深圳关外二手楼进入观望期 宝安龙岗成交萎缩
关外二手楼进入观望期
上半年火下半年冷
2007年上半年,二手楼市迎来了一个高峰置业潮,市场出现量价齐升的火热景象,但进入8月份后,由于受到宏调政策影响,市场表现急转直下,成交大量萎缩,8月份成为市场的分水岭。
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宝安变化大,龙岗较温和
据中联地产市场研究中心数据分析,关外二手楼市的整体表现正是全市状况的一个缩影。1-3月份二手楼成交面积处于缓慢回暖期,4-7月份出现井喷,8月份以后市场成交面积急速下降,进入了市场观望期,并且在持续几个月的观望期下,房价有所松动。上半年楼市的火爆,主要是国内经济的运行态势良好,经济持续增长,另外由于人民币的升值,既吸引了一批国内投资者为资金找出路而投资楼市及股市,同时也吸引了一批国外投资客的热钱进入了国内楼市。但房价在4、5、6、7月的连续攀升后,引起了中央的高度关注,深圳率先收紧了银行的房贷政策,继而推向全国,在银行紧缩房贷和提高贷款利率、个税政策的不明朗因素等影响下,提高了投资炒房的成本,迫使大批投资离场,遂成二手楼市在有价无市状况下,自住客持币观望,市场进入了买卖双方博弈的阶段。在这个过程中宝安二手楼市场出现了同样明显的特点,但更为有趣的是,在上半年楼市火爆的时候,宝安中心区的楼市量价齐升,甚至与南山的楼市互相辉映,成为带动全市楼价飙升的火车头。但在下半年市场逆转的时候,支撑整个宝安市场的成交量的区域主要集中在西乡、新安及龙华的老区。这个现象不仅发生在买卖市场,同时出现在租赁市场。
宝安的中心区与传统的老区形象了明显的市场分化,出现这种倒挂市场现象,主要原因在于中心区楼价在今年上半年出现了透支,在地铁还没有贯通宝安中心区,以及各项生活配套设施还没有完善的情况下,居住在中心区会有诸多不便的地方。同时,从下半年来宝安楼市的租赁市场(主要集中在老区)的活跃程度来看,在需求的拉动下,租金快速增长,说明住房需求仍然很大。与宝安区相比,龙岗区二手楼市场表现显得相对温和,但在大运会的利好带动下,龙岗区1月份二手楼的成交套数和面积均居全市之首,成交套数达1500多套,成交面积达203,900多平方米。随后的市场表现只在全市平均水平线上,与市场大势同步。其中,以龙岗中心城以及大运会新城的区域最为活跃。
明年市场谨慎乐观
二手楼市明年的市场状况,将随宏调政策的风向标而动,主要受到银行房贷政策、个税、物业税和加大对保障房性的财政支出等政策的影响。另一方面,在国内经济高速增长及2008年北京奥运及宝安区乃至深圳市存在硬性住房需求的利好因素影响,也会推动楼市发展,所以明年的市场应是谨慎乐观。
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