成交量下降不能说明房地产热已在降温，因为推高房价的根本动力是房地产投机商的高预期,与供求没有关系。真正能影响房地产趋势的手段应该是征收物业税，但由于投资者的通胀预期高涨，物业税的制定面临着严峻考验。如何既防止房地产泡沫继续升温，又不让它猝然爆裂，需要我们更进一步探索合理的解决之道。
在2007年的最后三个月里，有关房地产的消息似乎开始让国人看到了这个已经热了5年多的泡沫即将降温的希望。先是各主要城市房屋成交量骤降，深圳、广州、北京、上海等房地产“热岛”的情况尤为明显，成交量同比降幅为历年之最，于是有人说这是房地产将走下坡路的明显迹象；最近又有报道说广州的楼盘开始降价了，而且一降就是30%！当然，最重要的利好消息当属有关要征物业税的传闻，虽然现在还只是传说，但这个有识之士呼吁多年的税种终于要“亮剑”了，还是给人很多希望的遐想。
我关注房地产热多年，然而面对这么多“好”消息，却还是乐观不起来。因为上述信息中，除了征收物业税在理论上还有可能起点作用外，其他两条甚至根本就算不上“好”消息。就说成交量吧，房地产热的表现是房价飞涨，不是成交量的多少，成交量下降既不能说明房地产热已经开始降温，也不会对房价产生根本性影响，因为推高房价的根本动力是房地产投机商的高预期，与供求没有关系。
不过，反对我这种论点的人恐怕也不在少数。广州房价的下跌或许是反对者最有力的佐证——先是成交量的下降，后又房价下滑。这两件事联系在一起，最简单的解释就是“购房需求的减少把房价拉下来了”。怎么能说房价和供求无关呢？其实，只要稍微深入分析一下就能发现，广州房价下跌只是个表面现象，抛开客观存在的“明降暗升”因素不说，单就名义房价的下降而言，最主要的原因实际上是个别中介商流动性不足所致，根本就不是因为供求关系的影响。
受紧缩的货币政策影响，商业银行的资金头寸受到限制，以银行贷款为主要流动资金来源的小型中介商和个人炒房者为了急于回笼资金，进而被迫降价售房。但我怀疑这会带动全国房地产业从此开始降温。理由有二：一，面临流动性困难的投机商主要是个人炒房者，甚至不能包括稍微像样些的小中介商，媒体所举的例证也验证了这一点，否则就该有“大规模，大降价”的现象出现才对。而这部分投机者对房地产热的影响系数是非常小的；二，流动性困难对资产价格的影响是短暂的，因为它并不改变投资者的长期预期，因此也就不会改变房地产这项资产的长期价格趋势。
实际上，真正能影响房地产趋势的手段应该是征收物业税，几年前就有有识之士提出了这个观点，其中的道理也不算复杂：开征物业税相当于迫使房地产——这项对投机者来说是看涨期权——的标的物变成一只不断分红的股票，根据现代资产定价理论，一项分红股票的看涨期权的价值要低于不分红的股票的看涨期权。所以，征收了物业税，房地产的价值会下降，炒房人愿意为此付出的代价也会跟着降低。应该说，如果这项措施能早点实施的话，也许房地产泡沫就不会持续膨胀到今天了。可惜，就如某首歌曲里唱的那样：物业税“来得稍晚了一些”。
如果倒退三年，开征物业税的办法一定是有效的。甚至夸张些说，倒退一年也会是有效的。但现在的情形已经变了，首先是通胀预期把情况弄复杂了，与前些年相比，2007年投资者的通胀预期最高涨。按理说，通胀会使得把住房作为商品的购房者的需求大大降低，但正如前面说的，房价不取决于供求关系，因此通胀条件下的住房需求萎缩不会影响房价上涨。而通胀对于房地产投机商来说，情况稍微复杂一些，如果投机商认为通胀（预期）是短暂的，那就不会影响他们的投机预期，因此也就不会影响他们的投资热情，当然也就不会影响房价的上涨；但如果这些人预期通胀将会持续下去，并且会愈演愈烈，那他们会采取一切手段在短时间内推高房价，然后抛售，这样的结果必将使房地产泡沫爆裂，从而对宏观经济的正常运行产生严重影响。在这种情况下，物业税的制定就得面临严峻的考验了。如果投机者的预期是前者，理论上讲只要物业税税率大于通胀率就可以发挥作用；但如果投机者的预期是后者，物业税非但不会产生正效应，反而会对房地产泡沫的破裂产生推波助澜的作用，与这项政策的初衷背道而驰。问题是，投机者的预期到底是什么，谁能预料呢？
问题还不仅于此，更麻烦的是人民币实际价值的下降，会进一步推高当前的房价。今年以来，虽然人民币对美元不断升值，但由于美元大幅度贬值，人民币的实际价值是下降了。这种情况如果不能改善，那么未来任何以人民币标价的资产价格都会相应地提高，不可避免地，房地产也会受害。这个问题同样会影响到物业税的效果，而且，影响的程度甚至大于通胀，而三年前是不存在这些问题的。
所以我乐观不起来，当然也不必悲观，毕竟这次政策制定者是在正确的道路上迈出了一步，至少方向是对的。只要我们沿着这个方向探索下去，就一定能找到合理的解决办法，既要防止这个最有可能危及宏观经济的泡沫继续升温，又不要让它猝然爆裂。
（作者系哈尔滨商业大学金融学院副教授 田 立） (来源：上海证券报)
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