上市房企2007融资势头强劲 圈钱拿地求存？

　　上市房企2007圈钱拿地求存？

　　■本报记者 龙昊

　　2007年上市房地产企业在股票市场的融资受到近日出版的2008年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告NO．5》的关注。蓝皮书称，据不完全统计，2007年房地产企业通过IPO、增发等手段从股市融得的资金在1000亿元以上。

　　融资势头强劲

　　蓝皮书提供的数字显示，2007年1～12月，房地产开发资金平均增长31．8％，比2006年上升5．3个百分点。其中，国内贷款平均增速25．9％，比2006年下降21．2个百分点。利用外资平均增速高达94．8％，比2006年上升68．6个百分点；自筹资金、其他资金平均增速分别为31．4％、33．7％，比2006年分别上升6个百分点和15．4个百分点。在其他资金中的定金及预收款平均增长23．5％，比2006年上升29．7个百分点；个人按揭贷款平均增长70．4％。

　　据统计，截至2007年11月30日，上市房地产企业融资2486亿元。该数据包括在香港上市的部分房地产企业。中国社科院城市发展与环境研究中心副研究员尚教蔚说，这个数字一方面可以说明房地产企业发展良好，融资能力强，另一方面减少了房地产企业对银行资金的需求。

　　圈钱为地

　　尚教蔚认为，房地产上市企业融资主要是为了拿地。

　　2007年多数上市融资的房地产企业成为不同时期的“地王”，而且有数据显示，房地产上市企业土地储备情况良好。在尚教蔚看来，在连续几年的宏观调控下，不断紧缩的土地、金融政策，使房地产企业的间接融资持续吃紧，房地产企业上市成为企业发展的重中之重。“业内有一种不成文的说法，不上市就退市，要想生存和发展就要想方设法争取上市。有些发展较早的没上市的房地产企业对高价拿地总是望而却步，事实上也很少能拼过上市房地产企业。”尚教蔚说。

　　华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司市场研究中心研究员王扬眉认为，2007年的土地市场，上市公司是绝对主角；2007年的“地王”争霸，本质上是一场接一场的资本战争。“地王”的频繁出现，标志着资本强势地位的确立。也正因为如此，在国家紧缩银根、其他融资渠道受限的背景下，股市融资似乎成为地产企业生存发展的惟一出路，“没有上市，就在上市的路上”无疑是资本强势地位树立的真实写照。

　　王扬眉认为，实力地产企业的加速扩张是“地王”频出的直接原因，土地供应的相对有限和土地需求的异常旺盛造就了部分城市土地市场的供求失衡格局，在当前“价高者得”的规则下，地价屡创新高也就理所当然了。

　　调整加速

　　股市圈钱成为购置土地筹集资金的新渠道，股市获利形成足额资本推高地价。蓝皮书指出，上市房企通过融资获得大量资金用于购买土地，再以土地为资本在股市进一步融资，造成地价与股价的拉扯与互动。这一机制产生的最明显的现象就是“天价地”频现，各地“地王”记录被不断刷新，而各“地王”得主往往是上市公司或是其控股公司。

　　尚教蔚认为，不断刷新的“地王”在不同程度上推高了房价。同时，使消费者对房价的预期也不断提高，一定程度上导致供求关系更加紧张。这种融资—拿地的现象需要相关部门出台政策和法规加以规范和限制。

　　尽管“地王”频出现象为人诟病，在房地产市场失衡格局下会加速房价上涨。但在王扬眉看来，这种现象只是地产征途中的小插曲，它是在本币持续升值、流动性过剩、城市化加速、人口红利等共同作用下房地产市场超常规运行的产物，具有历史的特殊性。伴随着住房保障体系的建设、房地产市场格局的调整、土地出让策略体系的完善，“地王”现象不会再频繁出现。

　　王扬眉说，2007年的“地王”大多集中在三大经济圈的中心城市以及中西部的重要发展城市，这些城市或为经济最发达的区域，或为国家区域发展战略中的重点。高价拿地，布局其中，凸显出实力企业扩张的战略意味。因此，在看到企业高价拿地、“地王”频出等消极作用的同时，也要看到地产企业加速扩张背后的行业变革，这些将对房地产行业未来发展产生更加深远的意义——它将导致企业经营模式的转型和行业结构的加速调整，“在此过程中，几乎所有企业都将股市融资等金融运作手段作为企业加速发展的利器，金融运作在房地产行业的核心地位逐步树立……伴随着优胜劣汰的进一步加速，房地产行业高度分散的格局将加速改变，行业集中度将逐步上升，行业资源将加速向优秀地产企业集中。”