杭州开发商争建高档会所 经营惨淡成鸡肋(图)

高档会所经营惨淡

高档会所经营惨淡

　　开发商争建高档会所 经营惨淡成“鸡肋”

　　 浙江在线02月21日讯 最近，吴山附近的某楼盘会所，因为缺乏人气，暂时停业了。据知情人士透露，该会所原本是为了吸引购房者眼球，可到头来却成了烫手的山芋，这个大会所经营几年不但不赚钱，反而赔钱。同样，位于湖滨的某房产公司会所，也因为经营问题，几易管理公司，但生意依旧惨淡；而湖滨另一家房产公司曾经高调出场的奢华会所又迟迟开不出……红极一时的圈子文化、楼盘会所在2008年春天到来的这刻，反而渗出了寒意。

　　而事实上，杭州至少有一半以上的楼盘小区会所目前也都缺乏人气，经营成本居高不下，会所似乎成为开发商食之无味、弃之可惜的“鸡肋”。有业内人士说，闲林某楼盘会所的恒温游泳池，即便在夏天，每天也只有十几个业主。会所为了不至于成本太高、亏损过大，所以就提高门票票价，而这样一来，连喜欢游泳的业主也不来了，他们宁可选择去综合性体育馆消费，形成了恶性循环。

　　曾是提升楼盘房价的法宝

　　把会所作为小区的配套设施，最先是在香港兴起。其目的是通过营造更多的业主公共活动空间，来解决香港人多地少、住房面积不大的问题。

　　在杭州，从2000年开始会所就成为开发商招徕客户的一大卖点。杭州的一些开发商为新楼盘配套，建设了具备一定服务功能的中心会所，并在当时取得了很好的销售业绩。很快这种营销模式，被越来越多的房地产商借鉴，无论是在闹市区还是在郊区，会所的功能和档次都是开发商推销楼盘的一大卖点。无论楼盘规模大小、地段如何，“有高档会所”都一度成为开发商用来提升楼盘品质，并进而提升房价的一大法宝。如今，哪个项目如果不建会所，项目就不够档次，房地产开发商为提高项目的竞争力，不断地把会所作为社区基本配套设施提供给业主。

　　随着楼市急剧升温，豪华“大身材”会所越建越多，小区会所设置越来越大，越来越豪华：目前已经开张的绿城楼盘春江花月会所，总投入达6000多万元，总面积7000多平方米；而华庭云顶会所总面积达5000平方米；金色海岸铂金会所总面积达5000平方米；爵士风情会所约7000平方米；通和·戈雅公寓会所6500多平方米；瑞城的会所3000多平方米……这些会所包括餐饮、咖啡吧，室内恒温游泳池、篮球场、羽毛球场、网球场等健身配套，还设置了棋牌室等休闲场所，满足商务需求的商务配套，更高档的还有女子SPA、酒窖、雪茄房等配套。

　　成本高，经营惨淡

　　城西某小区有1500户住户，开发商建造了两个临街的会所，一个以餐饮、足浴、棋牌等为主；另一个为健身活动中心。但几年下来，这家以餐饮、足浴、棋牌为主的会所经营仍然很难赢利。用开发商的话来说：当初装修所用的钱，哪怕用十年的租金都不一定收得回。更尴尬的是小区另一个会所，花大价钱筹备一个会员制的健身俱乐部，谁知道公告了一个多月，没一个上门的。

　　一般而言，目前杭州楼盘的小区会所经营主要分三种类型：只对楼盘业主开放的封闭式会所、针对业主及其贵宾的半开放式会所、面向全社会的开放式会所。因为要提供的经营内容和服务十分丰富和多元化，所以开发商和一般的物业公司经营艰难，楼盘会所经营难的现状频显，不少会所都处于亏损的边缘。

　　封闭式会所是中高档价位的楼盘会所，实行封闭式管理，但这类会所经营如今成了是众多物业公司的“心头痛”。成本太高、效益有限，会所经营常常需要物业公司出资贴补。“但是撤了会所，小区的身价往往会跟着大跌，会所是个不能缺少的角色”，一位不愿意透露姓名的物管公司负责人这样说。

