上海开征城镇土地使用税 可能是物业税开征前奏

　　部分城市楼市房价“不倒翁”神话依然持续，房地产调控仍将深入。近日，上海市政府发布《上海市城镇土地使用税实施规定》(以下简称“《规定》”)，宣告楼市调控未止。

　　计税土地面积衡量有标准

　　按照《规定》内容，纳税人实际占有土地的使用权属于专有的，计税土地面积以房地产权证上记载的土地面积为准；无房地产权证或者房地产权证上未记载土地面积的，以建设用地批准文件记载的土地面积为准。无法按前述规定确定计税土地面积的，应当以实际测量的土地面积计税。纳税人实际占有土地的使用权属于共有的，则以所在宗(丘)地面积为计税依据。

　　房地产登记中已对宗(丘)地面积按照房屋建筑面积进行分摊的，计税土地面积以房地产权证上记载的分摊土地面积为准。未经房地产登记或者房地产登记中未对宗(丘)地面积按照房屋建筑面积进行分摊的，计税土地面积依如下公式计算：计税土地面积＝纳税人的房屋建筑面积÷宗(丘)地内所有房屋的总建筑面积×宗(丘)地面积。

　　宗(丘)地面积、纳税人的房屋建筑面积、宗(丘)地内所有房屋的总建筑面积，以房地产权证、建设用地批准文件以及其他房地产登记资料为准。宗(丘)地内有专有土地的，确定宗(丘)地面积时，应当扣除该专有土地的面积。

　　未经房地产登记或者房地产登记中未对宗(丘)地面积按照房屋建筑面积进行分摊，且无法按照本条第三款、第四款的规定确定计税土地面积的，应当以实际测量的土地面积计税。

　　城镇土地使用税征收管理中以实际测量的土地面积计税的，计税土地面积以所在区县的房屋土地调查机构测量并经房屋土地调查成果管理部门确认的土地面积为准。

　　专家：成熟物业征税或出细则

　　上海易居房地产研究院发展研究所高级研究员回建强指出，从“国八条”到“国六条”，再到九部委营业税新政、个人所得税新政、土地增值税新政、保有税传闻到最后的土地使用税政策，尽管调控措施一个接一个，部分城市房价仍然“疯狂”。原因很简单，增加的税收都在房价中得到转嫁，开发商增加的成本能够得到弥补。

　　沪上知名房地产专家蔡为民认为：“与物业税相比，土地增值税征收过程中，所需统计的数据相对烦琐，或将是物业税开征的前奏。”

　　自今年1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定基础上提高两倍。业内人士认为，城镇土地使用税调整力度虽大，对房地产市场没有什么影响。

　　蔡为民认为，如果将土地增值税作为相关政策中的配套一环，将可能会对市场产生一定的影响。但仅仅从土地增值税这单一的税费来看，征收的金额相对不高，对房地产市场的影响不大。

　　蔡为民同时表示，《规定》第二条第三款中指出：“外环线以外区县人民政府街道办事处管理的区域、建制镇人民政府所在区域和经市政府批准征收城镇土地使用税的工业园区等其他区域。”“前款第三项规定的建制镇人民政府所在区域的具体范围，由区县人民政府征求市地方税务局意见后确定”。这表明，此次土地使用税实施规定主要针对成熟区域，而对于成熟区域内各物业类型的征收标准，可能还会再有相关说明。

　　链接·新闻背景

　　个人住房免征土地使用税

　　今年2月，国税总局公布了国务院《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉”的决定》的通知。按照修改后的规定，自2007年1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍。同时，外商投资企业和外国企业也纳入城镇土地使用税的征税范围。但是此次调整并未涉及城镇个人住房征税问题，个人住房仍将维持现状——“暂时免征城镇土地使用税”。

　　据悉，土地使用税自1988年11月1日开征至今已经18年，在城镇范围内占有和拥有土地使用权的单位和个人都需要缴纳，但对用于居住的个人房产免征此税，用于经营的则按实际占用面积缴纳。

　　昨日，本报记者致电上海市财税局“12366财税热线”，一位工作人员告诉记者：“目前本市企业和个人的城镇土地使用税暂缓征收”。至于何时开始征收，对方表示，“具体的操作文件还未出台，现在还不征收”。

　　按照《规定》，城镇土地使用税按年计算，实行按月、季度或者半年分期缴纳。具体缴纳期限，由市地方税务局确定。办理税务登记的纳税人，其城镇土地使用税由主管地方税务机关负责征收管理；其他纳税人的城镇土地使用税，由土地所在区县的地方税务机关负责征收管理。

　　自2007纳税年度起，本市城镇土地使用税的征收管理依照《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》和本规定执行。

　　链接·名词解释

　　何谓城镇土地使用税

　　城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，以实际占用的土地单位面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。占用土地越多，缴纳的税越多。城镇土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用国有土地的单位和个人。

　　链接·相关条文

　　第三条 本市城镇土地使用税根据下列不同区域，分为六个纳税等级

　　(一)内环线以内区域：一至三级；(二)内环线以外外环线以内区域：二至四级；(三)外环线以外区域：三至六级。各纳税等级区域的具体范围，由市地方税务局确定并公布。

　　第四条 各纳税等级区域的税额标准如下

　　一级区域，每平方米年税额30元；二级区域，每平方米年税额20元；三级区域，每平方米年税额12元；四级区域，每平方米年税额6元；五级区域，每平方米年税额3元；六级区域，每平方米年税额1.5元。(李丽蔡燕兰蒋佩芳） (来源：每日经济新闻)