家庭共有财产，应认定无效。这也是《物权法》中关于合伙财产重大事务一致决定权的重要内容。农村承包经营户，个体工商户或者家庭成员之间的合伙，甚至现在讲非婚同居的现象，非婚同居没有领结婚证，这个“家庭”是不受法律保护的婚姻家庭，但是所形成的财产是合伙财产。在家庭财产共有期间共有权人未经其他共有权人同意擅自处分的，根据最高人民法院解释，肯定合同是无效的，但是这个就讨论到刚才的问题，如果对方当事人是善意的，有偿的，符合善意取得一系列要件的时候，就构成善意取得，是受到法律保护的。

　　李显冬：这个理论就是这次物权法很深的理论规定，就是要把物权行为和债权行为分开。在物权行为上是有效的，因为是善意取得，但是在债权行为上物权处分行为是无效的。过去有过善意取得的规定，但是不明确，不系统。《中华人民共和国物权法》颁布之后，在106条有了明确系统的规定，老百姓也罢，律师也罢，法官也罢，在处理类似的问题，有了直接明确的法律依据。