廉租房的“赣州模式”：政府筹资分配“三公”

　　73年前，毛泽东在地处赣州的“红都”瑞金，提出了“关心群众生活，注意工作方法”的指导方针；如今，赣州市在推进廉租房建设工作中，正全面践行着这一方针：赣州市不仅在廉租房的建设比例上位列全国前茅，而且在廉租房公平分配、科学管理等方面也探索出了行之有效的办法。

　　廉租房的“赣州模式”

　　《中国经济周刊》记者 董显苹 特约记者 梁健 ★孟小宝

　　赣州市位于江西南部、赣江上游，是江西省最大的行政区。该市辖1区2市15县，总面积3.94万平方千米（约占全省总面积的四分之一），总人口861.15万人（约占全省总人口的五分之一），其中市中心城区57.92万人(非农业人口10万户、36.95万人)。市内的章贡区为赣州市政府所在地。

　　赣州是全国著名的革命老区之一。这里不仅是举世闻名的二万五千里长征的出发地，还有曾被毛泽东同志赞誉为创造了“第一等工作”的“模范兴国”。1934年2月，毛泽东在“红都”瑞金召开的第二次全国工农兵代表大会上提出：关心群众生活，注意工作方法。

　　在改革开放和经济社会发展的今天，赣州仍属中部地区经济欠发达城市。尽管如此，赣州市于2004年9月在江西省率先启动廉租住房建设，再创了新时期“第一等工作”。至今，仅赣州市中心城区就安排廉租房建设用地93.92亩，共分两期建设，已开工建设廉租房建筑面积达14.4万m2，累计投入建设资金约7500万元。一期建成5.99万m2837套，已分两批通过公开摇号分配到户；今年开工建设的二期工程有8.41万m21367套，年底第三批5.89万㎡970套廉租房将进行分配。此外，有5092户居住在中心城区直管公房中的困难家庭已享受租金减免。今年年底前，赣州市还将对郊区乡镇人均住房建筑面积6m2以下的申请廉租房的城市低保家庭实行租赁补贴；通过实物配租和租赁补贴，该市已对中心城区所有住房建筑面积6m2以下的城市低保家庭做到了应保尽保。

　　据了解，如果按目前赣州市中心城区已建廉租房面积占当地现有非农人口比例测算，赣州廉租房建设规模当位列全国前茅。

　　目前，赣州所辖17个县（市）新的廉租房建设工程有：今年9月，赣县首批廉租房如期完工，61家住房困难户喜迁新居；11月，会昌县64家住房困难户刚刚领到排山巷第一期廉租住房的钥匙，黄坊第二期廉租住房又打响开工的喜炮；宁都县、信丰县、瑞金市等地的廉租房建设更是如火如荼；仅仅今年，17个县（市）开工建设面积就达11.6万m2，并计划在2008年对赣州市中心城区和下辖17个县（市）所在县城人均住房面积8m2以下的城市低保户住房困难家庭全部做到应保尽保。

　　2005年9月27日，在赣州市中心城区首批廉租房实物配租现场，402户最低收入家庭经摇号分配，欢欢喜喜地从市四套班子主要领导手中接过钥匙牌，有的激动得当场嚎啕大哭，有的拉着领导的手久久不愿松开，有的笑得合不拢嘴……

　　定位：住有所居，应保尽保

　　住宅商品化后，我国多数居民以较快的步伐改善了住房条件，但还有部分城市住房困难家庭买不起商品房，也租不起商品房；此外，大量进城务工的农民也亟待解决住房困难问题。1998年7月，国务院下发了《进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》，明确提出了“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房”的要求。实现“住有所居”，让低收入家庭分享改革发展的成果，成为考验政府履行公共服务职能的重要指标。

　　早在1996年中心城区实施第三步房改开始，赣州市便对租赁直管公房的困难救济家庭实行租金减免政策。减免的范围由原来的“五保户”、残疾及抚恤对象、烈士及红军遗属、离退休干部等社会救济对象，扩大到现在的低保户、下岗职工等。但因为直管公房数量有限，再加上直管公房中有等级危房31.8万㎡，比例高达43％，对于无住房或租（借）私人住房、柴间、仓库、地下室的贫困家庭来说，靠租金减免政策解决不了实际问题。

　　“屋里小半间，走动让一边，三代同堂住，睡觉肩挨肩。”赣州是一个经济欠发达城市，所辖县（市）中有8个国家级贫困县，住房困难问题比较突出。以赣州中心城区为例，据有关城市居民住房调查显示，该地区有住房困难的家庭超过1万户。由于种种原因，一些城市拆迁户也因住房安置不到位或不及时而上访不断。

