北京业委会指导规则年内将出台 草拟稿已完成

　　业委会指导规则年内出台

　　草拟稿已完成 旨在解决业委会成立率低、运行难问题

 　　本次两会上，业主委员会的成立与运行成为代表、委员热议的话题。业主委员会是实现社区依法自治，建设和谐社区进而建设和谐社会的基础。记者昨天从市建委了解到，针对北京业主委员会成立率较低、运行难等问题，本市正在制定《业主大会成立和运作指导规则》，目前草拟稿已完成，年内将出台。这个指导规则主要内容有哪些？日前，记者采访了参与制定讨论该导则的部分专家。

　　关于组织指导

　　街道居委会明确各自责任

　　街道、居委会和建委到底对业委会的成立承担怎样的责任？《业主大会成立和运作指导规则》草案规定，街道办事处、乡镇人民政府应负责组织、指导、监督本辖区内业主大会设立、换届等工作。社区居委会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展活动。业主大会、业主委员会应当配合社区居委会履行职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。各区县建委、房管局负责指导街道、乡镇对业主大会、业主委员会活动指导、监督工作中的行业管理。

　　曾参与草案讨论的前银枫家园业委会主任、作家北野认为，这样明确政府部门间的分工非常有操作性。“此前，政府对行政指导和行业指导的分工一直没有理顺，导致一些职能部门相互踢皮球。如果规定行业管理在小区办和建委，行政管理在办事处和居委会，这样明确下来，那谁都不能再推脱责任了。”北野说。

　　关于备案程序

　　街道接到申请要出指导意见

　　《物业管理条例》规定，业主委员会应在选举产生后，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，但部分业主反映：“备案制”实施的时候，就变成了居委会盖章、街道办事处盖章、最后区县建委盖章的层层审批，严重阻碍了业委会的成立。2006年，就曾出现过因业委会无法备案，业主们起诉行政部门的案例。

　　为解决上述问题，草案规定，首先由业主要求设立业主大会，并主动上报物业所在地的街道、乡镇，提出书面申请。街道、乡镇在收到申请后，应该出一份书面指导意见，并告知物业所在地的社区居委会。按照分工的不同，社区居委会就可以在街道的指导下组织业主代表及相关单位成立业主大会筹备组。

　　关于业委会决议

　　重要决定须送达每个业主

　　为了进一步规范业委会的职责，业主委员会的决定还应以书面形式在物业区域内公告。重要的内容要送达每一位业主。

　　据草案制定专家透露，初步设想应送达每一位业主的内容涉及专项维修资金的使用情况；调整物业服务费并提交业主大会表决的建议；根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式选聘物业服务企业的决议；对物业服务企业制定的年度服务计划初审并提交业主大会表决的建议；关于决定召开临时业主大会会议的决议；关于罢免委员的建议；关于业主大会及业主委员会日常经费由业主共同分摊的决议；其他涉及物业区域内部分或全体业主利益的决议。

　　专家同时表示，这一规定虽明确了业委会的决定必须符合业主的意愿，接受每一位业主的监督，但由于目前业主在小区内居住的情况很复杂，特别是存在一些业主出租房屋的情况，会使得这一条款执行起来有相当的难度，政府也考虑到这一现实问题，结果还要看最后的征求意见稿。

　　关于业委会换届

　　档案资料应移交新业委会

　　据草案制定专家透露，换届确定新一届业主委员会产生，原业主委员会应当做好交接工作，包括档案资料以及财物等都应移交新一届业主委员会。如果业主委员会在规定时间内不组织换届的，根据政府的分工，街道应当责令业主委员会限期组织换届；逾期仍不组织的，可考虑原业主委员会自动解散，并在街道（乡镇）的监督指导下，由社区居委会组织换届选举工作。

　　北野说，如果导则最终能写入这样条款，将有利于业委会的正常循环运转。现实中也出现过业委会主任罢工后就把所有的业主资料和相关档案全部据为己有，导致业主们再次陷入困境。北野还建议，每次换届应换三分之一，这样三年就可全换一遍。同时，业委会主任任期不能超过两届。

　　各方反应

　　业委会：

　　应明确指导监督权限

　　光大花园业主委员会主任陈兵表示，街道办事处指导和监督的权限应当有具体明确的规定。如果没有具体的规定，街道无法进行指导工作，街道也有可能会根据自己的意愿来做出决定。另外，社区居委会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展活动。法律规定，居委会是一个居民自治组织，而业主委员会是业主的自治组织。业主的权利被另一个自治组织来指导，是没有法律依据的。

　　陈兵说，业委会的重要决定必须送达每一位业主，这是不可能做到的。如果表述为业委会应尽一切合理可能，将重要决定送达每一位业主，并且将“合理可能”的具体方式规定出来，例如EMS、电话通知、上门送达、小区内公示等，可操作性会更强。

　　房地产律师：

　　应出台具体细则解释

　　北京市律师协会物业管理专业委员会主任秦兵说，新规定还需出台具体的细则进行解释。比如备案程序由业主要求设立业主大会，并主动上报物业所在地的街道、乡镇。街道、乡镇在收到申请后，应出一份书面指导意见。这样会有一个问题，如果街道、乡镇迟迟不出书面指导意见，故意拖延时间，怎么办？

　　另外，业委会期满要换届，还应当具体规定，换届以前，老的业委会在新的业委会产生之前，要继续履行业委会的权利和义务。

　　对话专家

　　政府不能过多干预私权

　　蔡若炎（海淀和谐社会发展中心理事长，曾参与过《业主大会设立和运作指导规则》的制定研讨）

　　记者：北京市已经酝酿《业主大会设立和运作指导规则》很久，作为参与讨论的专家，您觉得这个规则的出台最应该把握的原则，或者说最应该避免的是什么？

　　蔡若炎：一个问题必须要坚持，业主行使的权利是物权，物权是私权，是排他的，严格意义上任何人都不能剥夺的才是物权。

　　所以政府在制定《业主大会设立和运作指导规则》的时候，一定不要过多地干预私权，而是规范政府部门的一些做法。对于业委会的限制性规定也不应该做得太多，更多让业主以公约的形式自己约定。

　　记者：为什么小区一定要聘请物业公司来管理，公共服务由政府承担，电梯和保安都可以由业主单独聘请专业的公司来做？

　　蔡若炎：你说的这个问题很重要。目前，很多人都说不清楚物业到底是做什么的，这也是中国特殊文化决定的。在国外，物业区域是以一栋单体楼为单位，物业需要负责的其实就是维护公共的健康及增值，比如电梯、水井等等。而大楼外的保洁以及保安服务都应该是政府的公共服务。

　　中国的特殊文化决定，一个区域一个区域都要用围墙围起来。比如，一个小区至少也要包括两栋楼，这样就出现了公共部分被私化，那公共部门的绿地、保洁等就需要物业来承担，导致了公共服务与物业服务的混合。所以政府一定要想办法将公共服务从物业服务中剥离，保证物业的纯净，才能使百姓满意，也能减少物业与业主间的摩擦。

　　记者：您觉得业主与物业冲突的根源是什么？

　　蔡若炎：根源就是居民权与物权没有分清对待，拥有房产的叫业主，业主拥有物权，物权随产权的消失而消失。但居民权是在一个区域内生活的人所享有的权利，比如房主就享有物权，而租客在这个区域就享有居民权。现在很多小区都有房产租赁的现象，就不能用物权管理居民权。本版采写本报记者郭爱娣张燕