综述：美国房地产交易秩序受经纪人维护

　　新华网华盛顿11月23日电（记者刘洪）在美国，旧房（或称二手房）销售占整个房地产销售的85％，美国人谈到买房，主要就是买二手房。但不管买卖新房或旧房，房地产经纪人发挥着重要作用，成为房地产市场的最直接参与者和维护者。

　　据在美从事房地产交易10余年的经纪人李英英介绍，通常情况下，房地产交易佣金固定，为交易总金额的6％，由卖方支付，买卖双方经纪人共享。经纪人的重要性从美国许多房屋外“某某房地产公司”的广告招牌就可看出，这些公司实际都是代理卖方的经纪人公司。也有一些房屋外打出“业主自售”的招牌，但由于风险较大，买房者反而很少问津。

　　经纪人全过程处理，省却的是买卖双方对交易过程合法与否的担忧。按照美国房地产交易的程序，买卖双方达成协议并签订购买合同后，经纪人会介绍若干个第三方的过户公司供客户选择，以便帮助完成过户。第三方会仔细查验房屋的相关文书和记录，确保卖方拥有100％产权，并帮助买卖方在政府相关部门完成过户、纳税等一系列手续。

　　过户代理公司通常既不代表买方，也不代表卖方，费用由买卖双方共同承担。如果一方心存担忧，还可再单独聘请相关律师对房子或交易对象进行查证，确保交易不会损害到自己的利益。

　　由于美国每一套房屋的相关产权和建造时间信息在法庭都有详细备案，因此想“一房二卖”或“冒充代卖”都变得很难。李英英举例说，她本人曾买过一套房子，卖方还是一名律师，他没说明该房子属于他和他父亲共同拥有，经查找备案发现，他只拥有部分产权。按照规定，在最终交易前，他必须先将父亲的产权过户到自己名下，然后才能将全部产权属于他的房子对外出售。

　　房屋交易过程中，对买方的审核尤其严格。因为美国人买房通常都需要到银行贷款，银行在发放房贷时，肯定会查验贷款人的信用记录、工作历史以及银行存款，并最终决定是否给予贷款。如果贷款人有意诈骗，一般也很难取得银行贷款，自然也很难购买到房子。近来，美国次贷危机严重，主要指房贷公司放松了对贷款者资质的审查，因此现在不得不面临贷款难以收回的问题，跟卖房人并没有直接关系。

　　作为房地产市场主导者的房地产经纪人，其本身素质也影响着房地产市场能否有序进行。因此，政府对于经纪人的管理也相对比较严格。经纪人都必须参加相关考试，合格者才能取得经营牌照，此后每两年还必须继续相关学习才能获得续营许可。没有执照就营业是非法行为，后果会相当严重。而且，经纪人得到的佣金也并不直接进入他们的口袋，而是先交给经纪人所属的公司或行会组织，然后通过结算公司分给买卖双方的经纪人，因此，很难有独吞佣金的情况发生。

　　经纪人能够在房地产交易过程中如鱼得水的重要原因在于美国的ＭＬＳ系统，该系统拥有市场上约90％的房源信息，为经纪人所共享。透明的信息既方便了经纪人，也方便了房屋买卖者，如果不满意某个经纪人，可以另找业绩更好、服务更好的经纪人。

　　在房屋交易过程中，一般买卖双方各有一个经纪人，为他们代理的人谋求更好的交易价格。但也有一些交易存在“双重中介”，即经纪人既代表卖方，也代表买方，这种“一肩挑”更有利于交易进行，但往往对买方不利，因为代表双方利益的经纪人很难完全保持中立，在讨价还价过程中，可能更倾向于卖方的价格，毕竟，他们的手续费是根据最终价格的比例来确定的。