新闸北和上海未来发展---06闸北房产发展研讨会
曹会长：商业文化、追逐功能区，北部为城市工业、运输服务功能区，这个就是目前大家所在会场的地方，中片里面分南部和北部。而走马堂以北的北片区，就是我们整个区的北片区，将成为居住功能区。
这是我们区规划大概的介绍，因为今天我们请到了一些嘉宾，嘉宾的到来是非常不容易的，我们也想多听听专家的意见，所以我的内容简单的做这样一个介绍。下面请各位观看一下介绍片。
曹会长：房地产业开阔了新的空间，这个空间我想是跳出房地产业看房地产业，然后结合产业谈房地产业。我想谈四个观点。
第一，现代服务业的积聚区是CBD分散化的国际趋势。首先我用三个数字来说明，在当今世界当中，世界的GDP总量中服务业的产值已经超过60％，在世界贸易总额中，服务贸易的总额已经占到25％以上，在世界消费总量中，服务消费已经超过50％。这说明服务业，特别是现代服务业已经成为城市现代化发展和文明进步的重要标志。那么，现代服务业积聚区，它是一个按照现代理念统一规划设计，依托交通枢纽将商务楼宇、星级宾馆、商业设施及相关生产生活设施合理有效的集中在一起，在一定的区域内形成形态美观，内外联通，生态协调，资源节约，充分体现以人为本，具有较强现代服务积聚能力的一个区域。这个我就不展开了。
第二，现代服务业积聚区的建设将为房地产业的发展开拓新的空间。首先，我们说房地产业它本身有丰富的内涵，我们有时候一不小心讲房地产，大部分注意力都集中在住宅，实际上房地产本身有丰富的内涵，我们说的六类经营型项目，实际上还不止六类，但是大体上是六类。现在在发展过程当中工业房地产也被提到房地产领域。现代服务积聚区集中商务办公、休闲娱乐购物等等的功能，包括宾馆也是我们现在经常要讲到的，酒店式公寓，公寓是酒店等等，这是现代服务区。实际上，我觉得房地产的内涵和现代服务业积聚区的内涵有很多的交叉部分，完全可以衔接。同时，我认为现代服务业积聚区的建设将为我们房地产业，特别是住宅建设积聚人气。
第三，现代服务业积聚区的建设，也将为闸北区凝聚精英人才，丰富区域住宅建设的品种，提高住宅建设的档次创造条件。实际上，我们说房地产业不可能单一的发展，如果房地产业的发展是单一发展的话，或者跟其他产业的发展不协调不配套的话，那么房地产业的发展将是不健康的。房地产业和工业的发展结合的比较好，闸北区也是一个比较典型的区域。现在讲房地产业和现代业服务积聚区的结合就是更高层次的结合，前面与工业的结合是一个积聚人气的过程，和现代服务业积聚区相结合，它不仅是积聚人气，而且还是提高档次的过程。
闸北区房地产业和现代服务积聚区建设联动发展有很多优势，第一个优势，就是它的历史传承。我刚才也讲了，闸北区是一个人气比较旺的地方，为什么人气比较旺，因为它原来是一个工业比较集中的区域，所以居住的人口密度比较高，房屋建设的量也比较大，但是我们也知道，在解放前后，包括解放初期相当一段时期内，由于闸北区工业的结构比较低，档次比较低，污染的企业比较多，因此聚集在这里的人相对来说都是比较贫困的，房地产业的发展档次也不是很高。今天我们看的这个片子跟我们的概念是完全不一样的，原来原来想到比较早的就是滚地笼、番瓜弄等等这些，想到一些污染的企业。但是不管怎么样说，从历史上来讲闸北区的房地产和它的产业发展一直有很密切的关系。
第二个优势，区位和交通的优势。闸北区是中心城区九个区当中交通强势地区，刚才的片子上也讲了，我们把它归合成铁路、轻轨、高价、地铁、长途客运、室内交通的六路聚合，交通非常方便。然后它又是人流、物流、商品流、资金流、信息流五流交融，聚集着很大的商机。刚才讲交通方便了以后，人也很可能流走，交通部方便人流不进来，交通方便了人也可能流出去。如果房地产业和现代产业积聚区能够完美的结合起来，我想交通的便捷必定会对房地产业和现代产业积聚区的建设起到很好的作用。如果没有结合好，没有发展好，那么人就会往外流。
第三个优势，闸北区已经有了建设现代服务积聚区成功启动的经验。我们今天看的报纸上面也有消息，我们上海市现在已经启动了大概十余个现代服务业积聚区，闸北区的苏州河区域就是第一个列入上海市现代服务业积聚区的区域。它是体现仓库文化和河岸文化相交融的特色。在规划当中突出了新老建筑相结合的形态，应该说已经开始起步，包括我们今天发的杂志上，土地储备中心地块的推出和储备都有很多的动作，项目已经启动了，说明它有一定的基础。
第四个优势，闸北区有很好的产业基础。首先在十五期间闸北区的新型都市工业体系已经储备行程，形成了通用设备制造、电气机械器件制造、电子通讯、印刷等产业。然后在十一五发展目标当中也确定了多媒体高新技术为重点，丰富生产性服务业的内涵，搞好现代印刷产业特色的产业建设发展目标，这些都为现代服务业积聚区打下了基础。
最后，我说一下第四个想法，就是促进现代服务业积聚区的建设与房地产业的同步发展。第一个建议，依托现代都市工业园区，规划建设现代都市工业服务积聚区。闸北区工业发展有一个结构部局，是一区，一谷，五园。在这个格局当中我个人的想法是不是可以首选多媒体谷为核心区域，来建设一个服务业的积聚区。实际上多媒体谷这个产业积聚区是介于二产和三产之间的边缘的产业区，比较有利于现代服务积聚区的建设。
第二个建议，优化产业结构，大力发展生产性的服务业，延伸都市工业外延向现代服务业积聚区靠拢，实时培育新的现代服务积聚区。我的意思是说，除了多媒体谷以外，首先在苏州河岸的积聚区之外可以成为第二个现代服务业积聚区，但是闸北区可能也不限于两个现代服务业积聚区，还可以培养第三个，或者还有一些。这样来促进产业和房地产业的共同发展。
闸北区的多媒体谷也好，根据闸北区的特点以都市工业园区为特征的现代服务区也好，这个特征比较符合闸北的特点，然后跟市里面的几个现代服务积聚区当中漕河泾的生产性科学科技园区的现代服务积聚区大体上的定位差不多，我们说这个定位还是可以行的通的。
第三个建议，尽快的确定项目精心规划，形成推进思路和策略，将以人为本的理念贯穿于规划和建设、营运组织的过程当中，充分体现资源集约话的理念。现代服务积聚区的建设有三种形态，一种是新建的，一种是改造的，像我们苏州河这一块就是改造型的，还有一种是拓展型的。我建议闸北区新的现代服务积聚区可以走改造与拓展相结合的思路。
第四个建议，建设现代服务业积聚区的过程当中，我们要思考如何开拓房地产业发展的空间，创新房地产业发展的思路，合理房地产业发展的结构品种，确定房地产业开发的种量和节奏，使现代服务业积聚区和房地产业互相促进，联动发展。
如果这个题目能做好的话，我想不仅是对整个闸北区的社会经济发展是很好的一篇文章，同时也能促进闸北区房地产业向更高的档次，更合理的结构发展。谢谢大家。
主持人：谢谢曹会长，下面有请市房地产业协会副会长殷关福发言。
殷关福：李局长，各位嘉宾，各位同行下午好。我看了介绍的短片很有感触，因为我在90年的时候从徐汇区搬到闸北区，住在海昌路，94年又搬到徐汇区。当时人家看到我说住那里，我说住在闸北区，人家说啊闸北区啊，好像有一点怀疑，还是比较惨。确实那个时候海上路还算闸北区南面了，在苏州河边上，比较差一点。今天我来了以后看了短片，看了外面的环境我感觉啊闸北区，这是表现惊叹，发展那么快，没有想多环境那么好。但是找找大明绿地公园288号找不到，广告牌子也看不见，就是广告牌子搞的很高，这就说明闸北区很低调，也不善于张杨和宣传。所以总的感觉到闸北区蓄势待发，前景看好。
我讲三点自己的想法。第一，宏观调控下闸北区市场平稳，总的来说在上海整个市场基本上是最标准的区。黄浦区去年房价商家5.1％，浦东下降了4.2％，闸北区下降了0.3％。去年我们闸北区一季度销售房子是13万左右，今年一季度是7.8万，也下降了50％不到。价格去年平均是一万一千几百块钱，今年以及度看是一万一，比较平稳。所以我认为闸北区宏观调控的成效比较明显，整个上海可以这么概括，房价下调回落，回落了9.7％均价是6698，跟去天相比上升了10.9％，但是回落了9.7％。四月份我们看了房价还是跟三月份差不多，就是说下跌已经停了，开始有了回升的趋势。交易量开始回升了，去年我们总的交易量是2845.7万，同比下降12％，增幅下跌50％。1到3月份销售了400多万，四月份销售了233万，比三月份销售182.9上升了29.4％，应该说交易量在回升。
