以房养房需计算好收益平衡点

　　新华网沈阳3月23日电（记者冯雷）“以房养房”等房产理财方式的兴起，反映出城市居民理财观念的逐步活跃。无论是租房、买房还是卖房，除了房屋的地段价格以及购房者本身的要求外，算好买卖账也是至关重要的。

　　“以房养房”就是贷款购置了第二套房产后，出租第一套房产，以租金收入偿还月供的投资方式。如果一个人的月收入不足以支付银行贷款本息，或是支付后不足以维持每月的日常开销，而拥有一套可以出租的空房，且这套房子所处的位置恰好是租赁市场的热点地区，那么就可以考虑采用这个方案，将原有的住房出租，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。

　　对于采用这种理财方式的市民来说，要算好一笔账，那就是如果出租房年收益率高于银行按揭贷款利率，则应出租，反之则出售。目前的“以房养房”，一般有三种方式：一是出租旧房，用所得租金偿付银行贷款来购置新房。二是投资购房，出租还贷。买一套用来自住的新房后，再买一套租价高、升值潜力大的房子专门用来出租，用每个月稳定的租金收入来偿还两套房子的贷款本息。三是将旧房出售或抵押，再买新房。

　　业内人士介绍，能够保持持续并且快速升值的房产，必须在地段、小区环境和房屋状况这三个因素中至少有一项优势。一般而言，房产的升值很大程度上有赖于地段的升值。如果旧房拥有较好的地段，房产升值的可能性较大，房主长期持有后将可获得广阔的升值空间。反之，一些房龄较长，房屋状况较差，甚至濒临拆迁，由于房屋价值逐渐萎缩，房主应该选择买新房换旧房。

　　“以房养房”不是个简单的过程，一些账目是必须要考虑的，比如出租房屋所要缴纳的管理费，还有银行贷款利息。同时，出租房屋的业主也应该注意的是房屋出租会有一个“滞留期”，即在正式出租出去之前，会有一段时间房子是空置的。即使已经出租的房子也可能会中途“断档”，这就需要周密考虑如何度过这样的“风险期”。所以，投资者在瞄准“以房养房”的投资模式时，应对自己的还贷能力慎重考虑。