郑州城中村改造先建学校 房地产业面临洗牌(图)

2008年城中村改造目标示意图

　　城中村改造 优先建学校、医院

　　21％面积建周转房 买地款不超3亿要一次付清 将带来房地产业洗牌

　　■商报记者　肖海丽/文　王棣/图

　　郑东新区5年出了规模，建成了50平方公里。

　　如今，郑州要加速另一个“造新城”工程——城中村改造和旧城改造。这工程将涉及近70平方公里土地，占建成区总面积的近1/4。

　　昨日，郑州市召开城中村和旧城改造工作会议，对此进行了动员部署。

　　【概况】

　　1/4建成区要再造“新城”

　　昨日，金水路曼哈顿广场上，一个带有智能化彩色可视对讲门铃、水暖采暖、屋顶花园的大楼已经拔地而起。

而在一年多前，这里还是成片的居民小院儿，高低不齐、密密匝匝。平时，一条小路被小摊贩们占去大半，推车只能侧身通过。一些房子前，还堆放着水泥、大沙，下雨天到处都是污泥。

　　郑州市建成区面积282平方公里，像金水区燕庄这样的自然村共有167个。这些城中村占地10余万亩，近70平方公里，占建成区总面积近1/4。

　　郑州市副市长穆为民说，按每平方公里1.2万人计算，把这些城中村改造一遍，就相当于造了一座容纳八九十万人的“新城”。加上同时进行的旧城改造，规模更为可观。

　　刚刚结束的河南省“两会”上，省长李成玉所作的《政府工作报告》中提出：“争取2010年全面完成都市村庄改造任务”。

　　昨日，郑州市政府也表示：“力争用3年时间基本完成中心城区城中村和旧城改造任务”。郑州市“再造新城”的典范——郑东新区经过5年的建设，建成区面积达到50平方公里，入住人口突破22万。

　　穆为民说，从规模上和意义上讲，城中村改造和旧城改造在一定时期内足以与郑东新区开发建设相媲美，与郑东新区形成“一体两翼”的关系。

　　但也有在城中村改造一线工作多年的有关人员说，城中村改造势必会分期分批进行，否则郑州就成了一个“大工地”，随之而来的交通压力、租房压力、资金压力等，将给城市管理带来很多麻烦。

　　【今年任务】

　　60个城中村列入改造重点

　　2008年年底前，已经审批的62个城中村要全部完成土地的招拍挂。同时，郑州还要着力推进重点区域60个城中村的改造。

　　金水区中州大道以西，未来路以东，郑汴路、货栈街以北区域，要打造“河南省现代服务业核心区”；二七区航海路至南三环区域要建“南部城区经济产业带”；中原区要推出秦岭路特色街区；管城区航海路与中州大道交叉口附近要打造“东南城区经济产业带”；惠济区黄河大桥附近要形成“桥南城区经济产业带”。

　　这5个重点区域内，有33个城中村，都是下一步改造重点。年内，至少要确保其中10个以上的村（组）进入土地招拍挂程序。

　　另外，陇海路、沙口路高架快速通道，中州大道、航海路景观建设等重点工程沿线，有27个城中村，配合这些工程的拆迁改造工作会走在其他工作前边。

　　10个以上旧城改造项目开工

　　在改造城中村的同时，郑州今年还要启动对旧城区的改造，并保证10个以上旧城改造项目开工建设。

　　今年，郑州首先要成立市、区两级旧城改造工作机构。此外，要编制出旧城改造规划，明确出重点和支持改造区域。

　　旧城改造范围原则上控制在城市“三环”以内，重点改造市重点工程、城市景观道路建设涉及的周边区域，以及严重影响城市布局、城市形象必须进行改造的不协调区域。近期，《郑州市旧城改造管理暂行办法》就要出台。

　　穆为民说，旧城改造和城中村改造很多项目是重合的，像一些有争议的土地，两项改造实际是在交叉进行。

　　今年要开工的旧城改造项目，将主要配合“一桥一路一站”、沙口路、陇海路高架快速通道等“2008年城市建设十项工程”进行，改造区域也主要是这些项目周边的地区。

　　【政策要求】

　　优先建学校、医院

　　“大班额”是困扰郑州中小学多年的问题。2007年，《郑州市市区中小学布局规划》提出，小学生从家到学校的距离在500米左右，初中生从家到学校的距离在2000米左右，小学每个班要控制在45人，初中控制在50人。这样的规划听起来美好，但怎么落实呢？找建学校的土地就是个大问题。而城中村改造为规划落实提供了可能。

