广州限价房门槛仅限于工资 炒股发财不影响购买

万科城1700套限价房在紧张地建设中。近日，样板房已经向市民开放。新快报记者 许都/摄

　　市房管局解读广州限价房销售办法，购房限制标准后年或有变化

　　■本版采写：新快报记者 黄颖

　　日前，广州市政府公布了限价房购房对象的四个条件，除了原有的达到已婚年龄的广州首次置业者外，还新增加了年收入限制的购买条件：即个人税前年收入在10万元以下，家庭税前年收入在20万元以下才能购买限价房。消息备受市民关注，为了方便市民读懂政策，市国土房管局昨日召开新闻发布会，对该政策进行解读，指出此政策是“长久政策，灵活措施”，在楼价急升时推出，在楼价下降或平稳时期则少推限价房，并对限价房四个购房条件的制定做出解释。

　　年收入主要指工资收入

　　在增加了年收入限制条件后，希望购买限价房的市民都希望了解年收入标准究竟如何界定？市国土房管局发言人表示，炒股获利等资产获利的收入并不纳入界定范围内，年收入主要是指工资收入。另外，市国土房管局在制定年收入限制标准时明确，个人税前年收入是指个人月收入，也就是说当中要包括公积金、养老保险等法定免税金额在内。而计算则是按上年度年收入作准。

　　限价房政策将长期坚持

　　有市民提出限价房供应量是否有一个标准，因为限价房推少了，难以解决市民居住问题，推多了反而导致楼价下降，对广州市大部分已经有了房子的市民来说，楼价急降也不是好事。对此，该局发言人表示，限价房政策是一项必须长期坚持的住房政策，但却必须灵活应用。他表示，发展限价房主要目的是通过调控使房价稳定在与居民收入水平相适应的合理水平，缓解中等收入自住型的购房压力。因此，发展限价房必须立足于以市场机制为基础，供应对象和调控范围不是一成不变的。在房地产市场泡沫风险较高、房价增长过快的情况下，应增加限价房供应规模；在房地产市场运行平稳，房价水平与区域内居民收入水平基本适应的情况下，应根据实际情况减少限价房供应规模。但至于广州市究竟有多少市民能买限价房，限价房供应规模应是多少？他表示广州市暂没有这方面的统计。

　　购房对象限制年年不同

　　该发言人还表示，限价房政策是灵活运用的，对于限价房购房对象限制条件每年也根据实际情况作出调整。他说，房管局制定的《广州市限价商品住宅销售管理办法（试行）》（以下简称“办法”）是长久的政策，其配套文件是《关于2007年、2008年广州市限价商品住宅销售对象、最高销售价格标准的公告》（以下简称“标准”），对限价房购房对象进行限制。也就是说，上述四点限价房购房对象限制条件仅是今明两年的限价房购房限制标准，以后随着市场变化将有新调整。

　　首次置业一项监管最严

　　该发言人也表示，在四项限价房购房对象限制条件中，最关键的是“首次置业者”一项，该项监管也是最严格的。

　　他表示，影响民生和谐的最突出、最紧迫的矛盾是无房家庭的住房问题，这次政策定位于优先解决户籍人口中的无房家庭的住房问题，首次置业是住房市场的有效需求和刚性需求。房管局表示，根据2006年全市住房现状抽样调查结果，2006年广州市户籍人口住房私有率已达到86.5%。去年广州市户籍人口760.72万人，即有102.7万人是无房者。扣除未达到已婚年龄和年收入高于10万元的市民，就是该次可申请购买限价房的人群。

　　部门释疑

　　为何是10万元？

　　符合广州中等收入家庭实际

　　市国土房管局表示这项标准设计主要考虑以下因素：

　　第一，目前限价房的制度设计基本能排除高收入家庭投资性的购买。还有限价房有上市限制，上市后还要补交巨额的差价款，不能进行投资牟利。

　　第二，收入线基本符合广州中等收入家庭的实际。根据2006年《广州年鉴》，2005年广州中等偏上家庭的年可支配收入在7.3万～12.2万元之间，如按10%左右的年收入增长率来测算，2008年，广州中等偏上家庭的年可支配收入应在9.7万～17万元，折算为税前收入在11万～19万元。20万元的收入线也基本能符合广州当前中等收入家庭的收入上限。

