一美元售价和两分钟的政府所有权

　　来源：观察与思考

　　一美元售价和两分钟的政府所有权

　　——发生在芝加哥市工业区的一个真实案例

　　-周 澍

　　在美国伊利诺伊州芝加哥市WestSide不远处的1641西Carroll,坐落着一座占地面积25000 平方英尺的两层楼建筑，这幢建筑为一个叫BillMarkle的先生所拥有，目前有4家小企业(smfunctionbusin ess)在其中分别承租了一部分空间开发他们各自的事业，从而使得这幢房子具有某种类似孵化器的性质。

　　BillMarkle先生现在是Markle发展有限公司的老板，同时还是芝加哥伊利诺伊理工学院公共管理专业的兼职教授。

　　由于这位教授在1988年的12月12日仅仅用了一美元就买下这幢建筑，我们无法不对这段饶有兴味的传奇产生好奇并发出追问。

　　一座被“弃置”多年的建筑

　　BillMarkle先生对房地产有某种本能的喜好与敏感，据他回忆，他是在一次驾车转悠时偶然看到这幢建筑的。在六、七十年代的芝加哥，这幢房子的周边环境还非常萧条，没有任何理性的实业家、住宅户或写字楼投资者愿意在那一地段做投资，BillMarkle先生也不例外，当时没怎么多想就走过了。但后来鬼使神差，经常驾车经过看看，才注意到这是幢特别落寞的房子。说落寞，也就是没有人气，整个建筑呈现出没有人管的迹象。当他几乎肯定自己的判断时，他开始试图去确认事实上是怎么回事，而在他的心里，也慢慢滋生出拥有这幢房产的抱负，虽然这花了他很多很长的时间去考虑

　　关于这幢房产最初的主人及其功能，现在的BillMarkle似乎已经无从考证也无意于去考证。但自二十世纪 20年代以来，该房产为一家生产服装干洗设备的公司所有，公司在其中进行设备的生产。也就是说它曾经是私人财产，而且因为经营或者别的什么需要以房子作抵押向银行贷了一定数量的款项，这可以从CookCounty(介于伊利诺伊州和芝加哥市之间的行政单位)的办公室和银行的抵押记录里查到资料。如果我们从后来发生的事实倒推回去，我们可以毫无疑问地得出这样一个判断，这家制造洗衣设备的公司不知何故已经有足足5年没有按照要求交税。因为只有基于这样一个理由，这座房子后来才有可能被伊利诺伊州的税务(taxmeasuring)机构面向社会公开拍卖。

　　这里的一个问题是原房产所有者洗衣设备制造公司跟银行之间存在的借贷关系，既然借贷成立，房主和银行之间必然有个贷款协议(loanagreement)，协议按常规应当包含以下内容：其一，房主按规定向银行归还贷款；其二，房主按要求及时向政府交税；其三，在房主拒绝交税或失去交税能力以后，如果是银行交纳了税费，该部分款项要加入到贷款数目之中；其四，如果房主违背了贷款协议，银行可以通过法院拥有抵押的财产(property)并卖掉这个财产；财产卖得的钱用来付清贷款数(含银行交的税)后，若仍有剩余，银行应该将这部分钱归还房主。从这幢房子后来被拍卖的情况看，银行并没有在原来房主停止交税后接着交税，也无意于要通过法院获得对该房产的所有权。其中的一个主要原因也许在于，银行不想承担该房产在环境问题上可能存在的风险(设备制造场所在这方面存在的风险往往更大)。因为如果一旦发现这幢房产存在任何环境上的问题，银行将需要花很多钱来清理这些问题，即使这些问题并非由银行造成。银行更愿意承担作为出借人的角色而非房产的实际拥有者。换句话说，5年没有交税的事实，使得协议中规定的第四项银行的权利也并不存在。

