何谓楼市“供不应求”? 饱和式供应饥饿式推盘

漫画/高飞（图片来源：北京青年报）

　　原题：饱和式供应 饥饿式推盘——楼市“供不应求”的局面是这样形成的

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　　新华网长春11月19日专电（记者　郎秋红）老排号却老也买不到房，吉林省长春市民崔雁有点烦：“明明盖了一大片，一次却只开盘一两幢，分明在吊人胃口。”

　　据记者了解，今年下半年开始，长春市一些开发商采取了“挤牙膏”式的销售办法，捂盘惜售，或者一次只开盘一两幢慢慢卖，或把原定的销售计划放缓，把推盘动作放到明年，造成市场供应的紧迫感，并刺激房价进一步上涨。

　　只有一幢楼的“开盘”

　　35岁的崔雁早想给父母在长春西部买一处房子。今年八九月份走遍西部大大小小十几处楼盘，最后在两处知名大盘留下了电话号码，并交了千元乃至数千元不等的“诚意金”办理所谓的“亲情卡”“ＶＩＰ”，以获得开盘前得到通知的资格。

　　8月20日，他得到某楼盘售楼小姐的通知，让他马上赶往售楼处，说是去晚了就排不上了。他打车赶过去一看，已经人山人海，至少有五六百号人在排队。崔雁排了一会儿队，以为选房无望，想退掉“亲情卡”。售楼小姐安慰他说，这个楼盘有几十幢楼上千套房子，这次只开了两幢楼，以后还会有楼陆续开盘。

　　一个多月后，售楼小姐打电话来又让他去排号。结果与上次如出一辙，现场人头攒动，却只开了一幢楼，房价却比上次开盘时涨了一百元。几百人抢几十套房子，崔雁还是没有排上号。

　　就在崔雁垂头丧气的时候，另一处大盘通知崔雁第二天“开盘”。

　　这次崔雁当天晚上就赶了去，结果发现正在施工的有十几幢，但是只开了一幢楼，并且还是明年交工。

　　经历“开盘”的次数多了，崔雁悟出来了，想买房子的，每处楼盘其实就是那几百号人。开发商一幢一幢地开，目的就是让这几百人一次一次地挤，一次一次地抢，让人觉得现场热情如火，一房难求，打破头都想买一套。“前几天我到房地产信息网上一查，两个多月前开盘时热火朝天的楼盘，有的才售出了一半。开发商这不是忽悠老百姓吗？”崔雁说。

　　饱和式供应，饥饿式推盘

　　据长春市房地产管理局统计，2007年前三季度，长春市完成房地产开发投资198．7亿元，同比增长25．5％，其中住宅开发投资154．9亿元，同比增长23．1％，本年新开工908．4万平方米，同比增长2．7％。今年前三季度，长春市商品房批准预售面积438．1万平方米，其中住房357．2万平方米。批准预售量创历史最高水平。

　　长春房地产专业记者马峻岭分析说，长春市商品房供应还是比较充足的，与获批上市量相比，长春楼市实际的产品买卖环节老是给人一种“供不应求”的感觉，主要因为开发商采取“挤牙膏”方式控制营销节奏，“饥饿式推盘”跟总体的“饱和式供应”形成了一对矛盾。马峻岭认为，开发商少量投放产品一方面可以试探调控后的市场反应，一方面可以造成“断货”的假象，刺激房价上涨，获取更大利润。

　　据记者了解，捂盘惜售已经成为全国很多城市的普遍现象。有的开发商该领证时不领证或者分批次领取预售许可证；有的故意延缓工程项目的进度，进而名正言顺地推迟开盘时间；有的大幅提高售价吓走买家，等待市场升温获得更大利润；有的联手中介，将一些房源放至中介处销售，从而产生在售项目盘源紧缺的假象，借此抬高楼盘售价。与这些捂盘惜售的手段比，长春开发商还真是“小巫见大巫”。

　　打击捂盘惜售不能只开花不结果

　　对于捂盘惜售，国家有关部委曾明令禁止，并且将其列为整顿房地产市场秩序的重点打击对象。但是从长春市和其他城市看来，效果并不明显，甚至在一些地方还愈演愈烈。

　　为何捂盘惜售现象屡禁不绝？记者在调查中了解到，一是法律法规缺失，对此类现象鉴别有难度。吉林省建设厅住宅与房地产处处长刁向明说，什么叫“囤积房源”“捂盘惜售”，现在都是一些笼统、模糊的说法，很难界定，因此打击起来难度大、可操作性差。二是处罚不力。对一些明显违规的现象，现有的罚则都比较轻，对开发商的不良行为约束不够。刁向明说，罚十万八万对开发商根本不算事，因此屡次整顿市场秩序，但是对开发商都没有产生明显震慑作用。三是地方保护。记者在采访中发现，一些地方政府官员认为，当地房地产市场繁荣局面来之不易，并且声称“捂盘惜售是市场行为，政府不便干预”，根本不愿意去治理。

　　长春著名地产策划人顾永超认为，宏观调控之所以难落实，就是因为“上有政策，下有对策”，调控招式被一一化解。顾永超认为，打击捂盘惜售，关键是加强执行力，不能雷声大雨点小。

　　顾永超同时提醒说，作为消费者，应清醒认识开发商的捂盘伎俩，理性购房，不要盲目追涨；作为开发商，捂盘惜售的确能够增加利润，但现金不能迅速回笼，财务成本增加，市场风险也很大，不如早日回笼资金，只有落入口袋的钱才是真正赚到的钱。

　　如果随后的房产商们都照猫画虎，“捂盘”到被“严查”了再开盘，监管部门又该怎么办呢？（资料图片）

　　在杭州市房管局“严查”通知之下，“今日嘉园”楼盘终止“捂盘惜售”行为，于9月24日重新开盘，但与它5个月前申领预售证时确定的售价相比，每平方米涨价5000元左右。如此结局，房产商和房管局皆大欢喜，唯独苦了要多花三分之一价钱购房的群众。

　　武汉：

　　近日，武汉市城市综合开发管理办公室发出《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》，重点打击房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源等恶意炒作、哄抬房价的行为。违规企业将受到撤销预售许可、降级乃至取消开发企业资质的严肃处理。

　　根据杭州市申领商品房预售许可证的相关程序，领预售证前进行先“商品房形象鉴证”，而形象鉴证的施工进度标准是：高层、小高层要求主体工程正负零零，多层完成主体工程建筑量的三分之一。而从我们的调查看，多个楼盘施工进度已达到预售标准，但相当多没有申领预售证。

　　上海：

　　基于目前楼市供需失衡、房价继续攀升的局面，上海决定加大对开发商的“引、逼”力度，加快市场供应节奏。昨天，记者从上海市房地资源管理局了解到，房地部门将采取多项措施督促开发商，如对以超出周边楼盘数倍的畸高价格挂牌，并在1年内销售率不到5%的，就将被认定为捂盘惜售。

　　北京：

　　2007年北京楼市将可能从4月份开始，逐渐走出供需均减少的低谷，由此拉开集中供应的序幕，并在5月份出现首次集中放量的高潮。而事实上，2007年上半年北京楼市并未出现业内预测的热火朝天景象，销售量和新开盘量均出现了双降的局面。