市场的走势回暖我觉得可以用五句话来概括一下，投机得到遏制，投资过热开始回落，市场区域平稳，消费者还是理性的看待房势，交易量要上去需要适当的保护和激励。但是我还不能说现在市场就回暖了，但是趋于趋向平稳，有上升的势头。
现在市场我觉得三个理性，一个是市场理性回归，区域平稳，还也一个是企业理性投资，不怕来不及买房子，不怕卖不掉，就怕来不及造，第三个就是市民的理性购房，就是按照自己的需求来设计。现在交易量上不去很多程度都是持币观望，但是4月28日的0.27％的加息，又是一部分消费者看看有什么变化。总的来说，市场是平稳的，符合中央调控政策的基本原则，目标是基本一致的，闸北区没有出现房价的大起大落，可以说是很好的。宏观调控下的平稳健康发展的房势对于闸北区的发展应该说是非常好的市场条件。
第二个观点，平稳的楼势带来了闸北区新一轮的发展，我认为有四个新的机遇，一个是新产业发展的依托，就是说创业闸北，是一个非常重要的条件。
殷会长 ：共和新路现代综合服务积聚带，引领了新一轮的发展。
第二个新，便捷的闸北，就是新的交通和配套齐全的设施。这些地铁、高价、高速公路贯穿全市，连接长三角，闸北区现在出行购物非常方便，不是以前的感觉一走到共和新路就走不动了，什么时候到目的地，恐怕共和新路当时是一个比较堵塞的地方，但是现在不一样了。所以它的交通便捷是其他区域不能比的，所以买房买地段，我觉得实际就是买交通，买地铁，就是私生活方便。
第三个新是有新的绿化生活环境，我觉得构成一个宜居闸北。绿化要达到中心城区的平均水平，这个很不容易。还有教育一直保持领先的地位，环境也比较和谐。所以适宜创意和发展，还有适宜居住生活，宜居的生活在不断的提升。
第四个新是新政府服务的形象，闸北区区委区府都对闸北区的发展充满信心，也有决心打造一个新的闸北区。我觉得政府对房地产的导向，对房地产的指引起到非常重要的作用。所以，我觉得新的发展机遇会造就闸北区房地产业有新一轮的发展。刚才周星总经理提到了，创建国际化的，我再加上两个字，绿色、生态、宜居的社区。要在中心城区创造宜居的，就是适宜创业发展，更适宜生活的中心城区我看只有闸北了，其他的城区条件恐怕都不行，因为土地已经很少了。所以现在用中等的价位住上像黄浦、静安、徐汇一万七千到两万块的房子闸北是最好的了，当然现在不是七八千了，是一万左右了。
第三个观点，新居时代是闸北在房地产方面发展非常一个清晰的目标。这里面有四个方面要考虑，一个就是新居时代，这里面有几个要素。一个是节能降耗，现在造的房子不是像以前看哪个好就造哪，现在要达到节能降耗。第二个是环境保护。第三个是健康舒适，经济适用。第四个是移居安全，最后一个可再生利用，就是一个小区很多是可以再生利用和循环的。
企业现在比较关注的有四个方面，一个是关注现在市场中自住性的购房需求，恐怕不是高档住宅，更不是好宅，是大众化的。第二个是关注绿色住宅的发展，这个绿色住宅如果说是几万块，几百万的豪宅别墅，这个绿色不希奇，普通住宅，大众化的，能节能降耗，这个就是老百姓最期望和满意的。第三个是关注政府节能环保的走向，人大做出了节能工作的决定，韩市长讲了降耗是核心的指标。市委组织部说把这个指标纳入政府、企业各方面严重考核的目标。陈良宇书记也讲了还是要解决瓶颈，上海要成为产业化基地，在自主创新方面要走在全国的前面。还有一个就是企业关注自主创新体系的建立，现在我们在开发发展商方面有两三家，一个是万科上海集团，现在建委同意他建立住宅产业化发展研究中心，到时候会挂牌。第二个是银通，他很早，但是运作比较慢一点，它也有企业的产业化研究发展中心，其他的还也在这方面还要加大投入，一个是资金的力度，一个是人才，还要有真正自主创新知识产权的品牌。
我们现在市民比较关心的一个是七千块，八千块，或者是一万块，这个还不是很高，现在郊区都卖九千一万。闵行一年要开发销售五百多万，浦东一年是六百多万的销售，杨浦也是两百六十多万，我们闸北区一年只有一百万左右，我觉得这个量还不是很高。如果说闸北的住宅新的居住时代有新的品质，我想市场购买的潜力还是很大的。
第二个期待，期待紧凑型的房型，不是现在是120多平，当然浦东住宅是144，但是中低收入期待的是80平到100平。如果在中心城区节能省地紧凑型的住宅，优势和劣势又是生态环保，这时候不要太大，我觉得这个事情也是大家期待的。
第三个期待，总价还是跟收入相匹配的，70万、80万还差不多，前几年说5、6十万，现在是7、8十万，如果一百多万，现在老百姓的收入上来没有这么快，现在房价的上升远远超过上海平均家庭收入增长的速度，这样老百姓买房子就比较困难，心里也比较着急。
品质优良，品牌可靠。现在有什么呢，不一定是绿色，环保还也不是很放心，虽然说的很好，但是实际还不是很可靠。因此，绿色环保不只是说说而已的，要通过有资格的检测部门拿数据来评定，然后要求保险，买了以后出了事情找开发商是肯定的，但是老找开发商也不行，所以要着保险公司。
还有一个就是市场透明，信息透明。现在对房地产的信息不透明，数字也经过了调整，这个也引起了很大的反响，所以希望信息可以透明。闸北区在政府方面，和开发商销售楼盘方面要做的更透明些，让购房者更相信闸北区。
最后一个就是政府要做到四个到位，政策到位、引导导向到位、责任到位、服务到位。让开发商投资，老百姓买房觉得闸北区是最好的，所以闸北区对开发商有那些投资政策的优惠。开发商对老百姓的购房，在服务上、市场规范上怎么样做的更好，我想我们拭目以待，相信闸北区的前景是广阔的，我们觉得闸北区一定会发展的很快、很好，很健康。
主持人：谢谢殷会长。下面我们有请福地集团副总裁张林发言。 张林：尊敬的倪区长，各位嘉宾。我刚才看了短片以后有两点感想，第一点我想是新闸北到底新在哪里。第二点谈一下新闸北新和旧的关系。
我们福地集团也有幸参加闸北的建设，有项目在闸北发展。在发展过程当中结合我们的一些思考，我想谈一下。
旧闸北刚才已经说了很多在旧上海人观念中的概念。现在新闸北我想除了我们很有印象的，实际上闸北对我们最有印象的是路上交通的枢纽，就是新客站地区，长途客运站。还有苏州河北岸的旧仓库的历史遗存，包括现在共和新路北段的都市工业物流积聚园区这些概念，我想是在我们原来概念当中已经有的。现在闸北区政府提出了新一轮的发展，我想刚才张老师提的后发优势对我很有启发，我们闸北区的大规模发展在全市各个区应该说不算是很快的，现在新一轮的发展如何去总结其他区域发展的经验教训的基础上发展我们的新闸北。我想我们新闸北的发展肯定不等同于新徐汇，新静安，我觉得跟闸北比较类似的就是旁边的普陀。在普陀的发展过程当中也有很多的经验和教训，我想我们闸北的发展应该总结一下其他区域区域在发展中已经有的经验教训，我们不要再去犯其他区域犯过的错误。新闸北的发展我想除了刚才已经提到了这几个重点以外，除了这些有型的建设以外，我想新闸北完全不是一些旧建筑，所为的滚地笼改造的建筑，这就是新闸北了。我们新闸北的发展到底应该建立在什么基础上面，建立在如何以全新的这些面目，如何突出我们的新闸北，我觉得刚才几位嘉宾提的都是很有建设性和道理的。作为居住来说，如何去高起点的发展，因为这一轮的建设已经完全不同于前几年了，前几年的开发有的甚至于有点像破坏，现在的发展应该站在一个高起点上，作为居住建设来讲我想宜居、生态的发展是我们这一轮发展必须要确立的。包括其他的像物流园区、办公建筑等等这些发展，如何结合我们的交通枢纽，交通的特点，我想在这一轮的发展当中也是非常重要的。我希望新闸北的发展能够真正体会到到底新在哪里，新闸北的特点不等同于上海其他几个区域的特点到底在哪里，我建议闸北区政府在这一轮的发展当中要突出我们自己的特点可能要思索一下。
