深圳二手房价尚未到“底” 价格难回到高点(图)

深圳二手房价尚未到“底”

　　3

　　二手房价还没有到底部

　　记者：一位市民给记者发来邮件问，深圳房价是不是已经到了低谷？

　　林家乐：我认为深圳房价会一直下调，直到找到一个支撑点。现在还没有探到底部，预计底部是在2007年初或者2006年9月份和10月份的价格水平，即二手房每平方米8000元至9000元。当然，也不会一次性调整到位，会有震荡和反复。

　　我们从银行方面了解到的信息是，今年上半年，银行的政策仍然是紧缩的，贷款额度控制也会比较严格，大家对此不要过于乐观。

　　张伟：我认为，一定要在成交量的基础上来谈房价。如果只有一两单成交，这个成交价格就不具有任何代表性。现在，二手房市场整体处于萧条期，如果因为某个特殊原因，有一笔单以低于市场价30％的价格成交，就由此得出结论，二手房成交价下跌30％，这是很不科学的。目前，由于成交量太小，我们没有办法来判断深圳二手房价的整体价格走势。

　　不过，从其他地区的情况来看，由于过去几年深圳房价的上涨已被公认为是资金推动，所以当资金不够时，深圳房价在未来一定会出现分化。投资比例越大、空置率越高的楼盘，其跌幅将会越大。预计到今年3月，将是深圳楼市的急剧动荡期，成交量将明显上升，而成交价格显著下跌。

　　4

　　调整时间将超1年

　　记者：如何判断深圳二手楼市的未来走向？

　　张伟：今年1月份，银行多少能贷出点款，由于这批新增资金的入市，可能会使全市二手房市场出现一定回暖，但这只是一种“虚假繁荣”。在我看来，现在的调整并不是一种短期行为，最乐观的估计是至少要调整1年半以上的时间。

　　从目前状况看，深圳二手房的刚性需求主要是中低收入人群和投资者，若政府解决了中低收入人群的住房需求，而投资需求又遭到从紧政策的打压，那么市场上就只剩下了换房需求，需求量从而急剧减少。

　　5

　　发展商不看好楼市未来走势

　　记者：关外新盘低价销售，其对二手房价格的影响如何？

　　林家乐：我们了解到，宝安、龙岗有的楼盘目前的价格和刚开盘时相比降价幅度很大，而且出现品牌开发商带头降价的情况。发展商在新盘上开出了低价，给市场一个重新定位，对房价下降给了一个强烈的信号。在此之前，很多二手房业主都坚持自己的报价不松口，但是从去年10月份开始，业主开始主动调低价格。

　　关外有新楼盘的开盘价低于同区域二手房的价格，这反映了深圳开发商的一种心态，这一点和香港有很大不同。即使在1997年，香港的开发商也不会以低于二手房的价格开盘，他们不管现状如何，都会积极地抬高地段的价值，营造良好的气氛，比如在拍卖土地时，很多发展商都会去支持。这进一步说明了深圳的开发商不看好楼市未来走势，在一两年内都持有“现金为王”的看法，认为手里有现金更利于未来的发展。他们急着把楼盘卖完，拿了现金就到地价比较低的地方，如惠州等地投资，这对市场是很不利的，对二手房市场是一个很负面的影响。

　　香港的开发商在大陆也有开发楼盘，但他们的大部分资金仍然留在香港。如果一个市场的所有资金都撤离，这个市场就看不到前景。资金流对市场是非常重要的。