　　由此，BillMarkle有心要去拥有的那幢建筑，从被“弃置”了大约十五年之久的冷落中推到了拍卖(au ction)的前台。

　　2分钟的政府所有权及

　　作为象征符号的1美元

　　前面已经提到BillMarkle对房地产独具的敏感，其实BillMarkle还是一个不太愿意花自己的私人积蓄去做投资的聪明人。除此之外，BillMarkle深深了解5年未交税对接管这幢房子的人意味着什么，那毫无疑问是一笔大数目的债务。BillMarkle并不放弃他对于这幢房子的热望，所不同的是，他不愿意承受无谓的历史旧账，过久地在债务的阴影里徘徊，他想要一个崭新的开始。所以当以税收激活与再生为目的的欠税不动产拍卖即将付诸实施时， BillMarkle知道他的好机会终于来了。

　　芝加哥市政府在合适的时候进入到拍卖的过程中来了。我们有理由相信是BillMarkle的努力造成了这个他想要的结果。但是，BillMarkle用什么说服芝加哥市政府，市政府为什么同意进入，这背后意味深长的用意又是什么呢？

　　当这幢房子被税务(taxmeasuring)机构拿出来拍卖时，它属于欠税不动产的拍卖(taxsale或 scavengersale),此时房子的所有权属于伊利诺伊州所有。而当芝加哥市政府作为出价人(bidder)参与到拍卖行列中时，根据州法律，芝加哥市政府可以以零美元赢得拍卖的财产,从而成为财产的拥有者。拍卖过程中的一个戏剧性情节是，1641西Carroll房产虽然也在拍卖名列中，边上却做了一个非常明显的记号，由于芝加哥市政府将要用它来做重新开发的计划，实际上并没有其他竞标者被允许赢得该房产。芝加哥市政府在正式获得财产所有权后的那2分钟里，先前房主所欠的一切历史旧帐，包括未向政府部门交纳的税款，欠银行的贷款，未曾偿付的水费、电费、煤气费，以及拖欠建筑承包人的费用等等，随之被完全抹去。然后，代表芝加哥市政府一方的律师和受BillMarkle先生委托的律师，一起履行了立契转让旧产的手续，市政府在放弃该房产合法权利的契约里，戏剧性般地以1美元的售价将房产的所有权赋予芝加哥市公民BillMarkle。

　　很显然，这里的一美元只是一个象征符号。乍一看，BillMarkle先生也象是发了一笔了不得的横财。问题由此接踵而来：BillMarkle先生何以能够说服芝加哥市政府在合适的时候进入到拍卖的合适程序中？市政府为什么选择了BillMarkle而不是别的什么人作为受赠人？BillMarkle赢得一美元优惠政策的条件是什么？在芝加哥市政府和BillMarkle之间存在着什么样的“委托—代理”关系？

　　信任的基础

　　当BillMarkle先生接受我们的访谈时，他用半认真半开玩笑的语气说，你们的问题既多又细，实际上他当初用一美元买下整个房产时，芝加哥市政府也没有问他那么多的问题。我们用同样开玩笑的语气跟他调侃，也许是某种非同寻常的社会关系促成了这桩带有传奇色彩的交易，也许这交易的背后隐藏着不为人所知的腐败。他耸耸肩膀，并不讳言在芝加哥市政府经济发展部门确实有很多认识和了解他的人，尤其是有位女性(female)部门领导非常赏识他的才智。但是他随即补充，如果我们更多地了解了他这些年从事的工作以及他作为代理人所担负的责任，我们就应该能够消解心中的疑问。

　　BillMarkle先生大学本科时念的是工程专业，研究生阶段在城市系统工程和政策规划领域得到了更进一步的深造，博士生时期的研究方向是公共政策分析。他在伊利诺伊州大学博士毕业以后留在学校的城市经济发展中心工作，后转到城市规划系任教。BillMarkle不是那种纯学院派的教授，相反，他非常注重实践与应用。他所教授的课程和涉及的研究领域涵盖州和地方政府财政，公私部门规划，房地产，公共基础设施管理，争端解决，交通，环境和能源保护，社区发展等较为宽泛的领域。他还曾就职于伊利诺伊州东北规划委员会，做过数量不菲的规划制定和专题研究工作。据初步统计，大约有68篇应用性极强的成果被地方政府或相关杂志采纳或发表。从1980年开始，BillMarkle先生成为一个房地产的开发者和所有者，主要地是在芝加哥地区，拥有超过1，000，000平方英尺用于工业用房、写字楼、商业零售以及住宅的不动产。