　　第三，根据测算，有能力购买限价房家庭的年可支配收入上限在19万元左右，相当于税前家庭年收入约21万元，基本与此次限价房20万元的家庭收入上限条件吻合。考虑到我国的住房政策提倡和鼓励以家庭为主解决住房问题的精神，将个人申购限价房的收入上限定在家庭年收入的一半，即税前10万元。

　　第四，对于收入条件的审核问题，《办法》采取了由申请人如实自行申报的办法，没有专门设定收入审核程序，主要理由在于：首先由于我国信用体系建设滞后等原因，居民的实际收入状况很难准确核实。其次是《办法》对申请人不如实申报收入骗购限价房购买的情况，设计了较严格的事后处罚措施进行约束，不如实申报收入的法律风险较大。

　　为何必须广州户籍？

　　户籍人口住房问题应获优先解决

　　房管局发言人表示，首先地方政府应优先立足于解决户籍人口的住房问题。其次，限价房作为全新的住房类型，在政策的试行期内，难以全面掌握市场反映和供求关系，销售对象范围不宜一下子开得过大，以免对房地产市场造成冲击。

　　据了解，限价房规定中，首次置业的范围是指在广州市辖区范围内（不包括从化、增城）没有独立套型的住宅产权登记记录，曾经由于购买、继承、受赠等原因拥有住宅，但由于产权转让现在没有住房的也不符合申购条件。已签订商品住宅买卖合同但尚未办理产权登记的也视为已有住房，不符合申购条件。从化、增城由于属于具有独立行政审批权限的县级市，该次暂不纳入适用范围，即从化、增城市户籍居民不在本次销售对象范围，同时为体现政策的公平性，在从化、增城市的房产也暂不纳入审核范围。

　　另外，广州已建立了较完善的住宅产权档案系统，最早的档案登记记录可查册到清代，因此，申购人住宅产权登记记录可以做到准确查实。

　　计算公式

　　限价房价格：最低区域均价的70%

　　根据房价相对较低区域的商品住宅价格，测算出能购买限价房的家庭年可支配收入下限在7万元左右。

　　2007年11月房价最低区域（花都区）均价为5933元/平方米，据此推算限价房销售对象家庭年收入下限为7万元（三成首付款11.21万元除外）。具体推算如下：

　　限价房价格=均价×70%=5933×70%=4153元/平方米。

　　按每套90平方米计算，房屋总价=4153×90=373770元。

　　按三成15年商业按揭贷款计算，月供费用=373770×70%×90÷10000=2354.8元/月。

　　按国际公认月供费用警戒线40%（即月供费用应小于总收入的40%）计算，家庭年总收入=2354.8÷40%×12=70644元/年。

　　据此估算，限价房购房者的家庭年收入的下限应在7万左右。

　　根据房价相对较高区域的商品住宅价格，同样可以算出能购买限价房的家庭年可支配收入上限在19万元左右（折算为税前收入约21万元）。

　　销售程序

　　房管局负责登记审核

　　《办法》规定由市国土房管局和属下中介管理所负责申购登记、资格审核和销售全程监管，不由开发建设单位负责申购登记和资格审核工作，只由其根据政府审核确认的有效购买者名单和顺序，依次与购房者签订买卖合同。

　　具体的申购程序是，先通过网络或现场方式提出具体限价房楼盘的购房申请，市国土房管局根据申请情况进行预登记，时间不少于10日。预登记结束后网上报名者还需要到现场凭有关证明材料进行申购资格确认；申购资格确认后，房管局将公开摇珠按优先购买和一般购买两类确定购房顺序；摇珠后进行实质资格审核和公示，不符合条件的将剔除，购房顺序依次替补；最后，合格有效的购房者名单和购房顺序，房管局将通过信函等方式送达购房者和开发建设企业，并向社会公告。购房者在规定期限内按顺序与开发建设企业签订限价房买卖合同。