厦门房产中介9成亏损2成倒闭 住宅均价跌11.5%

　　厦门上月住宅均价下跌11．5％ 成交量持续下滑

　　台海网12月6日讯 （海峡导报记者 陈捷 吕婷 谢嘉盛／文 配图 吴晓平／图）12月1日，上个月的楼市数据出炉，11月厦门市住宅均价比前一月下跌了11．5％；厦门岛内住宅成交量减少12．73％。

　　种种迹象表明，房贷新政实施后，厦门楼市寒意渐浓。最近厦门出现了一股二手房交易退房潮；有的炒房者资金链面临断裂的危险；有的开发商降价促销，成交量却持续萎缩；有的房产中介店自打9月份以来，就没做成一单生意，都在比“谁比谁熬得更久”……

　　但与此同时，在厦门的土地拍卖市场上，楼面价还在不断创新高，这又让开发商和炒房者看到了未来的希望。另外，挺过12月，银行便可以执行2008年的贷款指标，无款可贷的局面一旦被打破，被抑制的买房需求可能会大大增强。

　　在犹豫不决中，市场陷入普遍观望的状态。面对“寒流”，各方心态复杂而矛盾，未来的厦门楼市，到底会向上走，还是向下走？

　　二手房篇 银行钱难贷 出现退房潮

　　“退房！”这一个月内，炒房客潘先生连续两次接到通知，都是买方要求退房。没有别的理由，只是买方签了购房合同后，才发现银行的钱贷不出来，无力支付购房余款，只能退房。

　　潘先生手里有13套房子，从7月份以来，他一套都没有卖出去。好不容易在9月份成交了两套，又迟迟收不到钱，在拖了一个多月后，没想到却接到了退房通知。虽然退房后，潘先生得到了一点违约金，但是他宁可不要违约金，只想赶紧把手里的房子卖出去；可是，买方却宁可付违约金给他，也不买他的房子。

　　二手房成交量下降28％

　　退房，并非潘先生的个人遭遇，自从房贷新政实施以后，厦门退房屡屡发生。根据厦门国土与房产管理局公布的数据，上个月，厦门市二手房成交量比前一个月下降了28％。另外，买家因受政策影响贷不到款，难以支付购房余款，双方要求办理退件的数量明显增加。不少买家在签下购房合同后，却因为得不到贷款支持，只能到厦门房地产权籍登记中心办理退件。

　　炒房者刘小姐说：“这样下去，我们会死得很惨！”她手里囤积了十多套房子，自从房贷新政出来以后，从9月底到现在，一套都没有卖出去。此前，每个月她都可以卖2－3套房子。“两三个月了，我一套都还没有出手，这样的日子真的很难过。原来有不少人对我的房子有意向，可是偏偏遇上了房贷新政，想买的人都退了。”

　　房贷紧缩交易费增加

　　炒房者注意到，现在买卖二手房，不仅贷款难了，而且相关税费也增加了近一倍。炒房者吴先生说，以前二手房的交易税费，买卖双方在给土房局的交易合同中约定的价格都会远远低于实际成交价，按这个报价纳税，可以少交近一半的税。如果这个价格低于政府指导价，就要按政府的 “二手房交易市场指导价”，而“市场指导价”比实际的市场价低了一倍以上，这就为避税提供了空间。

　　避税问题的关键是，过去二手房买卖双方提供给土房局的房价，并不作为银行贷款的参照。但现在，情况变了。银行调整了做法，即抵押的二手房的价格，要参照土房局的合同价。吴先生举例说，“过去，我买一套房子，合同价可以做到市场价的一半，现在只能按市场价做，才能贷到足够的钱，这样，交易税费就增加了一倍。”

　　据业内人士介绍，9月之后的两个月，二手楼市价格基本没有上涨，一些小区的房价甚至比之前略微下跌。比如金尚小区两房和小三房的价格上半年一度从8000多元／平方米涨到每平方米万元左右，最近又跌回9000多元／平方米。一位中介经纪人介绍说，许多炒房者手中的房子卖不出去，只好转卖为租，顺便观望一下，看明年初房贷政策会不会宽松一些，房价会不会再涨。

　　中介篇 房产中介频传关门声

　　厦门楼市连续数月的萧条终于让一些房产中介撑不住了，尤其是最近三个月来，厦门房产中介关门倒闭的现象随处可见，很多房产中介眼下都只能勉强挣扎在死亡线上，整个行业看起来一片萧条。