第二个是新和旧的关系。我们的建设不光是满足于上海确立的几个历史保护区几个点的保护。整个的建设跟保护的关系应该是全面全方位的保护，不光是历史遗存。闸北区的苏州河北岸的仓库文化我觉得现在已经有条件做了。说到对其他的保护，我想有形和无形的。我们今天大宁公园的环境对大家非常振动，大家说了很多的赞美。但是我从几个方向看了一下，从我的方向看还是有遗憾的。从几个角度反过去看，早期的发展，现在的发展，将来还没有建设的，实际上对整个公园和绿地的感觉完全是不同的。我们公园的教训也有，周围高达的建筑把城墙公园绿地一围，公园政府投入很大的经历建立起来了，最后变成了少数人的公园。我们看到这片美丽绿地的时候，也看到不同时代的建设对这片绿地留下的不同印象，因为是从各个角度看的。我刚才说这片绿地美丽的时候，我从我的角度来看还是觉得有些遗憾的。我想像这样的发展也是今后在新闸北建设过程当中，如何处理新与旧，如何处理建设和保护之间的关系，我想这也是作为我们在建设过程当中，或者作为政府主管部门应该对这些建设加以思考的。我们从开发企业来说应该是以利益为主，但是同时环境的效益，社会的效益也是我们不得不考虑的。
我想建设和保护不光是保护几个政府圈定的点，而是要全方位的保护。像闸北上海老的生活方式，这些都是需要保护的。再过若干年，可能上海的方言都要进入保护的行列之中了，我想这些东西能够提早几年去思考和注意到，我想今后的建设不会给我们的子孙后代留下新的遗憾。
主持人：谢谢张总，下面我们有请宜居房地产研究院李赞军所长发言。
李赞军：（前面声音太小）黄浦区没有高档住宅，加上南四区以后更没有高档住宅了，这是我的一个想法。刚才听了三位同志讲了，他们跟闸北都有很深的感情，但是他们离开了闸北都活了，那么换一句话来讲，我们今天有多少有成就和声望的同志重新搬回闸北工作，而不是简单的附和，我觉得这一点是最重要的。换一句话说房子可以建的更好，环境可以建的更好，这是取决于投资，取决于规划，但是一个区域最难的是人文环境，我觉得这一点是最难的。反过来讲我也深深的感觉到，刚才报了两个数字，29平方公里，80万人，我审干像倪区长这样的干部，如果手中有更多的钱，他们干的事会更多。浦东来讲就要比你们好的多，就是手中的资源要好的多，我绝对相信你们要动一动，全部都是动拆迁，全部都是高架，全部都是大量的后续工作，要比别的区要难的多得多。所以今天这个状况我感觉到非常的欣慰，所以倪区长你04年以前来到这里，我是一个月以前来到闸北区工作，我想今后可能还有更多见面的机会。
第二个情况，组织上今天分配给我的题目是宏观环境和闸北区的房地产发展，在我心目当中，在座的几位老专家都是上海市房地产的主流，而我把自己定位为上海市房地产研究当中的右派，右派的话可以听，也可以不听，换一句话说，在我心目当中，房地产宏观调控的背景，在这种状况下至少在一两年时间里面，对上海市，对闸北区房地产的发展带来的不利因素要多。我觉得在宏观条件环境下它对浦东新区的冲击是比较大的，对黄浦区的冲击可能也是比较大的，但是对经济落后的地区，还有原来房地产不是处在领先地位的地区来讲我觉得影响更大，看到你们的报表，感觉数字都是负40多，50多。我绝对相信因为宏观调控对区里面财政的影响非常大。
要讲宏观环境，我就讲一点不成体统的右派言论。第一，今年的第二轮调控和第一轮调控有一个差异，去年是上海生病，全国人民陪着上海一道吃药。今天还好，北京、深圳、广州、大连生病，上海陪着他们一起吃药。因此在这种情况下反映了这一轮的宏观调控对于上海的冲击力和影响力不会比去年那次大，因为上面有人给我顶着了，去年动的就是上海。所以我特别关注国务院的那一条，把过高的价格给压下来，如果做不到拿地方政府的官员问责。我在看北京市长好好的，深圳市长也好好的，没有一个地方问责的，这个就是讲过高的房价。
第二个差别，去年七部委组合起来联合行动，而今年采取的是国务院办公会议的几个精神。所以去年条文制定的厉害，冲击量大。而近年来讲原则性的六条，在我看来可能核心的是第二条，就是有一系列经济手段，但是从另外一个角度感觉来讲，中国各地和北京在房地产调控的具体措施上没有达成共识，所以采取了国务院办公会议的精神，而不是去年六部委的精神。现在关键的是要看现在市场的不明朗在于政策的不明朗，如果这六条措施出来以后，各地采取的具体措施，还有中央各部委采取的具体措施如果明确细化的话，才能判断这次的冲击到底有多大。在我的心目当中，这一轮房地产的回暖，或者有一点点回暖的迹象并不是房地产商怎么努力的结果，因为房地产商都是把地能卖的卖掉，能建的赶快建，能不建的我暂时都不建，房地产采取的是一种回避的办法。而这一轮的回暖主要是银行沉不住了，面对大量的存款，三分之一的贷款贷不出去，就是存差有三分之一，上海的存差有27％，超过四分之一，所以银行首先要宣判，宏观调控取得明显成果，银行首先做动作，什么双周供及什么父子接力贷款等等小动作，还有按揭贷款等等措施。所以这次北京其他部门对着银行放假消息，人民银行两次声明，五成的事根本就没有考虑过，但是舆论和北京的那些部门想挟中国人民银行执行新的政策，人民银行来讲不采。在我心目当中这次人民银行的冲击会小一点，最可怕的就是国家税务总局出来新的税种和税率，还有一些新的办法。
第三个差别，去年讲的是组合权，有行政措施，有经济措施，但是行政措施偏重。而这次北京希望行政措施少一点，经济措施多一点。但是我仔细看了六条，怎么看行政措施的强度依然很强，就是说有可能行政措施的手段还要多、强于经济手段，因为经济手段的东西一打可能打的面就比较广一些。我们主要是看上海是否跟进，上海是否出台措施。比如说是否取下预售房，贷款的成数等等。我关心的是北京各部出什么东西，我主要是讲这个情况。
在这种情况下，我觉得作为闸北区来讲要因势利导，看到这个局面的严重性，在我心目当中现在的媒体舆论和中央的文件一片房地产悲情，我很难想象这20年是我国城市形态和城市建设功能发挥最好的时候，或者说房地产贡献最大的时候。包括闸北区，包括上海市民住房改善最好的历史时期，现在来讲千夫所指房地产。我们现在从北京来讲一片看跌之声，因为看跌，看空石油，所以有了中航油在新加坡犯事，因为看空看跌铜糖铝，所以有了国家储备局几十万顿的想平息市场，结果被这个市场吸的干干净净。犹豫我们现在看空铁矿石，我们现在有19％铁矿石的上涨我们不承认，尽管全世界都承认。也由于我们看空人民币不应该涨那么大，应该低的多，国际市场上我们现在有一个经济问题，就是把经济问题引申到政治问题，因为都是涨，是因为你中国需要什么，国际上的这些金融大颚联手作中国，把价格抬上去，而实际上来讲我觉得中国的发展对国际资源的需求非常之大，导致这些价格的上升理所当然。每年那么大的外汇存底，汇率不上升将冲击世界经济次序和金融次序，但是我们现在把一个经济问题看成是一个政治问题。我查了一下外国的房地产最近两三年掌声一片，我们现在在掌声一片的情况下认为这是外国的阴谋，拿阴谋伦来指责，而看不到它背后的经济规律。我换一句话说，汇率要升，钢铁要升，煤炭要升。
就像看到顾建平同志，当年的天真同志的秘书，以前合作过，十多年已经不认识了，今天谈起来了。当年上海的房子是多么的困难，花了多大的力量来解决，谁一讲上海买不起，现在上海的80％户籍人口拥有自己的私房，相当大的比例买的房改房，房改房当年和天真同志一起制标准的时候是250块钱一平米，谁说这个价格还能超过六年十年的家庭总收入，远远低于，就是一两年几千块钱，一两万块钱一个家庭买起来了。评什么说要造就这个城市所有人都可以买的起房子的局面。在我的心目当中上海的房价会往下走一走，主要是看它的政策。但是一定形势稳下来以后，毫无疑问要上去。我的左派观点不符合党的宏观调控的政策，我就讲这么多。
主持人：谢谢李所长。下面我们有请同济大学建筑成规学院教授博士生导师莱增祥言。 莱增祥：闸北区的领导，还有各位专家，各位媒体，非常高兴有这个机会向大家学习和交流。我主要讲一下硬件和微观的东西，但是听了很多的专家讲了，我就有一个想法，我想闸北区能不能学一点北欧的模式。因为畸屺新到上海来我不是讲浦东不好，它对浦东几次打分打的都很低，就是对浦东整个的模式。
