搜狐网站
搜狐 ChinaRen 17173 焦点房地产 搜狗
搜狐新闻-搜狐网站
新闻中心 > 国内新闻 > 国内要闻 > 经济

物业税的税基该怎么定

  物业税的税基该怎么定

  作者:吴立范

  ■物业税系列讨论之三

  物业税是财产税,财产的本质特征是其市场价值。但对于无交易下的物业价值如何估价,问题颇多。可参考美国加州做法,对所有未上市交易的物业,以当时业主在产权过户时登记的价格作为税基,以后税基每年按一定的百分比逐步上调,直至物业售出或接近市场价格

  究竟是以物业的市场价值还是以住房的面积,或其他的度量作为税基?已经没有疑义,市场价值是当然的选择。

物业税是财产税,财产的本质特征是其市场价值。

  但如何确定物业的市场价值?让我们将其分为有、无市场价格两种情况来考察。物业在有交易时,一切可由市场决定。凡是有交易的物业,一律按照物业部门登记的交易价格作为物业税的基础。

  一旦涉及无交易下的物业价值,问题便随之而来。我们目前的回答是采用估价的方式。这也是实行物业税国家的普遍做法。估价在理论上没问题,但实际的可行性,颇有争议。应该承认,估价的可操作性对我们来说,无论以目前税务部门掌握的数据信息、管理能力和执行成本、城镇居民的纳税意识和收入水平,还是从历史遗留下来的错综复杂的产权结构看,都面临着巨大的障碍和挑战。

  历史成本原则

  基于以上考虑,笔者建议,对所有未上市交易的物业,以当时业主在产权过户时登记的价格作为税基。以后税基每年按一定的百分比逐步上调,直至物业售出或接近市场价格。这些非上市交易的物业包括:房改房、经济适用房、小产权房、单位集资建房、公有住房、个人合作建房、限价房等。

  如此,即是以历史成本法确定税基。历史成本法是一种会计记账方法,它以实际发生的物业转让成本或协议价格为依据。以物业的历史成本或市场价格为税基易于操作。房子可见,房主可查,价格可循,逃税的机会少。历史成本是存在的事实,无需评估、无需主观判断,避免了所有由估价引起的矛盾和弊病。

  当然,历史成本不是一个理想的方法,它只是在客观与主观、准确与相关、历史与现实之间的一种权衡之计。历史价格虽是客观存在,但不代表现实,因而常常与市场价值无关。历史越长,离现实越远,价格失真就越大。反对的人担心价格失真会带来价值低估。其实价值低估对物业税来说是常识,作为权宜之计也不见得是一件坏事。

  低估的历史价格

  首先,历史价格低估的原因是因为没有交易。没有交易的住房又基本上是自住房。投机主要是市场上的商品房。税基建立在交易的基础上能鼓励物业长期持有,它也与政府抑制投机的旨意相吻合。交易越频繁,价格越接近市场价值,物业税就越高。

  其次,非交易住房价格的低估有其历史的原因。在我国福利分房转向商品房的市场化进程中,当时的房屋都是以极低的优惠价售出的。可以肯定,按照低估的价格征税,绝大多数物业都会被排除在物业税之外,或只交很少的税。这是否会造成商品房税负和非商品房税负(或零税负)之间的过大差距?是的。但对其中的大部分物业来说,这是一种暂时的现象,随着这些福利房进入市场而消失。在这些福利房进入市场之前,政府可以采取两个措施:一方面采取低物业税率政策,减少商品房的负税额;另一方面以历史成本为基础,每年按一定的百分比(比如百分之五)上调福利房的估价,逐渐缩小两者之间的差距。

  第三,按照低估的价格征税,比较符合税收经济能力公平原则,即使纳税人的纳税负担与其能力相匹配。低估的历史价格虽然离现实的价值较远,但离居民的纳税能力更近。举例说,广州市中心区的一些城中村,居民的收入水平和房屋条件都类似于贫民区状态,但地价早已十几倍地飙涨。如果按照正常的估值作为税基,远远超出居民收入所能承担的水平,显然是不合理的。

  美国的经验

  在美国,不少州也是以历史价格为基础估价。以加州为例。上世纪70年代初出现房价高涨,物业税随之大幅上升,引起州民的强烈不满,导致通过了1978年的第13号物业法案。该法案明确规定,物业税不得超过估价的百分之一。估价以1975年的房价为基数,每年的上调幅度最高不得超过百分之二。美国著名的投资大亨沃伦·巴菲特上世纪70年代在洛杉矶附近以十几万美元的价格购买了一套住宅,到2004年市价已达到400万美元。但他因从未出售过该屋,2003年的物业税仍为2264美元,与三十年前相比没有多大变化。

  总之,按照历史价格征税,可以避免人为估价带来的尴尬,有效地减轻或免除大部分家庭的税负,从而保证物业税的顺利推行。

  (作者为中山大学岭南学院院长 , 电子邮箱wulf@lingnan.net)

(责任编辑:廖恒)
用户:  匿名  隐藏地址  设为辩论话题

*搜狗拼音输入法,中文处理专家>>

我要发布Sogou推广服务

新闻 网页 博客 音乐 图片 说吧  
央视质疑29岁市长 邓玉娇失踪 朝鲜军事演习 日本兵赎罪
石首网站被黑 篡改温总讲话 夏日减肥秘方 日本瘦脸法
宋美龄牛奶洗澡 中共卧底结局 慈禧不快乐 侵略中国报告



搜狐博客更多>>

·怀念丁聪:我以为那个老头永远不老
·爱历史|年轻时代的毛泽东(组图)
·曾鹏宇|雷人!我在绝对唱响做评委
·爱历史|1977年华国锋视察大庆油田
·韩浩月|批评余秋雨是侮辱中国人?
·荣林|广州珠海桥事件:被推下的是谁
·朱顺忠|如何把贪官关进笼子里
·张原|杭州飙车案中父亲角色的缺失
·蔡天新|奥数本身并不是坏事(图)
·王攀|副县长之女施暴的卫生巾疑虑

热点标签:章子怡 春运 郭德纲 315 明星代言 何智丽 叶永烈 吴敬琏 暴风雪 于丹 陈晓旭 文化 票价 孔子 房价

说 吧更多>>

说 吧 排 行

搜狐分类 | 商机在线
医 疗 健 康 保 健

茶 余 饭 后更多>>