　　他这样给记者算了一笔账：会所的运营费中，电费和空调费的开支占比最大。如一个2000平方米的会所，设有西餐厅、中餐厅、健身房、游乐室等，每月的维护费至少需要30万元-40万元之间。如果光顾的业主多，勉强能收支平衡；但光顾的人一般都只几十个人，营业收入也只有十多万元，而物业公司要贴进去的成本至少是几十万元。

　　有关专家指出，导致目前楼盘会所经营难的原因，在于小区会所营业究竟对内还是对外这一矛盾上。封闭式会所的品质最高，最能保证社区的物业档次，但人气、经营收入上都不如人意，而此类会所对物业管理费用又较高。因此，在选择小区会所时尽量选择能够依靠社区消费力保证运营的会所，若物业公司实力较强，可以考虑开放形式的会所。

　　杭州会所的需求量并不大

　　一家开发商告诉记者，他们的会所正在招商，来看过的人也不少，但最后都下不了决心来经营。关键是这个小区会所当初设计时是单纯为住户服务的，因此放在了小区的中央；但由于小区人数有限，有意愿来经营的商家都将客源放在小区之外，这样今后的经营就成了问题：一方面，会所在里面，外来的人不好找；另一方面，过多的外来人员肯定要引起小区住户的投诉。像这样筑了巢却难引来凤的会所，并不是只有那么一家。事实上，杭州多数会所存在着这样的尴尬。

　　“每个楼盘都想着去建会所，但其实杭州并不需要这么多会所。”对于目前遍地开花的会所，通策控股集团董事长吕建明这样表示。“会所的外观形象怎样？里面有哪些配套？经营状况怎样？对于楼盘的销售和品牌的塑造，都有很大的影响。”在谈到对于楼盘会所价值的看法时，不少业内人士认为，“会所是能让业主受益终身的日常生活配套，而不是老板的面子工程，或者是交际工具，它需要旺的人气，和可观的营业额才可以实现。”他说，开发商一味贪大求全也是造成会所经营难的原因所在。有些地处市中心的楼盘虽然只有两三百户，但也要设置几千平方米的会所。事实上，对这些市中心楼盘来说，周边配套已基本能满足需求，开发商的会所基本没人光顾。但如果开发商一旦放弃经营，则会因原先的承诺而遭到大量投诉。

　　吕建明说，对美的东西大家都很向往，有这样一个高档次的会所，也会让老板很有面子，但会所不是面子和对美的喜爱这么简单的事情，它需要更多的是对自身公司的认识。

　　会所经营出路何在

　　对此，滨江房产集团副总经理张洪力认为，高档楼盘内的会所是经营精英的“圈子文化”，而公司会所提升的是公司大品牌效益。定位高端的金色海岸铂金会所，斥巨资打造会所的目的，是着眼长远的收益，通过带动整个楼盘小区的生活品质，从而影响楼盘在二手房市场的良好反应。

　　他说，开发商建造会所是花了血本的。就金色海岸来说，以2万元/平方米的销售价格来说，5000平方米的会所如果拿做房子销售的话，光是楼面售价达到1亿元。会所采用五星级酒店配置，就配套设施的成本就已经达到5000万元。至于经营问题，让社会上的专业机构分包，走分工细化、经营角色多元的道路将是会所的发展出路。

　　杭州会所界资深人士表示，术业有专攻，市场对于物业管理公司的要求向专业的组织者方向日益发展，而不必一味要求做事事精通的专家。一般而言，餐饮、休闲是会所最为重要的两大功能，需要具有丰富专业背景与运作经验的机构来实施操作，与其要求一个物业公司做面面俱到的“杂家”，不如把经营权力下放到“专家”手中，物业公司只要担当起资源整合者角色即可。另外，随着近来小区内水疗、小型诊所等高度专业设施的风行，对于每个细部的运营机构都提出更高的要求，专业机构介入会所经营更是一种趋势。

　　要在开发商与会所独立运营商之间建立相互加盟的运营伙伴关系，即一个楼盘有多个会所加盟，一个会所服务于多个楼盘。这样就避免了一个楼盘建一个会所的画地为牢的经营方式，而成为一种高效率的交叉运营模式。