北欧比较注重生态，注重人宜居住环境，注重人文，也注重品牌。什么诺基亚、尼佳都在那里。到北欧看了以后也没有什么特别惊天动地的样子，但是在联合国评价的时候是十位之内。我们上海是103位，在国内是最好的。我觉得闸北的发展不要走这样的路，我觉得要扬长避短，根据闸北的特点。下面我给大家看一些图，因为大家比较累了，然后可以调剂一下。
题目是绿色闸北、生态楼盘，营造现在的住居环境。刚才很多专家都提到了，生态楼盘肯定是我们未来住宅发展的必然趋势，是新一代楼盘销售的亮点。假如我们80年代到90年代初是讲名称，什么夏威夷等等，都是在名称上面做文章。90年代初一直到十一致谴，我觉得是讲形象、外观。外观不是不要讲，但是十一五以后，我觉得像我们闸北区要动作的话，我觉得可以在生态上多做文章。生态楼盘的重点已经不在于美妙的楼名，过分张杨的建筑形态和非常漂亮的景观，我不是说不要景观，但是我们以前的景观定位是城市公园，不是居住里面的景观。我们要造就一个高效、低耗、没有污染，符合生平衡和可持续发展的居住环境。所以生态楼盘要追求人与建筑和环境的和谐，要营造有利于人们身心健康的建筑，这里要注意身心健康，所以我们讲生态也讲人文，你到北欧看一下人文很突出，所以我赞成我们倪区长可以抽空到北欧考察一下，闸北区不要造别的模式，照北欧的模式去做。生态住宅的投入一般要比普通的高10％到15％左右，但是它可以回收，另外它是双赢的，对于社会和购房者都是有好处的，详细的我就不说了。
我从楼盘的角度讲一下，我们首先是创建环境为源，人本和谐的总体规划。这个规划我们还是要讲一些老路，比如说日照的问题，通风的问题。我住在这里看是比较愉快的，但是有专家讲那里看起来有一点问题，但是本身要考虑到日照和通风。不要像前一个时期大家叫好的楼盘样子观，我们搞的稍微放松一点，随和一点。我觉得从这方面可以注意一下。楼盘里面的路为什么要搞的很宽，楼盘里面的路为什么非要直的，为什么非要平的，有水就做一点水景，没有水不一定非要水景，我觉得很多楼盘定位有问题，我们21世纪生态楼盘的定位，这方面都要比较宽松一点，随和一点，不要定位为城市公园。
我早知道到这里来开会这张幻灯片是多余的，我想不到在上海中心区就可以看到这么好的景观。上海没有山，但是今天这里的水都很好，在生态环境方面可以多做一些文章，房屋要谦虚一点，要往后退。我转过看了一下，逼的公园近了一点，这些都是从生态方面考虑的。我上次也放过了，尽管是50年代的朝阳新村，现在看起来比较放松，根据原有的路，房屋的朝向也比较宽松一点点，比我们现在这种样子观的楼盘要好的多。前一段时间讲这个是空话，但是十一五开始我们国家总的政策，还有闸北区的特点能不能在楼盘上面有一个新的观念。这是我们要做的，我们做过一个张江高科技园区台湾投资的十万平方米的楼盘。这是我们做的楼盘，现在从整体规划上面来看环境还要宽松一点，我们做的还是比较正规的，我觉得像这样的环境都比较好，又省钱，又好，又舒服，很适合居住。
对于建筑单体来讲，现在上海突出的是外保温的问题。我觉得不一定要穿上面砖这层衣服，现在外保温搞面砖，两个东西使用时间根本就不一致，而且非常难做，外保温是一个核心问题，当然也包括节水、节电、可再生能源的利用。我觉得上海太阳能还是可以考虑的，因为我不搞这一行，所以转换率比较低一点。我们吴志强说，不光是节能，我们还要考虑创造一些能源。太阳能如果做好的话，会很好的，不是说造好房子，加上那个东西很难看的，所以我们要把这些结合起来。还有节水的问题，外保温里面有技术的问题，也有观念的问题。我陪了一个法国的代表来参观，他们看到我们所有住宅上面都贴着面砖，然后就跟我讲你们的房子怎么像卫生间一样，虽然这个话有一点刻薄，但是你是住宅，住宅为什么是这样的。特别现在搞外保温面砖很难搞，当然我不是反对搞面砖。还有我们日照的问题，自然通风的问题，换气量的问题。倪区长知道窗户我们是有规范的，居住率有一个私密性，还有一个节能的问题，所以开窗面积六分之一，七分之一的地板面积就足够了，但是我们普遍都是偏大的。这些问题如果我们闸北区新开的楼盘用新的概念可能是一个模式。
这个是威尼斯边上的住宅，我现在不讲形象，窗户本身来看跟墙的面积是比较符合居住的情况。这是意大利的一些楼盘，居住建筑窗户和墙面的比例，就是这种传统的建筑上面也是涂灰，里面很多合理的东西。窗的面积是比较合理的，这是我做的，我觉得有一点过了，屋顶上面的飘板也好还是什么，真正能够用上的功能是很少的，开窗比例的面积从生态楼盘的角度都可以有一个做法。从国家，从社会和购房者，刚才有的专家讲能不能在闸北区搞七八千块钱一平方米，而且还是全装修的，今天有万科的老总在，我有一次参加你们的楼盘，是全装修的，这个全装修价位比较适中，我还是举双手赞成的。你看老外设计的住宅，窗和住宅的做法就比较理性，开窗面积不一定很大。像这样的楼盘还不是最典型的，但是它的开窗面积已经偏大了，也就是玻璃面积已经大了，而且这种风现在好像还没有刮到头，所有的阳台和一些地方都是玻璃。欧洲去年热死一些人，不是他们没有钱搞空调，但是他们觉得从健康、节能和方方面面总体来讲这方面可以少用一点，但是这方面开窗就比较难弄，所以我觉得这个模式能不能在闸北区的生态住宅里面有一种新观念来指导我们的楼盘。比如这个老的平面，我觉得它设计的面积比较好，刚才也有专家讲了为什么非要120、150，我今天看了消息，我们16个城市大概套型一般都是120平米以上，我们能不能搞一些70、80平方米的，其实70、80平方米不算小了，我们人口是13.12平米。我觉得户型搞的小一点，生态搞的好一点，虚的东西少一些，把钱用在提高生活质量方面。其实这个已经算很高档了，是宛平的华侨公寓，你看它每户的面积也不是很大，为什么现在非要120平米、150平米。
要讲究科学性，人体工程学，人的尺度和人的要求。我刚才讲国外做了家庭人口构成跟它居住空间科学性的分析，以前都是另外一回事。我觉得不管从哪一个角度讲，你主流生态要考虑全装修，不管是从社会扰民、浪费材料，浪费劳动力，居民本身来讲都应该是这样的，当然做法上面可以考虑硬装饰简化一些，设施要过关，全装修可以做的比较好。然后留出来一些空间使客户可以自己在内涵物，什么叫座内涵物，就是家具，灯具、纺织品等等东西可以照住户的个性来做。
我们的内装来讲，从文化来讲一个是现代风格，一个是装饰艺术派，一个是自然风格，我不叫传统风格，现在承认的传统风格并不多，一般都是装饰艺术派的东西，所以你体现这个个性就可以了。假如有本事闸北区再搞一两个公司专门配后续的家具、等具、纺织品这些就更好了。还要考虑空气质量，自然通风。这种是比较简捷的，几乎没有什么硬装饰，但是设备要到位，这种我们就叫他现代风格，或者叫做新现代主义风格，它比原来老的风格更加的硬化一点。
这是美国洛杉矶的样板房，它有一点本土文化，它没有搞最HITAKE的那个东西，你仔细看这种东西的做法里面硬装修都做好了，但是配的家具和成色，包括靠垫有它乡土的文化，所以我看是很好的。你可以把这些剥离开，把内部需要烘托的氛围跟硬装修分开，我想我们闸北区有没有可能这样做，美国很有钱，他可以这样做。
跟刚才现代风格不一样有一点本土文化，或者叫做地域文化。我想提醒闸北区有一个很大的优势，除了城皇庙那一部分，虹口区四川路的地方，闸北区本土文化、本区文化的东西是否开发够了，这也是一个问题。
这个我们叫做装饰艺术风格，就是说我要做全装修，我硬装修里面比较模糊的背景，中间不同的年龄，不同的收入，不同的爱好，同样做教师爱好可能也不一样，所以你就可以按照这个来配置，这样就可以满足不同风格需了，我们可以把这个归成装饰艺术派。这个也是全装修里面做的样板间，这个是现代的，里面配的是这一类的东西，但是要注意通风。
还有我想提醒一下照明，我们有一个博士生做过一些调查，不管是家装工装里面节能的灯具用的比较少，这恐怕也是很大的一块，就是照明和节水的问题。