　　2003年，经过反复调研和征求意见，赣州市决策层形成了一个新的思路：建立以实物配租为主、租金减免为辅的廉租住房制度。

　　赣州市委、市政府对加快廉租房建设十分重视，并将其列入为民办实事、办好事的德政工程。2004年3月，在赣州市廉租住房建设协调会上，与会者一致认为，廉租房建设不能走“蜻蜓点水”式的老路，大胆提出“筹资1.3亿元，力争用3－5年时间，建设20万m2廉租房，基本解决中心城区最低收入家庭住房困难问题”的构想。

　　江西省委常委、赣州市委书记潘逸阳多次深入城区困难群众家中，了解他们居住情况，在此基础上对廉租房建设提出了明确要求：廉租房要实用、便民、利民，应该建设在交通方便的地方和商贸中心区域；要科学运作，保证质量，加快进度，确保廉租房成为阳光工程、优质工程。

　　为此，赣州市选择了在中心城区最好的地段建设廉租房小区。两期廉租房工程均选址在赣江岸边，风景秀丽，前临繁华的红旗大道和商品批发区所在的八一四大道，周边是均价在3000元/m2以上的高档商品房小区。政府这样做的目的是根据低收入家庭的特点，方便他们生活就业和子女上学。目前，赣州市政府已经通过规划，将在廉租房小区旁边修一条沿江商业街。

　　2005年9月，赣州市委、市政府提出：今后要把建设廉租房作为一项重要工作抓紧抓好，使大多数低收入家庭都能住上舒适的新居，实现“住有所居”的和谐社会目标。2007年初，赣州市委、市政府对所辖县（市）实行了廉租住房建设的年度目标管理，并将其列入县（市）党政领导干部的政绩考核内容。目前，相关部门正在着手进行年终的目标管理考核。

　　“不再满足于帮助困难居民住房进行修修补补，而是要加快廉租房工程进度，从根本上为贫困家庭解决‘住房难’。”这是赣州廉租房建设的基本服务理念。

　　建设：政府主导筹措资金

　　以前，廉租房建设因为需要大量资金投入而在众多地方备受冷落和排斥，各地都没有较为成熟的经验。建设资金从哪里来、谁来承担建设任务……这一系列问题也曾困扰过赣州，成为制约廉租房建设的“瓶颈”。

　　由于人口多，底子薄，赣州市财政并不十分宽裕。2003年，赣州市地方财政收入仅为19.67亿元，市本级地方财政收入只有3.24亿元，可用财力更少；土地出让金也少，直到2006年，该市土地出让金净收益只有4.9亿元（其中市本级1.2亿元）；住房公积金增值收益规模也很有限。

　　不过赣州市还是决定：廉租房建设实行政府主导，房管局实施，部门配合，统一规划。市房管局负责廉租房建设和管理，具体工作由其下属的公房管理处负责实施。

　　“房产管理部门的职责就是努力改善全体居民的居住条件，对于廉租房建设，我们的目标是争取全国一流。”赣州市房管局局长刘宏长介绍说。

　　据介绍，该局成立了廉租住房建设领导小组，由一把手亲自挂帅，并制定了一系列工作制度与方案，增设了工程技术科，挑选业务技术高、工作责任心强的人员组成精干队伍。

　　“以房养房”、向开发银行贷款、社会捐助、捆绑危旧房改造带动廉租房建设……赣州市房管局曾酝酿了一个个全新的廉租房建设构想。但由于种种原因，这些廉租房建设资金的来源途径最终并没有走通。

　　面对廉租房建设资金陷入“瓶颈”的困境，赣州市政府最终决定，建设资金由市财政兜底，每年列入财政预算。2004年5月，市财政先期拨付了200多万元作为廉租房建设启动资金；由市财政担保，市房管局从赣州市商业银行贷款1400万元。此外，从2003年开始，赣州市房管系统下属企事业单位通过减员增效等改革措施，全系统扭亏为赢，到2006年底，除税收之外累计上交近3000万元，每年由财政纳入预算后全部返还，用于廉租房建设，极大地缓解了廉租房建设资金难题。

　　2004年9月，赣州中心城区首期廉租房建设工程在渡口路破土动工。

　　在工程设计上，该项目利用落差建起地下仓库，既节省了因填土石而增加的建设成本，又保证了房屋安全；目前，这些地下仓库通过出租取得收益，正好弥补了该小区维护管理资金不足的“短腿”，可谓“一箭三雕”。

　　在户型设计上，根据贫困家庭的实际情况，主要以二室一厅为主，并配有一室一厅和三室一厅，每户平均套型面积控制在55m2左右。所有户型都设计了独立的厨房、卫生间、阳台，功能齐全。在小区内还设计了幼儿园、活动室、超市、物业服务和社区居委会等用房，完善小区配套功能。新建廉租房水、电、气到位，不需要再度装修即可入住使用，做到“面积虽小但功能全，投资不高但质量高”。