　　如果说BillMarkle在他的上述职业生涯中跟政府部门或官员建立了非常自然的工作关系，那么，他对于孵化器建设的可行性分析和孵化器项目建设的实际贡献为他赢得了信任的进一步基础。他曾经负责制定伊利诺伊州芝加哥Ful tonCarroll中心工业孵化项目计划，而这一项目，后来被证明是美国孵化器建设比较成功的其中一个案例。类似的例子还有Dixon的“家乡遗产基金”孵化项目、伊利诺伊州社区大学孵化项目等共10多个工业及商贸企业孵化项目的规划工作。

　　那么，当BillMarkle通过廉价一美元的交易，将自己从孵化器建设的研究规划者变成一个孵化器的拥有者和实践运营者时，作为让渡人的政府给他规定了什么样的权利和义务呢？

　　代理人的义务和权利

　　现代公共行政管理的委托代理理论，充分强调作为委托者的政府，需要通过一种制度上的设计让代理人因为努力工作而获得好处。当我们试图用这一理论框架来阐释芝加哥市政府和BillMarkle的关系时，我们可以在市政府的放弃房产合法权利契约中，找到我们需要的答案。

　　契约第一条款规定，该房产15年之内须限于轻工业与商业之用。契约还规定，受让人需要根据此前向芝加哥市经济发展部门提出的计划和申请重新恢复、改进和开发使用该房产；并于自契约签署之日起的36个月之内完成对房产的修缮；除非为项目筹资的目的，受让人可以抵押该财产或间接分派有使用权的利益；未经让渡者同意，受让人不得出售、转让或分配该财产的任何部分或其中的利益；受让人要在规定的时间之内交纳房地产税和资产估价中的意外损失；契约的最后一个条款，要求受让人在财产重新开发、恢复、出售、租借、租金、使用和占有中，不得有基于种族、肤色、性和宗教及国籍基础上的歧视。虽然这可能只是任何一个契约的套话和官样表述，但还是体现了一定的价值规范。

　　BillMarkle就是在契约规定的这一义务和权利框架下，开始他作为房产拥有者的工作的。事实上，按捺不住的BillMarkle只用了四到六个月的时间就将房子整修一新，他先后两次分别向银行贷了275,000美元和7 5,000美元投入装修，再加上他自己的部分资金。当问及有没有政府部门前来检查验收房产装修情况以同意重新启用时， Markle告诉我们他已经记不起当时的细节，但他肯定向市政府经济发展部门递交了施工工程进度及成本的报告，以及第一个承租人的租约复印件。

　　BillMarkle的第一个承租人是王冠药品公司的经销商，从那时起到今天，先后有木工、铅管品制造、下水道、大理石切割等建材类企业进驻其中，此外还有服装设计师及小吃制造厂等共9家小型企业租用他的房子作为经销场所。从 BillMarkle拥有该房产的第二年起，他就开始盈利。另一方面，他严格按照规定交纳税收和保险等费用。其中20 04年交纳的税款大约为15，000美元。

　　在这里，我们可以看到，政府通过这一委托代理关系达到了扶持小企业和重新得到财产税的目的，而BillMar kle，也在遵守一定的义务框架前提下为自己赢得和创造了财富。

　　在刨根问底地追溯和梳理了这个富有传奇色彩的交易案例以后，我们可以清晰地感觉到，尽管在这个过程中似乎有某种人情和关系的因素在发挥着作用，但总的来说，它有着很强的法理依据。即使是前者，也是基于充分了解的基础，基于申请人提出的重新开发协议实施后将会收到的客观效果。对于政府来说，只要能将那些“死坏”了的财产重新激活并重获税收，至于采用什么样的具体方式是可以考虑灵活选择的，只要不离开规范性的原则和法律的许可。由此，我们是否可以在其中获得某种启示呢？