　　市长赵建才说，城中村改造将优先保障中小学、幼儿园、医院、游园绿地、社会停车场、垃圾中转站、消防站等公共设施用地。

　　穆为民也说，城中村遍布郑州市区各个方位，非常适合开发学校、医院、停车场等和市民生活关系密切的基础设施。

　　如管城区芦邢庄附近，以前没有医院，在改造方案中就规划了一座综合医院。此外，这里还要建1所中学，扩建1所小学、3所幼儿园。

　　将来，要改造的城中村附近，没有停车场的要考虑建公共停车场，没有学校的要规划预留学校用地。开发商如果建学校、医院等，将视为建了安置房。

　　21％面积建周转房

　　郑州约有100万外来务工人员在城中村租房住。2007年，郑州加快城中村改造步伐，“租房贵、租房难”的问题随之而来。

　　穆为民说，郑州离不开他们，不能因为城中村改造就让他们无处可去。

　　因此，将来，参与城中村改造的企业要提供开发总面积5%的小户型、简装修住宅，用作过渡性廉租房源。村集体要从集体办公用房和经济用房中提供5%的小户型，用作廉租房、周转房房源。

　　城中村改造中，商品房90平方米以下户型要占总面积的70%，而郑州将从这70%中拿出30%做周转房。也就是说，城中村总开发面积中，至少有21%是用来出租的。

　　穆为民说，这21%的周转房其实也是商品房，但建筑面积都不超过60平方米。

　　另外，城中村村民一般每户都可以分到好几套安置房，这些安置房5年内不得买卖。那些多余的房子，绝大多数会用来出租。

　　今年，郑州要开工建设城中村村民安置房300万平方米，廉租房40万平方米。

　　拆迁不能出现露宿街头

　　对城中村的改造，需要85％以上村民同意才能进行，但一些项目还是难免会出现个别不同声音。而分歧主要集中在拆迁补偿安置的标准上。

　　不久前，郑州一家企业改造拆迁中，就曾出现过居民住窝棚、搭帐篷的场面。

　　赵建才说，在城中村改造中，不允许有村民露宿街头、没有做好安置就强行拆迁的事情出现。

　　对一些城中村改造中，粉尘污染、噪声污染严重，缺少安全设施的情况，穆为民说，要杜绝无拆迁资质的单位参与城中村拆迁，规范设置拆迁和施工围挡。

　　【影响】

　　房地产业面临“洗牌”

　　有人说，城中村改造是“房地产业的最后一顿晚餐”。赵建才也说，城中村改造，让房地产业面临“洗牌”。

　　以前，企业介入城中村改造、旧城改造，可能只是跟几个村（组）干部打了声招呼。但以后，企业在介入之前，必须由区政府向市政府报告。这是为了提高企业的介入门槛，引进真正资金实力雄厚的合作伙伴。

　　据称，郑州的房地产开发企业有700家，其中正常运转的在100家左右。

　　以前买地，很多企业分期付款。但现在，郑州市政府要求，总价款3亿元以下的土地，企业要在60天内一次付清买地款；总价款3亿元以上的土地，企业首次付款不能少于3亿元，且不低于总款项的40％。

　　据统计，2007年已完成土地招拍挂和已进行公示的村（组）预计总投资额将达210亿元。

　　以前，有些企业“没有金刚钻”却偏要“揽瓷器活”，买过地后后期建设钱不够了，工程就一直拖着。如果在城中村改造中出现“烂尾楼”，那么多村民该怎么安置？

　　为了避免将来麻烦，昨日，市政府提出，对拆迁安置房建设资金、土地抵押贷款等资金，在村民安置房移交前，各区政府也要开始监管。企业如果摘牌后半年内不进行建设，区政府可以从监管的拆迁安置费用中支出，先期建设安置住房。

　　郑州市城中村改造办公室有关人员说，以前，企业凑个几千万元资金建两栋楼就算搞房地产开发，可城中村改造项目，最小的地块也得一两亿元，这就“逼着小企业联合搞股份制，把企业做大”。

　　完善城市功能的

　　最后一次机会

　　惠济区副区长李文哲说，城中村改造和旧城改造是“完善城市功能的最后一次机会”。

　　目前，国家对土地的控制是个“硬杠杠”，有项目没土地制约着不少城市的发展。而城中村改造和旧城改造，可以盘活超过10万亩的土地。赵建才曾经形容说，这是给郑州带来的“十万天兵”。

　　穆为民说，城中村改造、旧城改造不仅仅是拆了旧房盖新房的问题，而是要能够实现整个城市的功能升级。通过改造，将实现郑州市产业结构、产业布局的调整，打造新的经济增长点，同时使城市空间布局得到合理调整。

　　2007年，郑州市城中村改造拆迁近700万平方米，根据《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文〔2007〕103号），这意味着郑州将新增2100万平方米的建筑。而北京为迎接奥运会，这几年也不过新增了6000多万平方米的建筑。

　　赵建才同意“完善城市功能的最后一次机会”这个说法，因此，他说，这一次的改造“宁留空白点，不留遗憾点”，不能既失去了发展机会，又留下了后患。

　　城中村改造要求：

　　1.优先建学校、医院

　　2.建周转房面积至少占21％

　　3.买地款不超3亿要一次付清

　　4.买地款超过3亿，至少首付3亿，且不低于总款项的40%