上海卢湾地块29亿起 有望成新地王(图)

沪上开发商最关注的住宅用地依然稀缺 新华/路透图

　　卢湾地块29亿起 望成新地王(图)

　　早报记者 刘秀浩

　　11月的最后一天，上海土地市场再次砸下一枚重磅炸弹。昨天，上海市房屋土地资源管理局发布了上海市2007年13、14号土地挂牌出让公告。卢湾区今年首次有土地推向公开市场，两幅重磅地块中，其中一幅总建筑面积达到18.7万平方米。业内人士估计此地块未来出让价格将超过3万元/平方米，届时，很可能取代之前成交的黄浦163地块成为上海近年来出让价格最高的“地王”。

　　上海市房屋土地资源管理局昨天在两个土地公告中共推出累计11个地区的74幅土地，14号公告全部是工业用地，13号公告中包含卢湾区、闸北区、嘉定区、青浦区、金山区、崇明县、闵行区、松江区8个地区的32幅土地。其中包含住宅用地的地块有15幅。

　　卢湾今年首次售地

　　13号公告尤其引入瞩目的是卢湾区推出的两个相邻地块，卢湾区第105街坊开平路70号地块以及卢湾区第104街坊龙华东路810、852号和开平路71号地块，其中105街坊地块为商业办公用地，总建筑面积5.56万平方米，104街坊包含小部分住宅，总建筑面积在18.7万平方米左右。

　　仲量联行亚太区董事陈立民向记者表示，这一地块比较合理的楼板价应该控制在不超过3.5万元/平方米。陈立民分析说，目前卢湾这一地区办公楼租金在6-9元/平方米/天左右，以三年建设周期来看，项目建成应该在2011年。由于上海写字楼市场从明年开始逐渐显露饱和状态，因此，未来三年内租金不太会出现大幅度上调。以10元/平方米/天的租金，保守8％的回报率计算，物业成本应该在4.5万元/平方米左右，扣除1万元/平方米的建设费用，土地楼板价在3.5万元/平方米属于合理区间。

　　但是，陈立民指出，这只是地块区域的“合理”价格。事实上，在土地市场如此疯狂的情况下，今年卖出的黄浦区163地块成交楼板价达到6.7万元/平方米，大大超过此前业内预期。

　　此次卢湾出让的104街坊即使以3万元/平方米的保守价格计算，地块未来出让总价也将达到56亿元，从而刷新今年早前黄浦区163地块创下的44亿元的“天价”，成为上海历史上出让总价最高的地块之一。从2.9亿元的保证金来估计，这一地块挂牌起始价接近29亿元。

　　住宅用地依然稀缺

　　虽然大规模推地，但公告中绝大部分地块用地性质都是商业以及办公，沪上开发商最关注的住宅用地依然稀缺。

　　13号公告总共32幅土地中，纯住宅用地只有青浦2幅，金山、嘉定以及闸北各一幅，土地总面积在50万公顷左右，住宅用地放地量大体与前几个批次土地公告相仿。

　　从过去几次卖地的情况来看，郊区住宅用地已经不再是此前被开发商冷落的对象，上海开发商对住宅土地几乎已经达到了逢地必抢的地步。记者了解到，其中嘉定以及青浦两地的住宅用地已经有多家开发商表达出了浓厚的兴趣，可以预见未来地块竞争仍然会相当激烈。

　　闵行地区此次推出的唯一一幅住宅用地是去年2号公告流标的吴泾镇185号，其中规划有相当数量的商业成分。

　　如果包括含有住宅成分的土地，今年上海所出让的住宅用地总量已经接近300公顷，离此前市政府承诺推出的450公顷土地目标依然存在着不小差距。