网友曝光深圳七大深度被套楼盘 有炒家陆续出逃

　　网友举报七大深度被套楼盘

　　炒家现身称,到八月房产还没脱手者基本被套牢

　　虽然深圳的冬天依旧阳光明媚，但是，今年下半年深圳楼市遭遇的冬季是越来越“冷”，许多楼市的炒家被套。近日，有网友在房地产信息网上发帖《有多少炒家被ST？还有多少炒家会被ST？》，列举了深圳炒家被套最严重的七大楼盘。

　　关外楼盘被套严重

　　该网友一共列举了七大楼盘，记者发现，除了一个位于盐田和一个位于南山的楼盘外，其它五个楼盘均位于关外，非龙岗即宝安。记者的调查在一定程度上证实了该网友的说法，一些购买这些楼盘的买家被套，理由是网友提出的几个楼盘从今年中期到现在，房价走势开始下斜，甚至年末开盘的品质好过二期的三期房售价大不如年中开盘的二期。

　　深圳到底有多少炒家？这个数据可能谁也说不清。但是，在中介圈内，一则传言广为流传：8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅。2006年年底，位于宝安区的观澜高尔夫推出160多套别墅，600多买家前往抢购。“那架势好像超市抢购大白菜！”在现场的一位买家向记者回忆，近千万元一套的豪宅几乎是每两三分钟就成交一套。由于买家太多，现场只能抽签进行房产出售。

　　今年4月，深圳市社会科学院公布《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》称，去年置业者中有超过30%在取得产权证后半年内转手。中原地产的中介小张告诉记者，在今年上半年，一套房子半年内转手两三次的情况根本不稀奇。查阅媒体的历史报道，2005年，无论是政府还是市场人士，都认为深圳炒房客大约只为购房者的10%.深圳市房地产协会秘书长张文华则在接受媒体记者采访时表示，“根据下面调查的结果，有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70%.”根据他的经验，全市范围内这一比例约为35%.他的估计与此前世华地产的调查形成默契，在回答购房动机时，15%的人选择“自住”，15%的人选择“投资”，余下的70%则选择“投资兼自住”。第三种人，如果房价继续上涨，他们将可能成为新的投资客。

　　一些炒家4月开始出逃

　　几天前，记者在采访回来的途中看到，有中介人员手持卖楼的宣传牌站在街头。但是记者了解到，即便如此，有的区域中介机构分点甚至一个月都没有一套房子成交。

　　记者辗转联系到一名楼市炒家王先生。据他回忆，其实深圳一些炒家从今年4月开始已经陆续“出逃”，到8月如果房子没有脱手的炒家，基本就是被套牢了。为了赚钱，王先生在去年和今年利用手头资金买楼卖楼，高峰期时手头甚至有20多套房，在银行有千万元贷款。在今年“五一”期间，当市民、媒体、专家还齐为深圳楼市价格喊涨的时候，一些敏感的炒家已经感觉到深圳楼价的承接力可能因为国家政策等因素扭断，于是在4月就首先出现了深圳楼市炒家抛盘的苗头。

　　王先生跟记者分析说，理论上说，只要楼市价格持续上涨，炒家就不会抛盘。在今年上半年，深圳楼市价格已经上涨了50%.但是，炒家一般是买涨不买跌，不少经验丰富的炒家看来，如果下半年深圳楼市延续上半年的涨势，那意味着深圳楼市价格2007年将出现100%上涨，这样的可能性非常小。王先生的说法代表了不少炒家的心理：楼市上半年的涨势让不少炒家有些担心，如果下半年楼价跌了，势必被套，如果2008年楼市继续上涨，再次买进就可以了。如果风险大过利润，炒家就会抛盘。于是，王先生在今年6月之前将手中楼盘悉数出手，最后留下两套租金回报率较高的楼盘收租，以观动态。

　　房租上涨仍然亏本

　　王先生的说法，从一些统计数据可以得到佐证。据《2007年1-10月深圳市房地产市场分析报告》数据，在新建商品房销售面积上，7月份商品房销售面积为48.98万平方米，8月份猛跌至33.83万平方米，9月份微跌至31万平方米，到了10月又环比直降近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。世联行研究中心的数据显示，在二手楼市场方面，深圳1月-7月成交活跃，成交量节节攀升，其中4月日均成交套数达到今年的历史最高点414套，成交价格也从年初的8996元/平方米飙升至7月份的13299元/平方米，涨幅达到48%.另据深圳中原公司的数据显示，6月份时成交量为12100套及101.4万平方米，10月成交套数及面积仅分别相当于6月时的23%、22%.