这是安亭新镇里面德国人做的样板间，我觉得也很有启迪，非常简练。因为现在的生活节奏比较快，所以这一类是比较主流的，但是不排除搞成装饰艺术派风格，也包括自然风格，或者是本土风格。所以我觉得闸北区的房产开发商能不能一个搞楼盘本身的全装修，里面有规划、有景观和建筑，然后再加一块室内设计内涵物的几个公司，因为你的品位比较好，所以也就比较容易配。有些污染不是装修里面来的，是家具里面来的，比如说甲醛含量。所以我觉得要从规划、景观、建筑到室内，还有内涵物的配合总体都按生态的要求来考虑。我们把硬装饰看成一个背景。
这个是九间堂，建筑师叫严兴奇，室内设计叫林威尔，是美国留学的一个香港设计师，做的比较清楚，但是它这个是天价，一套是2500万人民币。我觉得我们闸北区要运作，我愿意做参谋，不用那么贵也可以做的很好。但是它的理念是对的，总的比较简捷，而且简捷要简捷的有品位。这个恐怕是新的海派风格，或者是闸北区新生态楼盘的风格。作为生态住宅来讲要充分利用里面的空间，因为我们宏观来讲要节省土地，我已经做的房子就节省空间，做这种进入式的储藏和壁橱也是很好的。
要非常重视这两块，一块是厨房间，一块是卫生间。这里面因为污染的问题，健康的问题比较突出，我这里就不详细讲了。我给大家看一下，这个是厨房，这个厨房的科技含量很高，仓储也是可以的，然后就是卫生间。这个壁挂式卫生用具可以节能节水，降低噪音，当然这个不是从装修开始，要从建筑开始做，建筑没有这个方案的话，装修不能把马桶做壁挂式的，壁挂式可以降低噪声，用水量比较少，而且也容易清洁。类似这些我觉得都是从生态的角度来考虑，所以我非常赞成各位的讲法。刚才张教授也讲，有些看起来是劣势，我们没有像黄浦区、卢湾区当时的机会，但是后来我们可能居上了，照现在国际上发展的模式，像北欧的模式闸北区还比较容易做，交通信息、信贷服务、人文方面、生态和环境方面的，所以我想我们生态楼盘能不能从这方面多考虑一些。谢谢大家。
主持人：谢谢莱教授。下面我们有请明远集团副总裁林菲菲发言。
林菲菲：尊敬的倪区长，尊敬的李局长，尊敬的各位专家，各位媒体的朋友，还有各位同行。刚刚倪所长提到的我是从徐汇来到闸北的，现在我越来越喜欢这块土地，我一直在鼓吹，我说闸北会很好，我甚至最近在写一本书，我的书名定为《情归闸北》，因为我是从徐汇来到闸北，我认为闸北是我让更精彩的一块地方。我2001年来到闸北，那时候人家第一次给我介绍闸北土地的时候，我当时还不想来，因为当时法院挂牌，企业拍卖的时候我没有摘牌，因为那时候觉得闸北的房价只能卖4000多块钱，我在徐汇的房产都要一万多块钱，所以觉得成本上做不下来。但是因为法院拍卖他们请我来看，我那天是吃完晚饭来看的，我当时真的被这块土地所感动，很美的一块地方，那天月色很美，而且树很茂盛，我真的会有一种很强烈的冲动，我觉得这块地方就是我想要的地方。所以，我们克服了千辛万苦，我2001年把这块土地买下来。虽然现在我一期还没有建完，开发过程已经有五年多，但是我一点都不后悔，我觉得我很幸运，特别是遇到了倪区长这么好的领导。因为他很支持我们，而且在引导我们做更好的住宅，更好的建筑，更好的规划，我自己也是这么认为的，建筑在自然界应该是一种很谦虚的“植物”而不是一种破坏和强占。因为我们当时规划的时候没有考虑到这块土地本身的优势，所以后来我们规划的时候做了很多的挑战，就是为了保护我们的大树。我真的很有感情的，上次永合路施工的时候让我移树，每移一次树我都会伤心，我跟他们争了半天，是不是可以多留一棵树，多留十棵树我现在还是这么想，我现在还有一百多棵树没有移，是我软磨硬泡的不想移。但是施工的时候他们不再考虑树，我们当时施工建筑的时候为了一棵树打两个砖保护这棵树，大家知道打一根砖至少一万多块钱，我会花上万块钱维护一棵树，但是现在市政施工的时候可能就不会考虑这么多，但是我觉得闸北真的是很好，闸北真的是市中心最后一个美好的土地。应该说现在没有很好的宣传，闸北是我们没有发现的一个宝藏。
我是在闸北开发的，还有赶在中部地区建设的整个过程当中，我们大宁国际社区建设的过程中间一点点的引导我们，把它做的更好。特别是像最近这段时间做一些总规划还有市政设施的规划、设计，我觉得我们未来的闸北可以做成上海最亮的亮点，我对这一点有信心。可能作为一个开发商说这种话可能有点太过了，但是我觉得还是会做的最好。
但是我有两个建议，第一个建议，刚才张院长也提到我们要宣传，我觉得闸北现在要加强宣传，刚才说闸北是一个还没有被发觉的包藏，主要是因为人家不知道闸北。
林总：但是我到闸北之后，我发现闸北不是说人家想象的那么差，很多徐汇的人都和我说，你怎么去闸北开发，闸北怎么怎么不好。我就和他说，我从来没有感到闸北有什么不好的。那么怎么样去让人家改变这种对闸北的传统观观念？闸北确实是很好的。当时我拿到闸北的这块土地我喜它是所以我钻研它，我把闸北的地方志，把所有的闸北建设的书籍我都拿来看了一下，研究了一下。我也曾经收集了一下，曾经在闸北住过的所有的名人的一些资料，包括我在一个小的文献资料上看到，宋庆龄的父亲，好像以前也建了一个房子在闸北，只是被日本人占了以后，他才搬到别的区去住。所以我觉得闸北是一个人杰地灵的地方。所以我是觉得应该好好的宣传，我想现在大篇幅的宣传不是很有效，我建议媒体做一些小篇幅的重点的介绍，比如说今天介绍中华总工会，明天介绍我们的大宁国际绿地，有重点的不停的推出我们闸北的一种宣传和介绍。让人家了解闸北，今日的闸北已经不是过去的闸北，我觉得我们闸北的领导也好，还有所有的闸北人也好，应该是理直气壮的和人家说，闸北不比别的区差。你像卢湾区，卢湾区的打浦桥，以前我觉得也不是很好，因为我是比较熟悉那块，那块地方以前也是很烂，很差的，但是现在那个地方的房价也是很贵，包括新天地，新天地以前也是很差的一个环境，但是它现在因为做了一个新天地，所以它把民居的一种文化的东西积淀下来了，把他宣扬出去了，变的时尚了所以它会把周边带旺。所以我的第二个建议，我们的闸北区能够把我们文化这块可以提高来做，作出一个新的亮点出来。上次中国美院的院长许江我请他到闸北的地方，当时他到我们闸北的地方，他当时也非常的激动，他还给我写了一首诗叫做《梦工厂》。他那时候一直和我说，他说你应该是说，卢湾是有一个新天地，我们闸北应该有一个梦工厂，因为这个是没法替代的一种文化，因为我们闸北是工业，以前一直以来都是一个重工业的基地，他有大量的工业文化的积累，所以我是很多次都在呼吁，我自己也在做，包括我在我们的小区里面，我用工业的元素做雕塑，做工业文化的一个建设，我也希望闸北自己要找出自己的一个亮点出来，一个标点出来。我们可以理直气壮的说，我们闸北也是很时尚的，也是很国际的，因为现在国际上也是把工业的元素提炼出来作为时尚的一个标点。我们闸北有独特的优势，应该更加的提高来做，这也可以说和国际化时尚的接轨，我觉得把时尚的一个标点，把一个更国际化的一个亮点把他提炼出来的话，他可以带旺整个闸北的房价，或者是我们的一种品位，或者是说我们的一个定位。自己理直气壮的觉得我们闸北是市中心，是一个很好的地段，我们是很好品质的地方，然后我们共同把闸北建的更好。
我是提这两点建议。我希望大家一起努力把这个工作做的更好。 主持人：谢谢林总，林总在闸北开发的是名苑都市森林，保留了原来工厂里面的2000棵大树，欢迎各位专家去看看。我们请新地产文化研究中心主任，金语师发言。 金：各位领导，各位老师，各位朋友，对于闸北人文精神的勃兴，我个人一直是抱有强烈的期待和深刻的感悟。但是实际上期待什么，感悟什么在此之前一直是处于朦胧和混沌状态，我说不清楚，我今天到这个会场里头，当当倪区长非常平和的跟我们握手，他用一种非公务的口吻主持这样一个会议，当场灯缓缓熄灭，当窗帘徐徐落下，当背景音乐响起，当我面对面看见（戴建工） 先生一脸肃然，我的感觉是闸北可能在他的人文精神的勃兴上，可能会出现一个全新的局面，但是是一种什么局面，我真的说不清楚。按道理说，说不清楚就不应该说，所以我对闸北不能独执一词。不像我们以前做海上海全程策划的时候，对杨浦区有那么深入解读的机会。但是我今天想利用这10分钟时间，我说说，我们做什么？我们谈地产与文化，谈居住与文化，究竟有什么关系，我说两个非常平白的例子。第一个大家都知道上海在俄罗斯做了一个非常大的项目，可以说也是中国目前在海外，在境外做的一个最大的地产项目，就是生圣彼德堡的波罗的海明珠。对波罗的海明珠，前不久我们根据领导的要求，要求我们从地产文化的角度，做一些评说，我记得当初我们写了如下的一些观点。
