长春物业新规：收到入住通知半年视为入住(图)

业主大会漫画 马勇物业不合格，我们炒掉你！对，炒掉你！

　　《长春市物业管理条例》通过，明年1月1日起施行

　　收到入住通知半年视为“入住”

　　本报讯 （记者 刘丹） 装修得先和物业“打招呼”；收到入住通知6个月就视为“入住”，需要交纳物业费；如果改建、重建建筑物，需得经2/3以上业主同意……

　　昨日，记者从长春市政府新闻办公室召开的新闻发布会上获悉，《长春市物业管理条例》已由长春市十二届人大常委会三十八次会议通过，经省十届人大常委会三十八次会议批准，于明年1月1日起正式施行。

　　《长春市物业管理条例》分为总则，业主、业主大会及业主委员会，物业服务与管理，物业的使用、维护和维修资金的管理，附则，共6章66条，对适用范围、行政管理体制、业主和物业服务企业及建设单位的权利、义务、法律责任进行了具体规定。

　　同时，适用于长春市行政区域内的物业服务管理活动。为了使非住宅服务管理更加有法可依，将非住宅包括进来。

　　业主

　　可监督公用设施使用与收益

　　业主在物业管理活动中，享有对物业共用部位、公用设施设备使用、收益情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、公用设施设备维修资金的管理和使用等权利。

　　共有部位：物业管理区域内属于业主共有的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、值班保安室、物业服务用房、公共停车位、户外墙面、屋面、道路、场地、绿地等。

　　公用设施设备：物业管理区域内属于业主共有的电梯、楼道照明设施、小区道路照明设备、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门等。

　　业主大会、业主委员会

　　业主大会可以炒物业

　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域内成立一个业主大会，业主较少且经全体业主一致同意、决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主大会可以决定选聘、解聘物业服务企业或其他管理人；审议决定业主委员会活动经费的来源和用途；审议批准物业服务合同等事项。

　　使用维修资金需超2/3业主同意

　　在决定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”与“改建、重建建筑物及其附属设施”时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定钱款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　入住过半可成立业主大会

　　物业管理区域内，业主入住率达50％以上或自第一个业主入住之日起满两年且入住率达到30％以上的，经业主代表提议可成立业主大会。业主大会定期会议每年至少召开一次。经占建筑面积且占总人数20％以上业主提议，业主委员会应组织召开业主大会临时会议。

　　业委会可签物业合同

　　业主委员会可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会及其委员不得在物业管理区域内利用共用部位、公用设施设备和公共场所直接从事经营活动。业主委员会任期一般3年，组成人员可连选连任。

　　物业服务与管理

　　入住前物业费开发商承担

　　业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应通过招投标选聘具有资质的前期物业企业，提供前期服务。业主入住前的物业服务费用由开发建设单位承担；业主入住后的物业服务费用根据本条例的规定和合同的约定，由业主承担；未售出的空置房屋，按未售出的空置房屋的户数或面积确定物业服务费标准，由建设单位承担。

　　特别提醒：入住是指业主收到入住通知并办理完相应手续；业主收到入住通知后在限定期限六个月内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。建设单位或者物业服务企业没有事先书面通知的，以业主办理完相应手续的时间为准。

　　物业要半年公布一次收支情况

　　物业服务企业应当每半年向全体业主公布一次共用部位、公用设施设备经营收支情况；在物业服务合同终止前30日内，应与业主或有关单位结清债权债务。非本市物业服务企业进入本市从事物业服务的，应事先持资质证书报市物业管理行政主管部门备案。

　　物业费可市场调节或政府指导

　　物业服务收费可实行市场调节价或者政府指导价。业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业评定不合格 1年内不得服务

　　市物业管理行政部门应每年定期对物业服务企业遵守法律法规、信用合同、提供服务等方面进行评定。评定不合格的，责令限期整改；整改后仍不合格的，取消其1年内在本市承接物业服务的资格。

　　建筑区划内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用，依法承担建筑区划内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　物业维护

　　临时占道要征得同意

　　物业管理区域内禁止擅自拆改房屋承重结构、改变房屋用途；擅自占用、损坏物业公用部位、公用设施；擅自搭建建筑物，私设摊点，乱倒垃圾、随意停放车辆；违反规定饲养家禽、家畜和其他动物等。

　　需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得业主委员会和物业服务企业的同意，临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　业主装修应事先告知物业

　　业主装饰装修房屋前，应事先告知物业服务企业。物业服务企业将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。如发现业主违反有关规定，应予以劝止。劝止无效的，物业服务企业在二十四小时内报告行政主管部门，由行政部门及时处理。

　　维修资金

　　专款专用 每年转存一次

　　市物业管理行政主管部门依法负责物业维修资金的缴存，并对物业维修和更新、改造，实行物业维修资金制度。物业维修资金实行专户存储、专款专用。

　　物业维修资金自存入专户之日起按规定计息，每年转存一次。增值资金分别计入分户账，转作物业维修资金滚存使用。物业维修资金的管理费用在物业维修资金的增值收益中列支，并与物业维修资金分账核算。

　　共用设施维修由相关业主分担

　　维修资金的使用由业主委员会向物业管理行政主管部门提出使用计划，主管部门根据工程进度分期划拨使用。

　　符合条件的，房屋共用部位维修和共用设施设备的更新、改造费用，分别由该幢房屋的业主和相关业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，从各自所缴存的物业维修资金中列支。

　　已缴存物业维修资金的房屋产权转让时，买卖双方合同有约定的，按照约定办理过户手续或缴存手续；合同没有约定的，自动过户。

　　法律责任

　　不配备物业用房最高罚50万

　　建设单位未按规定配备物业服务用房的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。未通过招投标方式选聘前期物业服务企业或未经批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的，处10万元以下的罚款。

　　欺骗取得资质 服务企业负赔偿责任

　　物业服务企业转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让资质证书的，由市物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上3万元以下的罚款。

　　以欺骗手段取得资质证书的，由市物业管理行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　物业 是指各类房屋及其公共部位、公用设施设备。

　　业主 是指物业的所有权人，即房屋所有权证登记的权利人；或者房屋竣工并已交付使用，已订立房屋买卖合同但尚未办理房屋所有权证的房屋合法买受人。

　　物业管理 是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定，对物业共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　物业服务企业 是指依法设立、取得相应资质并从事物业服务经营的企业法人。