物业税的税基该怎么定

　　物业税的税基该怎么定

　　作者:吴立范

　　■物业税系列讨论之三

　　物业税是财产税，财产的本质特征是其市场价值。但对于无交易下的物业价值如何估价，问题颇多。可参考美国加州做法，对所有未上市交易的物业，以当时业主在产权过户时登记的价格作为税基，以后税基每年按一定的百分比逐步上调，直至物业售出或接近市场价格

　　究竟是以物业的市场价值还是以住房的面积，或其他的度量作为税基？已经没有疑义，市场价值是当然的选择。

　　但如何确定物业的市场价值？让我们将其分为有、无市场价格两种情况来考察。物业在有交易时，一切可由市场决定。凡是有交易的物业，一律按照物业部门登记的交易价格作为物业税的基础。

　　一旦涉及无交易下的物业价值，问题便随之而来。我们目前的回答是采用估价的方式。这也是实行物业税国家的普遍做法。估价在理论上没问题，但实际的可行性，颇有争议。应该承认，估价的可操作性对我们来说，无论以目前税务部门掌握的数据信息、管理能力和执行成本、城镇居民的纳税意识和收入水平，还是从历史遗留下来的错综复杂的产权结构看，都面临着巨大的障碍和挑战。

　　历史成本原则

　　基于以上考虑，笔者建议，对所有未上市交易的物业，以当时业主在产权过户时登记的价格作为税基。以后税基每年按一定的百分比逐步上调，直至物业售出或接近市场价格。这些非上市交易的物业包括：房改房、经济适用房、小产权房、单位集资建房、公有住房、个人合作建房、限价房等。

　　如此，即是以历史成本法确定税基。历史成本法是一种会计记账方法，它以实际发生的物业转让成本或协议价格为依据。以物业的历史成本或市场价格为税基易于操作。房子可见，房主可查，价格可循，逃税的机会少。历史成本是存在的事实，无需评估、无需主观判断，避免了所有由估价引起的矛盾和弊病。

　　当然，历史成本不是一个理想的方法，它只是在客观与主观、准确与相关、历史与现实之间的一种权衡之计。历史价格虽是客观存在，但不代表现实，因而常常与市场价值无关。历史越长，离现实越远，价格失真就越大。反对的人担心价格失真会带来价值低估。其实价值低估对物业税来说是常识，作为权宜之计也不见得是一件坏事。

　　低估的历史价格

　　首先，历史价格低估的原因是因为没有交易。没有交易的住房又基本上是自住房。投机主要是市场上的商品房。税基建立在交易的基础上能鼓励物业长期持有，它也与政府抑制投机的旨意相吻合。交易越频繁，价格越接近市场价值，物业税就越高。

　　其次，非交易住房价格的低估有其历史的原因。在我国福利分房转向商品房的市场化进程中，当时的房屋都是以极低的优惠价售出的。可以肯定，按照低估的价格征税，绝大多数物业都会被排除在物业税之外，或只交很少的税。这是否会造成商品房税负和非商品房税负（或零税负）之间的过大差距？是的。但对其中的大部分物业来说，这是一种暂时的现象，随着这些福利房进入市场而消失。在这些福利房进入市场之前，政府可以采取两个措施：一方面采取低物业税率政策，减少商品房的负税额；另一方面以历史成本为基础，每年按一定的百分比（比如百分之五）上调福利房的估价，逐渐缩小两者之间的差距。

　　第三，按照低估的价格征税，比较符合税收经济能力公平原则，即使纳税人的纳税负担与其能力相匹配。低估的历史价格虽然离现实的价值较远，但离居民的纳税能力更近。举例说，广州市中心区的一些城中村，居民的收入水平和房屋条件都类似于贫民区状态，但地价早已十几倍地飙涨。如果按照正常的估值作为税基，远远超出居民收入所能承担的水平，显然是不合理的。

　　美国的经验

　　在美国，不少州也是以历史价格为基础估价。以加州为例。上世纪70年代初出现房价高涨，物业税随之大幅上升，引起州民的强烈不满，导致通过了1978年的第13号物业法案。该法案明确规定，物业税不得超过估价的百分之一。估价以1975年的房价为基数，每年的上调幅度最高不得超过百分之二。美国著名的投资大亨沃伦·巴菲特上世纪70年代在洛杉矶附近以十几万美元的价格购买了一套住宅，到2004年市价已达到400万美元。但他因从未出售过该屋，2003年的物业税仍为2264美元，与三十年前相比没有多大变化。

　　总之，按照历史价格征税，可以避免人为估价带来的尴尬，有效地减轻或免除大部分家庭的税负，从而保证物业税的顺利推行。

　　（作者为中山大学岭南学院院长 ， 电子邮箱wulf@lingnan.net）