　　王先生表示，虽然下半年以来楼市价格下跌，房租增加，但是没有成功出逃的炒家即便有房租也未必能够赢利。他以自己手头一套竹子林香诗美林的房产为例。那套房产150平方米，现在挂牌价300万元左右。购买这套房王先生首付90万元，现在这套房的租金是1万元/月。那么一年的收益是：房租12万元减去贷款利息10万元，赢利2万元。但是，如果将90万元作为定期存款，他可以获得一年3.5万元的利息，更重要的是没有任何风险。王先生说，如果来年房价不涨，90万元投资这套房产房租实际上是亏本的。

　　炒房者结成联盟集体炒房

　　多数炒房者不是一个人在战斗。王先生透露，在深圳有许多炒家已经达成联合坐庄的默契，他们会在一手市场购买同一个楼市价格看好的楼盘，然后在二手市场统一提高价格出手，这个小区的楼盘价格就被抬高了。甚至有些经济实力雄厚的炒家成立公司，公司负责筹募资金，而公司员工则在深圳楼市看涨的上半年分头出动寻找流动性好、升值空间大的楼盘。通过二手楼买卖交易，公司赢利，员工提成。

　　由于关内已经几乎无地，所以今年以来的新开盘楼主要集中在关外。而据王先生所言，被套楼盘也集中在关外，特别是宝安区。他的说法得到地产中介机构的证实，记者致电中原、满堂红、世联等多家地产中介设立在宝安区的分点获悉，7月之后，宝安区这些分点的新增房源增加了三成至五成。

　　楼盘位置：宝安松岗

　　两个月时间跌幅近一半

　　网友发帖：该盘一期卖8000元/平方米，二期卖9000元/平方米，三期的价格远低于二期。

　　记者调查：该楼盘位于宝安区松岗街道办西北部，占地14万平方米，是松岗当地规模最大的商住小区，户型多为小户型的高层商住楼，毛坯房。根据搜房网提供的数据，该楼盘在今年10月时均价曾经达到9500元/平方米，而现在起价只有5000元/平方米。5000元/平方米的价格在各个房地产相关网上引起轰动，创下2007年度深圳房地产项目最低的售价。许多网友以此为论据，说明深圳房价已经明显下跌。

　　楼盘位置：南山蛇口

　　中介称该盘炒家最集中

　　网友发帖：该盘7月份普遍卖到30000元/平方米以上，最高40000元/平方米。而现在，每平方米在两万元左右。

　　记者调查：位于南山的该楼盘在蛇口临近西部通道及地铁2号线，海、陆、空交通均十分便利。项目分五期开发，一期开盘时间为2006年2月，开盘时的价格为7200元/平方米。记者通过中介机构获悉，受西部通道开通等利好消息的影响，在2007年中期，确实如网友所言，有二手楼在40000元/平方米的高位成交。2007年12月13日，央视《经济半小时》报道中提及该楼盘：“今年7月，它的价格高达每平方米4万多元，现平均每平方米降了5000到6000.”中介证实，该楼盘一线海景房一平方米成交价最高时曾达42000元/平方米，不过现在有一套卖家愿以每平方米35000元出手，降幅达到7000元/平方米。中介说，因为房主“年末急于给工人发工资”。而非一线海景房报价则已经跌到25000元/平方米。

　　有中介人员对记者坦言，此楼盘是深圳炒家最集中的项目，目前抛售加急，甚至有楼盘由38000元/平方米直降到28000元/平方米。此片区炒家超过60%，部分楼盘达80%，现在市场基本是炒家相互接货。

　　楼盘位置：龙岗龙岗镇

　　三个月之内跌2000元/平方米

　　网友发帖：该盘一期卖6000元/平方米，二期卖8000元/平方米，三期卖9000元/平方米，现在的四期卖7000元/平方米。

　　记者调查：该楼盘位于龙岗区龙岗镇东北面与坪地接壤处，属规划中的龙岗新城，已推出三期。记者采访售楼人员了解到，一期于2006年3月开盘，当时均价为5800元/平方米左右，二期于2006年12月开盘，均价为6900元/平方米，三期于2007年12月开盘。在三期开盘前，该楼盘的9月份市场售价均价9000元/平方米，10月至8500元/平方米，至三期开盘时均价降至6800元/平方米。四期力推的是别墅型户型，预计于2008年开盘，目前价格不明朗。售楼人员告诉记者，现在该楼盘同为二期项目价格已下跌近2000元/平方米，非常优惠，而且现在还是高层别墅小户型，户型更佳、价格更低。

　　楼盘位置：宝安龙华

　　该楼盘很多人一口气买三套

　　网友发帖：这个盘二期一批卖12000元/平方米，二期二批卖16000元/平方米。但现在周边一个新盘以11000元/平方米价格入市，直接让炒这个盘炒家傻眼。

　　记者调查：龙华的该楼盘位于宝安区龙华梅龙路与布龙路交界处，邻近龙华中学、龙华小学等多所中小学。在今年4月该楼盘二期开盘时，遭遇“疯抢”。据销售人员称，4月8日在会展中心该楼盘二期的首批单位选房现场，769套单位就卖掉了90%以上。新盘遭“抢”，“炒房团”仍然是不可忽视的因素之一。售楼人员回忆说，在4月8日的二期选房现场，就有不少人一口气买下3套以上。