第一个观点就无论俄罗斯转型时期如何困难，我们千万不要忘记，俄罗斯是一个文化上的强势国家，无论是过去还是未来，模式这一点，没有一个对俄罗斯文化的敬畏之心，爱慕之心，永远不可能做好俄罗斯的地产项目。第二点，我们认为，千万不要以为，可以通过一个地产项目，向俄罗斯输出中华文化，那是一个非常拙劣和愚蠢的想法，我们所能做的，只是让俄罗斯人从这个项目中，寻找他新一轮的文化自信，就我刚刚听林总说的，她对闸北区的那种情感，我们移植过来，是一样的道理。第三个，我们的建议是千万不要用中国人，到俄罗斯去包办代替一切，没有俄罗斯人自发的参与圣彼德堡项目，这个项目是没有生命力的项目。这四个原则我们谈到，就是说上海市的领导，商务部的领导，要求这个项目在俄罗斯产生震撼效应，但是从我们的角度认为最大的震撼不在于建筑体量的大小，而在于文化上和信令上的震撼。我们觉得要做到这一点，必须从文化的角度，对整个俄罗斯的国情有深入的解读。包括我们前一段时间，研究俄罗斯东正教的演进，他可以从一个信仰宗教，转换成一个世俗宗教，他对转型期俄罗斯人心灵上的影响，有多么巨大。现在我们谈中国做房地产，世界做房地产，如果忽略到房地产的文化包容量，那是一个非常落后，非常愚蠢的做法。
我谈第二个想法，前不久在重庆，参加北倍的城市规划会议，我当初谈到一点，世界上那一个国家像在联合国大厅里头的世界版图上，唯独只有中华人民共和国有三个城市出现，一个城市是我们现在中华人民共和国的首都北京，一个是中国成为联合国会员国的民国首都南京，还有一个就是重庆。这是在整个人类文化史上，从来没有过的先例，我们作为重庆市的市民，如果忘记了重庆曾经是中国的抗战首都，是倍都，重庆拥有那么深厚的抗战文化底蕴，那么是让这个城市失语的不负责任的态度，那么我们实际去看重庆这作城市，去看北倍这块土壤，你可以感觉它蕴藏在平静地表下的那一腔热情和地火。如果我们把握这些，我们对城市的规划，对项目的开发，包括对所有遗址的重新解读。我当然是人微言轻，这次在北京参加中国建设文化座谈会，我反复提出来，从我们的角度，我是特别的反对重建一个圆明园的。因为圆明园遗址本身他就代表一个文化，废墟本身他就充满了供人类咀嚼和欣赏的一个重新的价值标准。如果人认知了这一切，我们就觉得，在地产和文化的跨境组合上，我们所做的一切努力和工作都是刚刚开始。我很有幸，我一直说我和张院长是半师半友的关系。他从我进入房地产领域，他一直给我一条明示就是说，千万不要放弃你过去做的文学和文化工作，那我们做的，一直就像这本书的书名叫做《地产与文化的跨境整合》。我们现在做的，包括建筑伦理，社会心理，包括环境科学，我们今天还要做的是视觉艺术，数理模型和人文地理，因为跟地产这种相关学科的领域，实在太多。所以我跟朋友们汇报，就是说，我们现在对闸北，我只能说不能说就不要说，但是不等于说我们不应该说和不可能说，我期待有一天有机会，能够有在闸北更多的学习过程。谢谢各位。
主持人：谢谢金主任，下面我们请上海城投副总顾建平发言。 顾建平：非常高兴能够听到刚刚各位专家，各位前辈说的非常好的讲话。像赖先生是我上大学时的老师，我想因为我们作为一个做房地产具体开发的，我想从另外的角度谈一些如何来建设。因为大家都从文化和战略角度来讲，我想我从一些操作的层面，因为我们最近和闸北区有一个合作的项目，也是根据市政府的要求，就是我们参与苏州河北岸旧区改造项目，应该说这个项目是一个非常大的项目。就是在闸北区的范围，在苏州河和齐浦路之间，东面是到河南路，西面是到共和新路，当然共和新路边上还有两块地。我们是和区政府联手做，这个项目的总投资是非常大的，至少从区政府提供的资料来看，仅仅是从动拆迁的直接成本，就是150亿，这也是根据市政府的要求来提的，我想因为时间不多了，我就从操作的层面来讲，我觉得第一点应该是重点突出，你说闸北区大也不大，说小也不小。如果说在一段时间里，全面的铺开，我们觉得效果可能一定好，我倒是觉得，比如说像新客站或者苏州河北岸地区，包括像大宁绿地，就是可以集中一些比较重点的地区，从政府来讲，集中财力，集中人力，使他可以在一个比较短的时间内，有一个比较大的变化，因为你不可能把整个区全部做，那是不可能的。从我们来讲，可能区里面也没有这么大的财力。
第二个，就是说，我觉得应该是以点带面，我为什么说这个观点呢？其实我是从古北小区引申出来的，其实当时在整个西区，虽然大家都非常喜欢这个，是一个很好的居住点，但是他没有一个非常有吸引力的产品，由于有故被小区做起来，他一下就把这个地区提高了。他并不是所有的地块都是这样做的，他只是在这一个地块，这一个产品上，把他的水平一下子就提高了，不仅在上海，在国内，特别是在台湾、香港，甚至韩国，东南亚这一块都非常的有名，大量的这方面的人口都居住在这一块，现在在闸北还看不到这样一个或者两个非常震撼，非常吸引人，而且就这个产品，可以把整个闸北区或者整个区域，一下子把他水准提上去，我觉得在这个上面能不能做一些文章。
第三就是借力发展，我们这次到闸北区做，我们就是借助一些市属的大的集团公司来参与旧城改造，至少我现在知道像地产集团也进来了，这些改造的项目都是几十亿上百亿的，一般的公司是很难做的，我觉得这一点是非常好的，就是闸一下子就把大的集团吸引过来了。我觉得是不是在一些国内的大的企业，知名的品牌，特别是是有品牌的，甚至于境外的，国外的能够在这里有一些比较好的作品。这样的话，就是说能够带动整个闸北区的，能够在一个比较短的时间里，能够有一些大的投入，因为闸北区政府自己的投入是不可能很大的。
第四，我觉得服务要到位。我觉得在这个里面，对这个问题大家都谈的很多了，我觉得这里面有两点，一点就是说，闸北区在某些方面，或者是你在硬件方面，你比别的区有一些弱势，但是我觉得像服务，像政府的这种服务，其实他是一种软的。特别是因为我们接触过一些境外的大的公司，比如说一些美国、欧洲的大的公司，现在他们也在希望进入中国的这个市场，像这种公司，他非常的注重你政府的效率，你政府的清廉，这个对他们来说，在评判这个项目的时候，是一个非常重要的地方。这个服务我觉得还有一点，就是说作为闸北区政府，怎么来做自己的公开形象的宣传，因为闸北区往往给别人的一种感觉，我记得以前闸北区以前有一任区长，再像当时的徐市长汇报工作的时候说了一句话，我们闸北区简单的说就是一个（差破区） 这句话一直很有名，普陀区是又破又大，其实怎么来改变人们对这个区域的那种很传统的这种观念，其实我认为政府是应该做一些形象宣传，做一些公关，这一点是非常重要的。因为你不可能靠某一个开发商来做，作为政府来讲，应该是有一些比较正面的，比较积极的公关，但是这个公关就是一种宣传，我倒是觉得政府应该在这方面做一些工作，因为这方面可以改变对人们一些传统的观念。提高他对这个区域未来的一种心理预期。
还有一点我觉得，我觉得要实施这些建设，这些想法的时候，我觉得规划是要可行。也可能我说这个话比较的偏向于开发商的这个角度。那么如果一个规划非常的好，非常的漂亮，但是你没有办法实施的话，他还是只是在图纸上，像我们这次参与的苏州河北岸的项目，我们算下来的楼板价的成本是非常的惊人，但是这个数据到底准确不准确，我们现在还在做。楼板价已经到每个平方米是2.2万，一亩地的价格已经到了3060万元。这个数据是不是准确，我们还在和区里做计算，但是这样一个非常高的成本，我记得我们那次在开推进会的时候杨市长还说了一句，你们这样的公司你们不一定要赚钱，但是你们也要把他做个平，其实我们感觉这个就非常的难。