　　为了加快廉租房建设步伐，赣州市委、市政府为廉租房建设出台了一系列优惠政策。建设用地由政府按土地收储价格划拨，行政事业性收费全免，经营服务性收费按标准下限减半缴纳。江西省委常委、赣州市委书记潘逸阳和前后两任市长多次深入廉租房工地，并在房管局现场办公，听取专题汇报，对加快廉租房工程进度、确保工程质量等提出明确的要求；分管副市长多次召开专题协调会议，解决建设过程中的具体问题；财政、规划建设、国土资源等相关部门各司其职，全力支持廉租房建设。市房管局局长刘宏长不时带领班子成员、负责建设的干部深入城区危房户家中，了解住户实际情况和需求。

　　建设过程中所涉设计、土建、施工、监理等项目，全部面向社会公开招标，市招标办、监察局及房管局监察室全程参与，优选设计、施工和监理单位，既降低工程建设成本，又从源头上预防腐败。通过项目招标，仅首期开工的廉租房就节约资金300多万元。

　　另外，在财务管理上，该市制订了严格的廉租住房建设财务管理制度，单独设账，专户管理，封闭运行，由财政按工程进度核付工程款，切实保障廉租住房所需建设资金。具体实施单位赣州市公房管理处还与章贡区人民检察院签订了“廉租住房建设工程专项预防工作协调配合办法”。

　　反腐倡廉“约法”三章、工程项目廉政实施办法、重大事项集体决策制、全程跟踪问效制等一批制度的相继出台，进一步为廉租房建设项目“保驾护航”。

　　分配：“三公”原则摇号制

　　阳光是天下最好的“防腐剂”。廉租房分配只有依靠“阳光”操作才能体现公平公正。

　　赣州房管局相关人士向《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)介绍说，早在2005年9月，赣州市房管局就制定了“城区廉租住房分配摇号规则”，采取公开摇号的方式分配。坚持“三公”原则，即公开分配的范围和条件、公开分配的房源和户型、公开分配受理的程序和过程，张榜公示，并通过配租户代表现场摇号分配房号，整个过程纪检、监察部门介入，接受社会各界和媒体的全程监督。

　　如何把有限的房源分配到最急需住房的家庭？赣州市房管局局长刘宏长介绍说：“我们采取的是‘积极稳妥、循序渐进’的原则，对符合廉租房申请条件的家庭，实行审核、公示、登记、审批、摇号、配租；对没有被摇号分配的家庭，实行轮候配租的办法，直至解决为止。”

　　同时，按照“三级审核两榜公示”的要求，严把廉租房对象准入关。分配工作由赣州市房管局牵头，章贡区政府、区民政、公安、监察部门、各街道办事处、社区居委会各司其职，协同配合，在中心城区四个街道办事处同时进行廉租住房申请受理工作，在申请人户籍所在社区进行第一次张榜公示审查结果。此后，由房管部门联合区民政、公安、监察、街道办等部门，联合审核申请人资格，将审核结果进行第二次张榜，公示后确认廉租房配租条件的申请人。之后，符合配租条件的申请人全部参加电脑摇号分配仪式，市公证处全程监督摇号并现场公证摇号结果，电视台全程现场直播。此外，该市还推行人性化操作，将需要安排在一楼的残疾人单列一组单独摇号。

　　据了解，赣州市对廉租户的标准也在不断调整和扩大。2005年9月，赣州首次实物配租的对象是廉租房工程建设工地的被拆迁户、承租公房被拆迁户中未安置的低保户、低保户中的无房户。2007年春节前，第二批3.03万m2廉租房分配到户，分配对象为市重点工程拆迁户中的无房户且人均年收入在2760元以下或人均住房建筑面积在6m2以下的低保户，并对百岁以上老人的家庭给予优惠政策，有435户家庭享受到实物配租政策。第三批廉租房分配将于今年12月29日开始，分配对象为人均住房建筑面积在6m2以下的低保户，或者申请家庭有百岁老人、烈属、二级以上（含二级）残疾军人、抚恤军人、市级以上（含市级）劳动模范，且年人均可支配收入在2760元以下的无房户。

　　在新建廉租住房还不够分配的情况下，赣州市决定对郊区乡镇人均住房建筑面积6m2以下的城镇低保家庭全部实行住房租赁补贴。目前，相关申报审核工作正在进行中。今年，赣州中心城区对人均住房建筑面积6m2以下的城镇低保户将做到应保尽保。

