漫画赵春青
一些经营者凭借住宅楼内经营、办公成本低廉的优势，纷纷选择在小区住宅楼内开办公司，使不少居民住宅楼迅速成为一些中小企业成长的“摇篮”。然而，殊不知这种“住宅商用”行为，给小区内的业主带来了许多烦心事———
时下，在海口市一些小区里经常遇到这样的尴尬，当住宅楼里的住户们身穿睡衣、睡眼惺忪时，西服革履的公司员工已经和他们同一楼层相遇了；一家人原本周末在家享受恬静，楼下的餐饮店却伴随着阵阵呛鼻的油烟，开始营业了……
市民抱怨“现在没一天清静过”
“我花了一辈子的积蓄在这小区买了一套房子，就是为了安度晚年。
当时就图这里的居住环境，可现在，我就没一天清静过！”海口市昌茂花园业主严大爷抱怨说。
严大爷的清静烦恼来自于该小区悄然发生的一种变化———小区里出现了越来越多的商业网点，居民楼变成了经营场所。
据了解，严大爷所在的小区是2003年建成入住的，现有1000多户居民，其中商户占70多家。
“商户中有卖粮油肉蛋的，有搞美容美体的，有制作广告的，还有提供信息咨询服务的，每天进出社区上班的员工就有1000多人，小区的电梯、社区休闲设施都被他们占用了。”
“现在，几乎每一个小区都有"住宅商用"的情况，住宅楼变成经营场所，影响了周围邻居的生活。”一位物业管理者说，“比如，在住宅楼内从事商业活动，尤其是开办公司等会造成住宅配套资源的紧缺，如车位的紧张、电梯的拥堵、用电的超负荷等等，这些都会给楼内居民的日常生活带来诸多不便。”
随后，记者进行一番调查采访后发现，“住宅商户”真是五花八门，而且分布广泛，尤其是地段好、交通方便的住宅楼更是如此。
在众多“住宅商户”中，有的是住户自己经营的公司，有的是出租给他人开的公司，像在海口市的金华苑、万利隆花园、兆南龙都等小区，记者就看到，这里部分居民楼上都公然挂出很多广告招牌，有推拿中心、广告设计公司、医疗器械经销商、外地公司驻海口办事处、教育培训机构、饭店，甚至还有美容美体室、书画培训班和交友俱乐部等。
此外，由于小区住宅有很强的隐蔽性，无证照经营活动也比较泛滥。
对此，一些业主怨声载道。家住海口市龙华区金融花园的孙大爷就很生气地向记者反映道：“我家楼上就有一个广告公司，天天人来人往，嘈杂得如菜市场，吵得我不得清静。去年年底，还有很多人上门催债，他们在门口频繁地吸烟、嗑瓜子，把楼道内弄得乌烟瘴气。”
而市民祝先生更是有苦说不出。今年3月份，因海口市政道路扩建，祝先生所在单位的安置楼直接面对大街。很快，住宅楼底层的住户开始装修，准备开火锅店。从该火锅店装修开始，祝先生他们整栋楼就再也没有平静过，装修用的水泥、木材等占据了过道空间，不但让邻居们走路很不方便，而且施工发出的噪音严重影响了楼里住户的正常生活。
“尤其是在今年5月份火锅店正式开业以来，我们家每天不但饱受油烟之苦，还被持续到深夜的吃饭嘈杂声，弄得睡眠质量直线下降。”祝先生一脸的痛苦与无奈。
企业主看中“民宅经营成本低”
经营场所为什么要选择在民宅里呢？
已在位于海口一横路的华运大厦内，开业办公一年的海南某广告公司张经理向记者介绍，市中心区位优势无疑是所有商务选择时的主要考虑，可住宅楼的租金便宜更是许多中小型公司看中的关键。以他们这家广告公司为例，120多平方米的工作室，可以容纳六七个工作人员，每月的租金仅2500元.月，而要在海口市国贸商业区的商业楼内租房，租金至少是现在的二到三倍。
“目前，海南有80%的小型广告公司都会选择住宅作为他们办公场地，除了租金便宜，物管、水电等费用都低于商业楼宇，我们一样也能顺利办到相关的经营证照，从经营者的角度来说，无疑缩减了经营的成本。而且，在住宅楼内开公司可以24小时上班，这样的条件很适合我们这种中小型公司。”张经理颇有些得意地表示。
采访中，记者发现“住宅商用”的好处不言而喻，租金便宜，而且不用忍受写字楼限电、限空调等条例。比如，一般档次的小型写字楼租金都在1元0平方米0天左右，如果租用200平方米，一个月仅租金就需要6000元左右，而同等地段的住宅楼，租金甚至远不到3000元0平方米。
同时，记者在采访中还了解到，除了租金便宜外，住宅楼之所以逐渐成为中小企业事业起步的“摇篮”，还有以下原因。
首先，前期投入少。购买住宅，贷款首付只有两成，而购买写字楼，银行只提供五成按揭；其次，用的时间更长。写字楼的产权是50年，而住宅是70年，同样的房子，购买住宅可以多用20年；第三，住宅的物业管理费要比写字楼低很多。
不仅如此，“住宅商用”不仅让使用者尝到了实惠的甜头，对于房子的主人来说，租给商用也比租给普通的居住房客获利更高，丰厚且稳定的房租收入是这些房东选择改做商业用途的根本原因。
家住海口市海垦路的刘女士告诉记者，她在华运大夏的112平方米的房子，就是租给他人做生意的，一套房子的租金大约在2500元左右，而此前租给别人居住时，自己要配备齐全基本家具才能租出1400元的价格。这样算下来，一年的租金收益就多了13200元；而且租给人开店，一般都会长期租用，收入比较稳定，还可按期限适当上浮租金；此外，办公使用的破坏程度小于居家使用。
市民困惑“住宅能不能擅改商用”
现实生活中，“住宅商用”的事例越来越常见。很多市民询问：住宅究竟能不能改做商业用途？受不良影响的住户又如何通过正当途径维护自己的合法权益？
带着问题，记者采访了海南省物业管理协会秘书长邢祚福。邢祚福明确表示：“住宅擅自改商用是绝不允许的！”
他介绍说，已经实施的《物权法》对此有了进一步的明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。如果住宅商用后，改变了房体结构，造成安全隐患，那么对其他居民居住就会构成威胁，侵害了相邻居民的相邻权。
此外，还有一些住宅商用虽然未改变房体结构，但却将原本的住宅改作了其他特殊用途，比如游戏厅、歌厅、餐饮店、化工作坊等，由此一来所产生的噪音、油烟等会对住宅居民造成影响，这就侵害了居民的安宁权。
据了解，“安宁权”属于新近提出的名词，即主体维持正常、安静的生活环境所享有的不受非法干扰的具体人格权，居民的安宁权同样是受法律保护的。
但是，对于原本就规划为商住两用的房产，由于其定义模糊，处理起来难以找到相关的法律规定，“商住两用”中的“商用”也就难以界定。
专家建议说，规划部门对此应做出更确切和详细的阐述。同时，工商部门在颁发营业执照时，也应仔细核准、加强把关，对违规将住宅改为经营性用房的，依法不批准其开业；对已经取得营业执照的，到期年检时应不予继续发证。
海南金凯旋律师事务所王向和律师表示，根据《物权法》草案的规定，将住宅改变为商业用途，必须经过全体有利害关系的业主的同意。这就意味着，《物权法》一旦生效，和严大爷有同样苦恼的人，就可以用自己手中的“权力”，对这种损害他人利益的行为，进行“一票否决”，以维护自己的正当权益。
法律链接
《物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第八十三条规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
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