京沪穗深四地房地产调查：三个观望一个愁(图)

��[提要] 央行第五次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策的威力，陆续在深圳、广州、上海和北京楼市显现。楼市泡沫泛滥的深圳10月以来，连续3个月成交萎缩，楼价开始猛然下行。但除此之外，其余三地也只是进入了多空博弈的观望期，依旧存在报复性上涨的可能。[“房流感”席卷全国]

2007年1-3季度京、沪、穗、深房价涨幅变化示意图第四季度数据尚未统计，但市场已显现下跌趋势 数据来源：本报根据国家发改委和国家统计局公开资料整理

　　南方周末地产调查

　　京沪穗深齐掉头 三个观望一个愁

　　来源: 作者:南方周末记者 王小乔 吴立波 黄 河 李红兵 特约记者 何达志 实 习 生 肖文娟 发自北京 上海 广州 深圳

　　■南方周末地产调查

　　央行第五次加息、第二套房首付提高、物业税试点等一系列政策的威力，陆续在深圳、广州、上海和北京楼市显现，但除泡沫泛滥的深圳之外，其余三地只是进入了多空博弈的观望期，依旧存在报复性上涨的可能

　　深圳：泡沫开始破裂

　　10月以来，深圳楼市在连续3个月成交萎缩之后，楼价开始猛然下行。

据中原地产统计，深圳10月新房均价回落至14797元/平方米，较9月下跌约一成。

　　与此同时，深圳二手房交易量锐减，价格暴跌。据深圳市国土与房产管理局公布的数据，二手房交易量10月下降36.78%，二手房价格 9月比 8月,下降47.09%。

　　深圳蛇口区的半岛城邦在年初开盘时定价每平方米不到1万元，到了今年6月曾被炒到每平方米4.5万元，此时又已跌回每平方米2万元。“天欲其亡，必令其狂”，这句古训对深圳楼市而言，可谓一语中的。

　　今年6月，深圳房价同比大涨22%，成为全国楼市领头羊。推动深圳楼市高企的是国内的热钱。在2005年从长三角撤出之后，大部分热钱进入当时楼价上涨较缓的珠三角地区。

　　由于深圳楼市的市场交易机制便捷，一宗买卖在内地需要一两周才能完成，在深圳只需要两三天；而充分竞争的中介机构也使得投资者从买房到卖房的交易成本大大降低。

　　这种交易的便利，使得深圳成为热钱聚集的焦点。据世华地产研究中心统计，在今年8月份市场转折之初，投资型买家依然占成交量的50%以上。据深圳市房地产协会调查，有些楼盘70％的买家是投资客。

　　热钱的威力，在今年集中爆发，深圳的高档楼盘和别墅被轮番拉高，并带动整个市场走向疯狂，仅上半年就暴涨50％。深圳市政府为此频频开会，部署出台一系列措施调整房地产市场，并且提出向炒家课以重税。

　　6月下旬，深圳部分商业银行悄悄停止了二手房按揭贷款业务。到9月27日，央行推行房贷新政之后，购买第二套住房已很难获得四大商业银行的贷款。

　　在深圳市政府的组合拳和银根收紧的影响之下，深圳楼市不断上涨的态势被终结。8月开始，深圳二手房挂牌量猛增近三成，许多炒家开始抛售手中的楼盘，但为时已晚。

　　市场突然逆转不但套牢了大量初次入市的“散户”，也使得一些“老手”措手不及。深圳11月爆发的中天地产倒闭案，就是因为该公司老板在炒楼过程中资金链突然断裂。不仅如此，据业内人士估计，今年7月到10月，深圳中介行业至少有15000人失业。

　　“这种情况很正常，因为前一轮房价的上涨明显是非理性上涨。”深圳一家大型地产集团的投资总监向南方周末记者表示，据他测算，深圳每年楼价的理性涨幅应该在10%以内，而2007年上半年短短半年内，楼价的涨幅已经透支了未来五年的上升空间。因此，“下半年的回调已是必然”。