　　管理：市场化、制度化和人性化

　　目前，赣州市首期渡口路廉租房小区已入住837户，共计2522人，人员结构较为复杂。面对廉租房住户这一特殊群体，如何让他们住得舒心、安心，如何维持小区正常运转，以及治安管理、腾退等问题，成为考验赣州市房管局领导班子管理能力的又一道难题。

　　从2003年起，赣州市房管局就开始着手准备起草《赣州市中心城区廉租住房管理办法》，2005年12月7日正式出台。此举为赣州廉租房管理提供了可靠的制度保障。

　　2005年9月27日，赣州市中心城区首批廉租房摇号刚刚结束，赣州市公房管理处下属的南外房管所东门房管站，就被明确为具体负责廉租房日常维护和管理的机构。渡口路廉租房小区在全市率先进行物业服务招投标，最终选择了赣州市久治物业管理公司。章贡区又在渡口路廉租房小区组建了居委会，成立社区党总支，充分发挥好党员的先锋模范作用和做思想政治工作的优势。驻地房管站、居委会、物业服务公司分工协作，一起维护小区的管理和安宁。

　　赣州市房管局相关人士介绍说，廉租房能否管好，与居民的合同履约意识和诚信教育密不可分。为此，在入住前，赣州市公房管理处先期对廉租房住户进行“入户教育”，学习国家相关廉租房法律法规和《赣州市中心城区廉租住房管理办法》，并向他们详细解释了廉租房合同有关条款，使他们明确自己的权利和义务。

　　根据经营管理费和维修费等具体情况，目前赣州廉租房中心城区内的租金初定为0.7元/平方米（含物业管理费），由承租户自己到银行缴纳。

　　为了让廉租房“阳光工程”惠及更多住房困难家庭，赣州市依照廉租住房管理办法，对所有廉租住户，实行了动态管理，不符合条件的住户必须定期腾退。为此，房管干部还要每年逐户上门调查核实是否符合廉租条件，登记每户的经济收入、人口、住房变动情况，做到一户一档制管理；按照国家建设部的要求，规范管理廉租住房所有档案资料。

　　“用自来水、开关防盗门、垃圾袋装后放在小区垃圾池……这些市民生活中看似简单的事情，在廉租房小区却经常碰到求助情况，我们只有不厌其烦，手把手地教，因为只有从生活中点滴小事抓起，才能管好小区。” 说起管理初期的经历，一线房管干部陆哲华介绍说。

　　挂牌上岗、便民服务卡、限时办结制、服务承诺制……点点滴滴的人性化管理举措的陆续推出，加强了廉租房住户和管理机构间的沟通和信任。赣州市公房管理处主任卢筱红对此颇有心得：不要小看“一杯热茶、一个微笑”的作用，一些廉租房住户以前因为流离失所，相对比较自卑，只有把他们当作平等的朋友，才能真正拉近彼此的距离，从而管好廉租房。

　　为了帮助廉租房住户逐步改善生活，赣州市房管局号召全系统党员干部职工优先结对帮扶廉租住房小区住户。2007年2月13日，赣州市首家廉租房“爱心服务社”在渡口路廉租房小区揭牌成立。该服务社占地面积200m2，由房地产系统职工、单位捐款捐物7万余元发起成立，广泛争取社会各界的支持，结合小区内贫困户日常生活用品欠缺的情况，发放“爱心救助卡”，采取定期、不定期形式无偿发放捐赠物品。截至目前，受益户数达到420户。

　　为了让廉租户住得安心，赣州市房管局投资10多万元，在渡口路廉租房小区无偿提供近200m2房屋创办小区文化娱乐活动室，每周一、三、五定期开放，在丰富廉租住户的业余文化生活的同时，让住户走出原有的封闭环境，相互交流关爱；社区还有专门的警务室和维权维稳服务站。随着社区社会工作志愿者服务协会、健康医疗服务站、扶贫帮困服务站、社区文化服务站等机构的建立健全，渡口路廉租房小区居民文化生活贫乏、“就业难”、“看病难”、“维权难”等一系列问题逐步得到较好地解决。目前，该小区已为60岁以上老人全部建立医疗健康档案；已帮助336名下岗失业人员实现再就业，免费接受就业培训有132人次。

　　“天道酬勤，凡事感恩……”《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977)记者在渡口路廉租房小区，随处可以看到写有励志标语的标牌。

　　制度化和人性化的小区管理得到了廉租房住户的支持和参与，小区管理也逐渐步入良性循环。据介绍，从2005年至今，小区的房租和物业服务费100％收齐。

　　目前，赣州市正在筹建第三期廉租房，初选的地块依然是市中心最佳位置之一。