这一点也确实，如果说已经到了大家都无法做下去的话，这些规划，这些想法不能实施。我认为在这个之间，还是要寻找一个平衡点，并不是说，全部满足开发商的一些要求，甚至是一些过分的要求，但是他还是一些合理，必要的一些要求，就是怎么样把这个工作平衡好，否则这些规划是不能实施的。 主持人：谢谢杜总。下面我们请解放日报住宅消费周刊主编乐英发言。 乐英：倪区长，李局长，各位专家学者，我来说说，给我的题目是移居闸北的今日印象，说到今日，我就想到小时候，我知道闸北是2年级的时候，那时候我们进行光荣的革命传统教育，我要做演讲员，我对宝山路印象很深，我觉得闸北区是一个具有光荣革命传统的区域，劳动人民集中居住的地方，这是我的第一印象。
第二印象就是以前的老北站。因为我们家里人好像支内的，外面大学的，插队落户的，那么我就好像承担起送接站的任务，我是对这个印象是非常的深。还有一个就是番瓜弄，居住条件不是很好，但是以前是很有名的，以前我当记者的时候就写过番瓜弄。还有一直到92年小平同志南巡讲话以后印象很深的就是不夜城，那时候我已经跑房地产报道了，那时候闸北区的手笔是很大的。当时想不夜城的名字很小，但是没有你们快，但是国际招标最早的也是闸北区，第一波觉得闸北区的力度很大，而且解放日报报道的力度也很大，都是第一版半版面，我一直是这样写的，一直觉得闸北区的印象很好。有一段时间闸北的声音不是很响，一直到今年的春天有三个大的采访在闸北区。第一个是我们大宁国际商务城，那是由一个香港开发商郑秉哲搞的，他搞了上海的新天地，然后就让我采访，我就把这六个采访的很仔细。他的材料里面没有上海大学，我的同学正好是上海里面的领导，然后我又到上海大学去领导，把这六个材料都弄齐了，然后搞了大的采访。
第二个就是到闸北区房地中心，他们有21个眼睛监控的设施很先进。还有一个闸北区交易中心有二手房，是网上的。
第三个采访就是亚滨丽，它是一个很大的社区，大概45万平方米，还有一个五星级的，他们的规模很大，看了他们的规划和样板房都使我很镇静。
所以今年春天的三大采访使我改变了以前的看法，第一个印象感觉闸北区是一个没有负担的白纸，不像章我们家虽然在徐汇区，但是动拆迁很困难，还有一些保护都交杂在一起闸北区很多老百姓都盼望动迁，说修房子还不愿意，希望你赶快拆，希望改善现在的情况，所以闸北期是一个没有负担的白纸，他们可以画更新美的图画。
我迟到的了一会儿，我从门走到这里感觉很好，我觉得这个是浦西最大的公元，新天地里面的小湖宣传的不得了，其实跟这个根本不能同日而语，所以我觉得这种感觉是不一样的。
还有一个就是距离感，两个地方的采访，绿洲亚滨丽跟我说，你一定要写，我们离人民广场2.5公里，确实是的，他们的交通非常方便。我从人民广场过来公交车是两站路就到了，然后我在国际大宁商务中心采访的时候，他说你一定要写明人民广场到我们这里地铁只有五站，意思说距离是非常近的。尤其是绿洲亚滨丽他们做的线路很有意思，就是我们闸北这个区。
张洪明老师他走掉了，还有一点我认为闸北区后发优势也是其他区不能比的。比如说卢湾区、静安区、黄浦区的土地都差不多了，没有什么优势了。我想我们后方有几个优势，比如说大家说的规划方面，设计方面我们都可以借鉴以前的一些经验、教训然后我们可以做的更好。从房价方面来讲，其实静安区第一轮宏观调控的时候最低的房价只有四千块，在我们这个区就不会产生四千块，这一页永远的翻过去了，我想是这样的。我们的后发优势就是地铁、轨道交通各方面的市政配套越来越好，其实现在的条件比上个世纪90年代的静安、卢湾都要好，所以我们这个土地现在开发的话更好。
所以说闸北区给我的印象非常好，就说这些，谢谢。 主持人：最后我们请房地产时报新闻部主任梁志超发言。 梁志超：时间不多了，我讲五分钟，给我的题目是闸北楼市地段的价值与潜力。我认为回顾上一轮房地产开发，闸北土地的价值被市场所低估了，这一点今天好像已经形成了共识。作为媒体来说我非常敏锐的感到，随着市中心地区土地的减少，闸北区有可能成为新一轮房地产开发的热点区域，可能会成为下一轮住宅建设地方。
重新认识闸北的土地价值，我认为闸北的土地有两点，一个是它的地理优势，我不重复了，因为闸北区处于市中心的北面。第二它是一个交通枢纽，新客站在这里，新客站是连接上海和长三角地区的枢纽。这个土地特征我认为有优势和劣势，优势不谈了，我谈一下劣势。
闸北区新客站地区的土地面积可能占了闸北区的三分之一，那么我们回过头来看看浦东，浦东的流通人口也很多，但是那里有什么好的经验。刚才大家谈到了如何加强宣传，兄弟地区普陀区，上一轮房地产开发当中普陀区的价格高过闸北区，杨浦也起来了，杨浦有很多的概念，我觉得是值得我们学习的。一个是它打高效资源的品牌，第二个五角场商业的建设。比如说新江湾城的整体规划和土地出让很多。
回到我的主题，李先生说他是右派言论，但是我这里做一下思考，我也不希望下面的讲话媒体进行报道。重新认识闸北的土地价值，我想提三个概念，第一个天安门。天安门和闸北有什么关系呢，我们作为有心人，你把北京的地图覆盖在上海的地图上，经过投影仪看，天安门在闸北区域，天安门的位置是我们的风水。我们闸北这么活的地段，为什么得不到市场认可呢，我甚至认为我们区政府内部可以组织一些风水先生进行研讨，这是问题。从天安门的概念来看，闸北区在上海市中心的位置要重新认识。
第二，苏州河。苏州河河畔住宅现在已经宣传了很多，但是我很奇怪，黄浦区、静安区的河畔住宅为什么要远远高过闸北区的河畔住宅，好的建筑师，好的施工单位马上可以造出来。你再看看，闸北区的河畔住宅和静安区的河畔住宅有什么区别呢，闸北区是坐北朝南，静安区是坐南朝北，很明显的，静安区的屁股是对着苏州河的，当时闸北区的楼盘是阳台对着苏州河。我们有什么理由价格上不去呢，这是我想的第二个问题。
第三，西藏路。谈这个问题之前我回忆一下以前报道过静安区这可能是十年前，当时静安区就认识了南京路对静安区的价值，过去一到南京路就是说黄浦区。然后静安区政府组织了国际研讨会，他们提出了静安南京路的商业规划国际研讨会，由此打响了静安南京路。现在看看静安区南京路的地段超过南京路的地段，所以可以说西藏路曾经是三区拥有，南面是南四区，当中是黄浦区，背面是我们闸北区。现在南四区不存在了，我认为延续西藏路文化历史的任务落在了闸北区的身上。所以说我建议静安区的做法，应该很好研究西藏路的人文，因为闸北区缺少人文。西藏路这么好的的大街，这么好的地段我们为什么不用呢。像人家买房子，人家说我们靠近西藏路，那多好。
还有一个问题，1998年上海最高的房价是闸北区，就是苏州河旁边福建路的天安花园超过一万块，那个时候所有的楼盘都没有它高，为什么呢，因为苏州河坐南朝北。
我就提这三个建议，我觉得是不可以从这三个概念重新来看闸北区的土地，塑造一个新闸北。
主持人：谢谢梁主任，很多专家准备的都很充分，我们希望专家可以把一些书面材料留给我们，我们会好好的仔细研究。
最后我们请倪秉副区长讲话。
倪秉：三个半小时，大家一直很认真的在听。原先组织这次会的时候有一点担心，也有一点担忧，就是闸北开这样一个房产研讨会受关注的程度和专家的意见，今天会开了三个半小时，觉得很有信心，也很高兴。整个会议无论从形式上和内在上都值得开，因为有很多会形式的意义大于内在，有些会请方方面面来开只是形式上的意义，今天来了很多的媒体和专家，这一点本身就反映了各方面对闸北的关注。在会议当中方方面面的专家都提出了很多真知灼见，这个对我们下一步发展来说是很有帮助的。所以我说今天会议无论从形式还是内在来说都是必要的。
