财经观察：英国房地产市场降温

　　新华网伦敦12月24日电(朱益)过去11年，英国房地产市场一直繁荣发展。但是在目前全球金融市场动荡的背景下，英国房地产市场出现越来越多走弱的迹象。

　　英国全国建房互助会11月发表报告说，英国住宅均价已由10月份的每套18．6万英镑（1英镑约合2美元）跌至18．4万英镑。英国最大抵押贷款供应商苏格兰哈利法克斯银行的报告也显示，英国房地产价格11月份跌幅可能达到1．1％，为1995年6月以来最大单月跌幅。11月，英国房地产市场交易量和房地产抵押贷款批放量也出现不同程度萎缩。

　　近年英国房地产市场的繁荣主要是因为需求旺盛，而金融市场的发展起到了推波助澜的作用。由于经济发展稳定，英国失业率近年始终维持在较低水平，使房地产市场的潜在需求转化为有效需求，而大量外国移民和学生的涌入，也导致英国住房需求不断增长。在房市暴涨的刺激下，众多金融机构和个人投资者将巨额资金投入该领域，商业银行和抵押贷款供应商也借势推出各种针对房地产的信贷产品和金融衍生品，以获取更多利润。

　　金融机构深度介入房地产领域，为英国房地产市场提供了大量资金，但也埋下了金融隐患。今年夏天，美国次级抵押贷款危机引发全球金融动荡，英国资本市场开始出现流动性枯竭的迹象。由于市场利率不断提高，以资本市场为主要融资渠道的英国抵押贷款供应商面临融资成本大幅上涨，部分商业银行财务状况恶化。据英国银行业者联合会公布的数据，10月份英国房地产抵押贷款额降至历史最低水平，与去年同期相比减少37％，较9月份下降18％。英国房地产抵押贷款领域曾经最活跃的“买后出租”抵押贷款业务也出现萎缩，而这正是英国居民投资房地产市场的重要资金来源之一。

　　随着信贷紧缩，投资者情绪发生了微妙变化。因为担心未来市场衰退，许多个人投资者退出房地产投资市场，并从房地产投资基金撤出资金。英国投资管理联合会的一份研究报告指出，房地产投资基金的赎回规模今年第三季度增长超过50％，达到9．4亿英镑，是去年同期水平的4倍多。而第三季度资金流入仅8亿英镑，较去年同期下降了一半。一些房地产投资基金已经开始限制机构投资者的赎回。

　　金融和房地产领域的分析人士认为，虽然英国庞大的首次购房者群体以及住房结构性供给不足将在未来对房价形成有效支撑，但在近期，英国房地产市场的走势将主要受到信贷市场条件以及投资者情绪的影响。信贷紧缩持续的时间越长，英国房地产市场调整的过程也就越久。此外，未来英国资本利得税制度的改革也将对房地产市场产生深远影响。

　　英国全国建房互助会在其报告中预测，2008年英国房地产价格的变化幅度有可能在5％至－5％之间。不过部分英国经济学家和研究机构认为，此次调整将是房地产价格的一次理性回归。