　　记者昨日致电售楼处了解到，目前该楼盘的销售均价和10月份时价格相当。不过，世华地产一中介人员在网上发帖：该楼盘一套3房2厅2卫109平方米的房子，叫价114万元，折合单价为10500元/平方米。而今年6月的时候，相似房子市场上的要价绝对不低于15000元/平方米。

　　楼盘位置：龙岗布吉

　　三期房多电梯价格却低10%

　　网友发帖：二期买这个盘的均价是12000元/平方米，没有电梯的房子。而现在三期每平方米8000多元的房子也有，并且有电梯。

　　记者调查：该楼盘项目地处龙岗区布吉镇，距离布吉关口的车行距离不到5公里。目前共推出了三期，其中二期多推出的是精装修的小户型，最高6层，不带电梯，今年6月30日开盘时售价为12000元/平方米。今年6-7月，该楼盘销售火爆，只有拥有VIP卡的客户才能优先购房。有些中介和投资客为了获得排位靠前的VIP卡，不惜出数万元、甚至数十万元的重金购买该卡。在“VIP”优先购房的规则下，资本雄厚或受私募资金支持的中介公司，可以利用“VIP”号，整层、整栋地购进新房。通过垄断房源，中介公司不但实现了“二次捂盘”，还由此衍生出了“转号费”、“茶水费”等灰色收费，抬高购房隐性成本，脱离官方统计。

　　目前，该楼盘三期推出的是精装修的高层或小高层，最高22层，带电梯，于12月1日正式开盘，至开盘时，均价一直保持在11000元/平方米，最低售价为8400元/平方米，和二期开盘时相比，降幅超过10%.

　　楼盘位置：龙岗中心城

　　一套复式楼卖家“割肉”30万

　　网友发帖：龙岗中心城的该楼盘2007年11月份的成交均价不到8000元/平方米。而这个盘在今年4月份卖的单位均价是9500元/平方米，。

　　记者调查：该楼盘的项目地位于龙岗中心城西区。现在龙岗中心城的各大楼盘都在炒作“大运会”概念。网友提及的这家楼盘也不例外，该楼盘分三期开发。据搜房网数据显示，2006年6月该楼盘均价为7500元/平方米。二期项目于今年4月开盘，7月基本售完，销售很是火爆，搜房网提供的数据显示，二期销售的均价是9500元/平方米。今年11月，二期二批项目开盘。有媒体报道，在买楼者观望的情绪下，不少新盘选择低价入市，其中就包括该楼盘，搜房网显示，销售价格均价为9000元/平方米，记者致电售楼处，销售均价为8500元/平方米。

　　在经历年中楼价的高峰后，该楼盘价格已经呈现下跌趋势。在中原地产九州分行，该楼盘不少二手楼正在出售，价格在9000元/平方米以下。比如，其中在售的一套4楼复式房，南北通透，采光极好，房产面积是277平方米。6房2厅4卫。售价是245万元。单价不到9000元/平方米，而且此房还另送150平方米超大型花园。中介人员郭先生告诉记者，这套复式房购买时价格近10000元/平方米，如果交易去除各种手续费、中介佣金、税金等，卖家出手该房产实际“割肉”30万元左右。

　　楼盘位置：盐田梧桐山

　　百平方米房产亏空65万

　　网友发帖：该楼盘一期开盘均价16000元/平方米。而到了前不久的三期，低于10000元/平方米的房子大把。

　　记者调查：该楼盘位于盐田区盐田港后方陆域梧桐山半山处，拥有稀缺的山海资源，紧邻深圳外国语学校高中部。据搜房网提供的数据，一期于2007年7月7日正式发售，开盘价格为18000元/平方米左右。二期于9月30日开盘，均价为12000元/平方米左右，较一期均价下跌5000元/平方米。记者致电售楼处获悉，目前该楼盘的均价已经下跌为11500元-12000元/平方米。据媒体报道，该楼盘12月1日开盘的第三期起售价仅为9000元/平方米。搜房网提供数据佐证了售楼人员的说法，12月7日，该楼盘的销售均价（折后）11500元/平方米。相比7月，该楼盘销售价格的均价下跌超过6500元/平方米。

　　记者算了一笔账，如果购房者在7月购买了100平方米的该楼盘，那么现在的二手楼销售，光楼价就要损失650000元。记者联系盐田区中介的分点获悉，许多购买了该楼盘一期的业主感觉拿到一个“烫手山芋”。关于该楼盘，网上还有一个传说，第一、二期的业主因为第三期开盘价太低，想集体退房。

　　专题统筹：本报记者 唐洁

　　专题制图：李勇 专题漫画：邝飚

　　专题采写：本报记者 唐洁 李斌 见习记者 刘凡