　　这种观点已经成为深圳各大开发商的共识，许多开发商认为，深圳楼市的调整时间将非常长，“一两年之内很难恢复元气”。

　　10月之后，深圳楼市下跌的效应，也传导到相邻的广州。

　　广州：回暖待明年

　　“冬天说来就来了”，保利地产一位项目经理用这样的语言来形容广州楼市转折的突然。

　　黄金周前夕，在数次加息和提高人民币存款准备金率后，央行再施重拳，宣布提高第二套房首付和利率。原本希望在长假掘金的大小房企，被突如其来的房贷新政打乱了阵脚。

　　据广州市国土房管局公布的数据，10月份广州商品住宅成交面积仅为55万平方米，比9月份的成交量下跌了18%，创造了今年以来楼市的新低。

　　进入11月，成交寒冬依然没有过去，不少新盘签约率令开发商心惊。以佛性、禅文化为卖点的公园一号楼盘，10月1日开盘，两个月只卖出20％。

　　交易量急剧下滑，令不少未完成年度任务的开发商如坐针毡。他们推出打折、送礼等促销手段，如富力集团，公开表示现在买楼送70年物管，名盛集团的江南玫瑰园，买楼则送车位，此外，恒大地产还发明了买楼送一成首付的新招，但市场依旧不买账。

　　万科和碧桂园这样的带头大哥果断决定降价，11月3日，万科金域蓝湾三期开盘价为7500元每平方米，仅为预期售价的一半。12月1日，碧桂园凤凰城以4800元每平方米的均价抛售全新洋房。

　　二手房也开始松动，在投资比例较高的珠江新城，豪宅楼盘——凯旋新世界的一名业主甚至主动降价80万，以求物业脱手。而昔日成交量极大的洛溪板块下跌更加明显，超级大盘丽江花园10月各中介行的成交量大跌50%-80%不等。

　　“9·27房贷新政是一根导火索，改变了买房必升值的预期。”经纬地产研究部副经理吴定金对南方周末记者表示。他认为，随着楼价的高涨，之前入市的买家多是二、三次置业者，他们或多或少地带有投资性质，“相比于几年前的自住为主，广州买家结构已有了变化，随着新政的出台，这些投资者改变了对市场的判断，成交也因此受到影响”。

　　但绝大部分业内人士对广州楼市走势表示乐观。合富辉煌是广州代理一手楼盘最多的地产中介，该集团首席分析师黎文江认为，明年楼市回暖有诸多利好：其一，从2008年1月1日开始，各大银行有了新一年的房贷额度，楼市“断奶”问题将缓解；其二，广州并非物业税的试点城市；另外，广州楼市还有2010年亚运预期的支撑。

　　“广州一手房70％的购买者还是自住，市场依然由刚性需求支撑，这与深圳不一样，广州的调整也就是三个月的时间。”广州满堂红地产研究总监龙斌对南方周末记者表示。11月3日，降价销售的万科金域蓝湾在开盘后当天售罄。

　　北京：高档房市场逆转

　　与深圳、广州相隔两千公里的北京也感受到南方楼市调整的寒意。“有价无市”成为近一个月来见诸京城报端和地产论坛里最热门的词汇。

　　11月30日，北京中原地产投资部总经理张坤昱和来自深圳、广州、上海的同事开了个碰头会。讨论的内容就是深圳、广州和上海出现的成交量下跌，以及与北京房地产市场的关系，“开发商现在非常关心这个问题。”张坤昱说。

　　与深圳、广州房地产市场价量齐跌的现象不同，北京是价升量跌。据北京房地产交易网统计，11月份，北京一手房成交量日均为364套，比10月份下降了近10%，延续了10月份7%的跌幅，但房价却依旧上涨。据国家发改委的数据，10月份北京新建商品住房价格比去年同期上涨了17.8%，位居一线城市之首。

　　北京思源地产总经理李国平对南方周末记者表示：“目前市场上发生分化，一方面是15000元每平方米以下住宅仍然抢手，需要排队去买，另一方面，20000元每平方米的高档住宅出现明显滞销。这部分房产以投资为主，受宏观调控政策和股市连带效应的影响较大。”

　　据链家地产统计，10月份，北京市总价超过150万元的二手房挂牌量比9月份上涨了25%。需求方则是另一幅景象，链家11月份挂牌量上升最快的中高档房成交量反而下跌19.3%。

　　对此，北京链家地产副总经理金育松认为：“目前二手房的连续高烧局面已让部分购房需求提前透支，需求减弱，再加上第二套房贷政策导致高价房抛售。”

　　尽管目前挂牌量上升成交量下降，北京中原三级市场部副总经理宫萍仍然充满信心。“有些二手房出现标价高于成交价或均价的现象，比如万柳地区目前均价两万三，挂牌价则两万八，说明还远没到恐慌性抛售，只是买卖双方的博弈和观望。”