　　房产中介频传关门声

　　昨日，松柏大厦周边一家加盟的房产中介拉下了卷闸门，通过门店招牌留下的电话，店长张先生告诉记者，最近两个月一直没有开张，店里的员工差不多走光了，一个人也招呼不过来，所以干脆关门歇业了。

　　张先生的关店歇业并非个案。事实上，在厦门房产中介扎堆的富山商圈、江头台湾街一带、禾祥东西路等，最近随处可见转让或者关店的声音。

　　记者调查发现，最近一段时间，媒体上关于“商铺转让”的分类广告也多了起来，在密密麻麻的“转让商铺”中，有相当一部分商铺此前经营的行业就是房产中介。在转让的房产中介商铺中，不仅有名不见经传的夫妻店，厦门房产中介几大行业龙头的一些加盟店也出现在“商铺转让”者的名单中。

　　厦门房地产中介行业协会会长丁文顶也敏锐地感受到了来自房产中介市场的一股寒意，他透露，厦门房产中介市场的这股寒意大约持续有3个月的时间了，开房产中介的门槛本来就不高，最近这段时间行情又不好，一些物业中介或者关门倒闭，或者歇业出去旅游了。

　　“开房产中介很容易，行情不好就先关掉了，等行情好了再重开。”丁文顶解释说。

　　行业不景气用工紧张

　　厦门丹厦房产行销策划有限公司总经理沈木钦粗略估计，在最近三个月内，厦门整个行业有90％以上的房产中介出现亏损。大约有20％的房产中介已经关门倒闭，另有20％－30％的房产中介挣扎在死亡线上，余下大约50％的房产中介则勉强度日。

　　松柏大厦周边世纪同创房产中介的经营者告诉记者，一些老牌连锁房产中介在最近收缩了门店，把多数加盟店改成了直营店，一些原先业绩不怎么理想的门店，在这段时间都关掉了。

　　原先充裕的用工情况现在也变得紧张起来。在以松柏大厦为中心的周边房产中介门口，随处可见招聘广告。

　　炒房者沈诵庆 现在也看空楼市

　　调查人物

　　人物：炒房者沈诵庆：炒房近二十年，挣了几个亿

　　“目前的楼市是高位，不宜买进，要等到低谷时再出手。”

　　1989年，沈诵庆带着五百万美元，从台湾来到厦门投资房产。十多年过后，他手里的房产已经升值了十多倍。但沈先生认为，以目前的房租来看，现在厦门房价有虚高成份。

　　“我从2006年开始，已经看空厦门楼市。现在我虽然不会卖出手中房产，因为好地段的商铺一旦卖了就很难再买回来；但我绝对不会再买进，因为目前房价太高。”沈诵庆回忆说，他经历过海南房产泡沫。1994年泡沫破灭波及全国，厦门房价大跌，当时沈诵庆手中持有的房产至少跌了50％。“很多人都以为房价是只涨不跌的，他们还不知道房价下跌的厉害。房价暴跌时，抛售的人会越来越多，房价就越跌越深，又会进一步引发恐慌性抛售，就形成了恶性循环。”

　　沈诵庆说，“目前的楼市是高位，不宜买进，要等到低谷时再出手。”他炒房近二十年，挣了几个亿，但出手买房主要集中在三个“低谷”时期。第一个时间段是1989年中国楼市低谷时，那时很多投资者失去信心，恐慌性抛售手中房产，房价极低时，沈诵庆在厦门大量买进。那时的租金回报率很高，房子出租五六年后，沈诵庆就收回了买房成本。第二次是在1994年海南房产泡沫后，他先后买下台湾山庄十多幢别墅和嘉禾路一些商场。第三个“低谷”期是在2000年，那时厦门房价已有六年未涨。现在，他当年买进的商场已经涨了十倍以上，另外，他还有源源不断的租金收入。

　　沈诵庆说，“现在房价还没有大跌，但成交量不断下降，这是一个疲软的信号，现在不适合买进。我会等到房价下跌，成交量再次放大时，再考虑买进。”

　　在采访中，有不少炒房者承认，目前房子卖不出去，资金渐渐紧张，他们已经陷入困境。尽管如此，也有一些炒房者仍然对未来怀有希望，一位炒房者说，“现在，确实是楼市的冬天，但只要默默地守候，度过寒冬，楼市总会回暖的。”台海网