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楼市观察:房地产供给结构转变拉低均价是幻觉(图)

  广州楼市在经过一轮降价传言后,再次陷入“数据打架”的尴尬局面。日前国家发改委公布的数据显示,3月广州新建商品住房销售价格同比上涨8.6%,环比上涨了1.2%;而此前广州市国土房管局给出的数据显示,广州3月份新建商品住房均价比2月份下降了700元或9.1%。

  据广州市国土房管局指出,广州3月住宅均价的变化主要是结构性变化。由于价位较高的中心城区交易量减少,价位较低的非中心城区交易量增加,结构变动拉低整体价格水平。
事实上,此前早有清醒的评论指出,广州本轮房价调整,并没有触及市场根本,在一直处于供不应求状态的广州房地产市场,只要供给结构没有改变,供给量没有大幅提升,则房地产价格高企的局面不可能有根本改观。

  广州房地产市场供应结构扭曲由来有自。自2003年前后广州开始将土地供应从粗放型批地转向集约型“招拍挂”出让后,土地供应量急剧减少,2004、2005年内批出土地量明显小于市场需求量。由于配套措施不力,开发商反而开始囤积土地,并减少开发量,一时间出现了市面上80%以上的产品为大户型的局面。供不应求拉高了单位面积房价,产品结构的高档化则提高了购房门槛。从2003年到2006年,广州房地产价格涨幅超过50%。

  由此可见,要解广州房地产市场之套,首先必须解的是供求结构扭曲之结。从政府的系列表态看,有关部门对此关键问题了如指掌。张广宁市长的“广七条”中,在提高土地供应量,盘活闲置土地方面,提出“未来三年每年供应土地5平方公里”,延续了“广州市住房建设规划(2006-2010)”的出让规模,相当于每年供应量达到2003-2005年出让土地总和的5倍。

  但广州在城市中心的存量土地已不多,每年5平方公里的土地供应将更多来自花都、黄埔、金沙洲、南沙等新城区。因此,在供应量方面,国土房管局口中的“价位较高的中心城区”增长有限,而“价位较低的非中心城区交易量”则大有可为。本次花都成交量拉低全市均价的“奇迹”,为广州以供给结构转化来拉低均价埋下伏笔。

  根据最新数据,3月份广州新四区价格下降较大,主要降幅来源于南沙、萝岗两区。南沙、萝岗区均价环比分别下降37.2%和8.0%,降幅较大。高价区域交易量减少和低价区域交易量增加,这一减一增拉低了整体价格水平。

  实际上,有关部门口中“价位较低”的非中心城区已经历了一轮房价飚升。据业内人士反映,由于花都、番禺、南沙、黄埔等新城区过去商品房开发量不多,这两年才开始大规模开发出售,而过去当地单位和居民自建的住房并未列入楼价统计口径,因此事实上,两年内的房价提升幅度恐怕远高于广州旧城区的上升幅度。以花都为例,当地开发商称,两年前当地的房价一般在2500—3500元/平方米左右,但自从当地被打上了“广州”的概念,几个新盘一开盘就把公寓房价猛提至5000元以上。广州迅猛的城市扩张以及产业外迁的步伐,为城市副中心提供了巨大的发展机遇,也同时为土地供应、商品房开发提供了巨大空间。但在可以预见的将来,无论是城市中心,还是新城区,除了统计口径的结构性变化所带来的均价下降外,同一地段的房价下降,恐怕并不乐观。(林涛)(来源:每日经济新闻)
(责任编辑:安世者)
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