　　与那些大量挂牌的中高档房业主观点不同，接受南方周末记者采访的开发商和中介公司均看好北京房地产未来的走势。“可能有一些警惕和担忧，但对未来走势的判断基本一致。”李国平说。“有泡沫，但真正的拐点很难判断，综合分析北京的房价，明年继续上涨的可能性很大。”北京高通智库总经理张宏认为，“尽管年底土地供应大幅放量，但多数分布在郊区，要真正形成有效的市场供应，至少需要2年。”

　　在11月30日与三地同事沟通之后，张坤昱恢复了信心，“与深圳不同，北京以自住需求为主，而且，北京近两年土地供求极不平衡，今年到目前为止放地计划才完成了40%，新增住宅也是逐年下降。房子这么少，价格怎么会降呢？”

　　上海：重回2005？

　　上海开发商的底气并没有北京同行足。

　　11月初，上海城建置业副总施嘉霖突然发现，自己负责的楼盘瑞仕花园的房价虽然涨到每平方米21500元，但10月份竟然只卖出了8套。几个月前，每个月可都是一百多套。

　　国庆以来，上海开发商心底的寒意和天气一样，日益浓重。10月份，整个上海的新房成交量下降了两成多，11月又下降了两成。

　　中介公司的日子更难过，“我们11月的销售大概下滑了三成。”上房置换德平店的负责人告诉南方周末记者。11月份，上房置换其他分店的经理们大部分都没有完成预订任务。

　　尽管上海市房地局预计今年上海房价涨幅约为10%，但其中有郊区住宅基数过大的因素。其实，从2007年春节之后，上海市内许多楼盘价格上涨超过50%。这令人回忆起2005年春节之后的情景：短短几个月内，房价普遍暴涨30％，成交暴升，然后又在政策和市场压力之下，成交量迅速萎缩，市场进入观望期，半年之内，房价普遍下跌20％。

　　上海也因此成为本轮经济增长中，惟一一个楼市遭到深度调整的城市。如今，昔日迹象卷土重来，它将又一次陷入2005年的境地吗？

　　此次上海楼市成交量下跌，同样受到央行房贷新政、加息以及中央扩大住房保障覆盖范围等宏观政策的影响，这些政策有力地改变了购房者的预期。与广州一样，上海一些楼盘出现大规模退订的情况，瑞仕花园10月份就有六十多买家退订。

　　上海绝大部分开发商们也对房市的未来趋势犹豫不决。他们明白经过今年连续5次升息和9次提高准备金率，加上股市下滑导致的财富缩水，房价继续暴涨的可能性不大，但降价销售无异于割肉，实在心中不舍。“这种心态导致其自身观望情绪也较重，不愿下决心松动价格迅速出售。”上海荒岛工作室主任冯伟说。

　　结果，“开发商不愿降价，买家看房价不降就是不买，现在大家就僵在这里了。”东上海联合置业公司的赵政伟告诉南方周末记者。

　　不过，如今上海楼市的基本面有别于2005年。“上海年销售量在2000－3000万平米，但现在市中心几乎没有供地，可售房源只有550万平米，还多处在外郊环等边缘地带，市中心房源非常少。”仲量联行亚太区董事陈立民认为，从供求来看，房价下跌可能性并不大。总体来看，上海的开发商还在捂盘。成交可能萎缩到春节之后，然后再回升。

　　在市区，缺地导致的地价飞涨，也成为支撑房价预期的一个有力支柱。11月初，仁恒地产集团以20000元／平方米的楼板价，拿下上海杨浦区新江湾城D3地块，地价直接超过了周边在售房价，此事被上海媒体称为“面粉比面包还贵”。

　　11月末，南方周末记者通过对招商、工行、浦发等多家银行上海分行的采访，发现与深圳相比，上海的银行房贷政策变化并不明显。工商银行上海分行的黄侃介绍，工行的房贷政策并没有大的变化，主要是在操作上更严格地来控制风险。

　　换句话说，目前上海楼市成交大幅萎缩的局面主要是宏观政策与房价迅猛上涨后市场本身的调整，与信贷外力无关。

　　但房地产商已经对政府对市场的干预表示了明显的担心。施嘉霖是九三学社的党员。他刚刚以九三学社的名义，给市政府上书，希望政府尽快清晰界定，政府提供的保障住房和商品房之间的界限，消除市场因为政策不清晰而造成的观望情绪。南方周末