贺岁楼市特价扎堆房价监管乱象 扭曲房价真实性

　　新华网福州2月1日电（记者　来建强）临近春节，一些城市的房地产商为营造楼市旺季，使出五花八门的“特价”促销手段揽客，贺岁楼市出现特价楼盘扎堆现象。这不仅没能消除购房者的观望情绪，扎堆特价导致房价真实性被扭曲，再度暴露出房价虚高、监管缺失的问题。

　　特价扎堆难消观望情绪

　　2008年伊始，福州、厦门的房地产市场与国内许多城市差不多，春节前营销市场如火如荼。据福州市房地产交易登记中心统计，截至2008年1月底，福州可售住宅从去年11月的12000套激增到2万套，增幅达60％以上，新楼盘扎堆特价销售。

　　厦门市区新开楼盘中，一些豪宅的开发商推出“十万元特别减价优惠”，根据不同付款方式再给不同的额外折扣；还有的推出八八折员工特价、庆贺新年特价。福州城区在售新楼盘大打促销战，有的“送一成首付，加送10年利息增值额”；有的“一口价特房优惠”，外带“送三年物业管理费”。

　　扎堆特价、低价楼盘无法消除普通购房者的观望情绪。家住福州市鼓楼区虎节路的陈真真女士告诉记者，她的一位朋友四个月前想在市区某楼盘买房，当时均价1万多一点，觉得贵了点就没买。最近，她朋友看到这个楼盘推出一些特价房，价格为每平方米8888元，在要不要买房的问题上，她朋友更加犹豫起来，生怕买了以后还会再降价。

　　陈女士说，她是真的想赶在春节假期买房，结婚15年来，全家一直和公公婆婆一起住，孩子一年年长大，公婆家70多平方米的两室一厅越发拥挤了，所以看到一些特价楼盘的广告不免心动。“看到一些特价房广告，我就会打电话给售楼部，结果常让我失望，要么特价房已售完，要么就向我推荐价格比特价高很多的房子。”

　　据记者观察，大多数特价房只是开发商的促销噱头，有的根本是子虚乌有，有的是楼层不好、朝向差、靠马路的“扫尾房”，而且其均价都不低。陈女士探出了一些特价房的秘密，她说：“如果不到售楼部现场，根本不知道房子的真实价格。到了售楼部，销售经理会告诉你，每套特价房价格都不一样，甚至同一套房子也有几个高低不同的价格。”

　　开发商割肉套现乱了价

　　房地产开发商为何要在临近春节拉起特价、低价的促销幌子？在福州房地产市场摸爬滚打近20年的闽江学院经济师林忠华告诉记者，去年9月至今，福州、厦门楼市经历了长达4个多月“量缩价涨”行情，开发商无奈手头资金吃紧，以特价、低价“围城”，实乃割肉套现之举。

　　林忠华分析，狂飙突进的房价升势目前基本被遏制住，各地政府投建的一批限价商品房陆续上市，福州市政府规定，限价房售价为同等地段房价的80％，限价房的销售将分流一部分购房者的需求，也将影响到购房者对楼价的判断。近期，不仅是福州，而且广州、北京等大城市的一些普通商品房楼盘售价开始向限价房“看齐”。

　　福州房地产业界高级经理人胡辉透露，追求业绩、回笼资金是一些开发商特别是上市的房地产公司低价销售的重要原因。2月至3月是上市公司公布年报业绩的时期，销售持续低迷下去会影响到整个新年度公司在资本市场的经营前景。

　　胡辉所代理销售的楼盘价格目前仍然比较坚挺，当他看到本地媒体铺天盖地刊播楼盘特价、低价的房地产广告，这让他直冒冷汗。胡辉告诉记者：“特价、低价楼盘"猫腻"太多了，有的是事先捂盘惜售，暗地里拔高房价再降价促销；还有的新开楼盘根本就是随意定价，随意降价，不顾一切地吸引大批客流前往撑门面。这样会把渐渐回归理性的楼市搞得乌烟瘴气，刚刚稳定的房价也会被搞乱。”

　　林忠华认为，部分楼盘的低价策略与回笼资金确有很大关系，而层出不穷的特价、低价也将会扰乱正常的房价信息体系。仔细研究这些楼盘不难发现，有不少开发商在此前拿过高价地。如果不是资金运转不过来，开发商绝不会采用低价销售的营销方式。

　　健全房价监管势在必行

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，房地产市场降价扎堆涌现，间接说明房价虚高“水分”的确很大，而造成这种现象的关键在于，目前房地产管理市场缺乏有效的价格监管体系。

　　专家认为，现阶段实施房地产市场价格监管最有效的方法就是公布住宅开发建筑成本，然而要求开发商公布成本不是一件容易的事，开发商总以“这是商业秘密”为由拒绝公布任何的相关信息。

　　2004年，福州市物价局在全国首次酝酿公布房地产成本测算结果，结果发布后，在当地房地产界引起极大震动。福州市物价局因此受到各方面巨大压力，只得暂停公布。

　　2005年，福建省物价局下发通知，要求各级价格主管部门定期测算并公布不同地段、不同等级普通商品住房开发建造的平均成本，但结果一直未见公布。据福建省物价局介绍，房地产对地方经济影响实在太大了，牵涉面也太广，“物价部门都有顾虑”。

　　福建省建设部门负责人表示，对近期房地产市场随意降价、房价虚高的不正常现象，将酝酿出台相关管理办法，探索建立区域性的房地产价格备案工作，统一实行“一房一标价”制度，为消费者提供购房参考，接受社会公众监督，杜绝房价不正常波动。

　　王阿忠说，随着房地产市场逐步成熟，健全房价监管势在必行。开展商品房价格监管，提高楼市利润透明度，从而改变交易价格片面受开发商主导的局面，让商品房价格真正回归理性。对购房者而言，为其提供了一个价格“标尺”，也能更好地维护合法权益。