我们开这个会原先考虑有一点不一样，一个是消除误解，讲成功。很多专家都知道闸北需要宣传，实际上宣传需要和内容的，并且还要有策略。以前不是不想宣传，但是你拿什么。我以前参加过浦东新区的开发，还有新黄浦区的建设，实际上积累了一些经验。浦东新区90年大规模宣传，但是真正开发高潮并不再90年到92年，91、92年浦东新区是只做事不宣传，93、94年再宣传，因为很多区域刚刚起步的时候需要点一下，但是不需要持续的，因为别人会发现你还没有准备好。新黄浦区也是一样，2000年策并以后大家可以再回忆一下，一年内没有什么新闻，到01年的7月份开始签第一个定单，然后大规模的宣传，规划也跟了，准备工作也差不多了。闸北实际上我们一直想宣传，实际上理解区委区政府在市为市镇压的领导下对闸北的发展都给予很大的关注，因为我们新一届政府组成以后也希望对于闸北下一轮发展进行推动，但是很多事情不是靠说出来的，是要靠做出来的。06年我们有很多工作做了铺垫，我们认为需要宣传有必要宣传，一方面对内是鼓励信心。因为很多闸北区的老百姓，包括闸北区的干部有时候对自己发展的信心还没有完全确立，总觉得我住在闸北是不是中心城区，这实际上从专家的角度来说是毋庸置疑的，但是我们在闸北工作的人是否对自己有这个信心，不见得。通过我们这三年的努力，我们现在逐步的在回复自信，我们逐步也有超越的要求，也有追求。
第二，对于外面来说实际上也需要需要推荐和推广，把我们这三四年所做的成果跟大家介绍一下，我们这几年来一直在做，真的是一个消误解，讲成就。
第二方面，开研讨会目的是集智慧，谋发展。有很多专家给我们出注意，有很多专家给我们提建议，不管像右派观点还是左派观点，我觉得研讨会，其实就是一个互动，所以我们下一步有两个概念和做法。一个是尽可能的请闸北外界的人进入闸北，了解闸北。第二，从很多专家今天一到会场我就感觉到，很多人还没有进入闸北，我这个闸北不单单是说你车子经过闸北，是你是否深入了解闸北。可能我们有很多对于闸北的关注，以前觉得不是热点地区，不是重点地区，我们有时候觉得有负面报道，实际上这个不是我们的原因，实际上闸北很辛苦。像新客站，说起闸北别人想到的都是新客站、旧区、工厂，工人新村，番瓜弄，略微有一点对我们有正面推动的就是不夜城，但是不夜城近一段时间也不行了。但是实际上闸北为全市承担了很多责任，新客站是闸北为全市对外交通承担的责任，很多问题闸北的问题，是全市的问题，我们也希望今后方方面面的专家可以关注闸北，也希望媒体可以对闸北新建设有所帮助。
下一步闸北的人需要走出闸北，宣传闸北，我们在这方面以前做的不是很多，现在有条件做了。所以今天的会议我觉得很有意义，很有必要性。
下面我谈一点点小小的体会，在现在这样一个敏感的时期，特别对于房地产这块，国务院、上海市委市政、还有产业方面对房地产有这样一个发展的要求，闸北开这样一个房地产的研讨会，又搞这样一个房展会，他们比较敏感。闸北整个发展的定位来说完全符合中央的政策要求，也符合我们目前宏观调控的政策。从中央到上海市委的房产是以居住为主，以市民消费为主，以普通商品房为主，这个只是为主，并不表示是单一的。所以闸北从总体上来说我们体现这个问题，也反映这个问题。所以刚才殷会长谈整个上海市市场的侵略，闸北市在里面是最平稳的。闸北区今后几年可能会有一些高档房出现，因为闸北有一个特点，南北的区域分类层次比较开，在闸北谈住房不能只谈一个类型和一个价格，这个是不可能的。闸北的南部和闸北的北部是纵深的，从区位的中心辐射来说，它有最核心的地段，也有外围的地段，也有外围的地段，我们今天的区域是闸北中部地区。如果按照曲线来说可能是往下走的，但是中部地区是一个集中区域，所以它整个的房价提升了，闸北最高的地区还是在南部地区，我们对闸北的房产不是单一的概念，但是以居住为主，以市民消费为主，以普通商品网为主的话来讲这我们闸北的比较符合这一点
相对于中心城区其他区来说，闸北的房价现在是偏低的价格的概念比较敏感，政府也不是单一的去追求和推动商品房的价格，价格有它自己市场的选择，政府不是去制定价格。但是价格低不等于价值低，价格低不等于品质低。这个价格最终可能会达到一个合理的位置，这个让市场来决定，我们也不会单纯的去推动。现在我们整个闸北的房产里面中部地区在五一的时候形势很好，现在的中心城区绿洲亚滨丽开了一个先例，在这个地区平均房价不一万三的地区出现了一万八，但是它的价格和它的投入和房产产品的塑造有关，我们也鼓励和支持有追求的开发商，倒不是单纯的鼓励它高价，我们鼓励的是追求。至少媒体可以对我们闸北目前的房产从真面的报道一下。合理的价格，但是被低估的价值。合理的价格有不断提升的品质。我不能说我们现在一定是最高品质，我说的这些都是一些动态过程，目前的价格只能说闸北是合理的，但是我们的价值现在是被低估了，这句话意味着今后我们有很大的运作空间。现在有合理的价格，我们还在不断追求我们的品质，所以这个是我们和其他中心城区有差异的地方。
刚才很多专家也提到了今后的房产发展还要发觉新内涵，我觉得这个对我们来说也是很有帮助的。我一方面吸收，另一方面我也简单的说一点。闸北从19世纪末就具备了一个开放性，流动性，综合性的特征。为什么呢，实际上这是闸北一个特殊历史发展的时期决定的，就是上海的第一条铁路站点留在闸北，从我们目前来看很多人看成一个负担，但是不要忘记在19世纪末的时候它是先进生产力的代表，正因为新客站在闸北，也推动了整个上海的发展，那时候不叫新客站，是上海北站地区。上海鸦片战争以后很多租界都在苏州河以内，铁路在苏州河以北，很多外国租界的国家想要闸北这块地区，但是上海市当初的清政府没有把闸北这块土地给他们。我们当时是西藏路以东，铁路以南，河南路以西，苏州河以北，我们在这样的地区，很多的租界都要求想要扩大租界，都要这期地区，但是当时的地方政府没有给他们，然后闸北这个区域正因为交通特殊的条件，大家都离不开这一块。当初黄浦江的河运还没有，所以铁路和水运联运在闸北这个区域为什么老仓库在闸北，没有在其他地方，就是因为铁路、公路和水运联运的区域，综合性很强。上海当初码头最密集的，粮食、布料都在闸北这个区域。我们现在外滩银行的银行仓库，我们的仓库不同于杨浦和普陀的工业仓库，在当初来说都是服务业的仓库，所以闸北很早就开始做服务业了。在19世纪末的时候，当时就是现代业，现在只不过我们重新提起这句话题，当时水运和水运联运，和公路联运，闸北北大门的作用就出来了。所以那块地区最终定为上海唯一的公共租界。所以有很多公共设施在闸北，闸北这个地区原来的文化产业，还有商业贸易的总商会，包括相当于现在人民法院都在闸北，19世纪时候闸北曾经辉煌过。后来因为技术的发展，工业的发展，很多产业更新了，铁路不作为主要的交通工具，后来从航运和水运发展，所以铁路的地位下降了，这个也是闸北在产业发展方面，在交通发展方面逐步的退出主要舞台的原因。现在谈这个事情，就是说我们闸北从历史上就有这样一个综合开放流动的特征，而现在我们把闸北发展的产业定为现代交通商务区，现代服务业积聚区，实际上是有它的历史的基础下一步发展的条件。
因为刚才有专家说不便说，那么我提供一些素材，让大家觉得闸北有希望，也有基础。现在的闸北我们前十几年政府做了大量的工作，在交通市政方面，在环境方面，作为房地产发展最基本的要素方面，我们这十几年的铺垫应该初步形成了适宜居住的环境。所以很多专家提出要建生态型的，有文化内涵的，我想这是我们下一步要追求的目标。
对于今后的发展我也希望今天到会的专家可以继续给予关注和帮助。最后非常感谢大家今天参加这个会议，非常感谢各位专家可以给我们提出意见，希望能够继续给予我们帮助和关注。同时，今天也非常感谢到会的媒体朋友，我们希望方方面面能够在一段时间内把闸北发展起来，我们作为闸北人也把闸北无限放大，我们希望在一定的范围内和一定的时机把目光投向闸北。谢谢。 主持人：感谢倪区长。今天我们的研讨会开了整整四个小时，最后还是请允许我向各位专家、嘉宾为闸北的发展献言献策表示衷心的感谢。
还有三句话，一个是欢迎我们在座各位可以我们26日闸北区的房展会。第二，欢迎各位嘉宾今后可以走进闸北，更深入的认识新闸北。第三句话，希望今后能够长期的得到各位嘉宾、新闻界朋友的支持和帮助。非常感谢大家，谢谢。
今天的会议到此结束。
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