经适房由他人代买
产生的纠纷怎么判
杭州昨判决了一起这样的案件:代买的人得到房子
大家都知道,所谓经济适用房,它是政府限定销售价格与对象,以保本微利价格面向城市低收入和住房困难者销售的保障性住房。
条件不符
找他人代为购买
记者了解到,涉案经济适用房的实际购买者为原告沈某夫妇,而被告马某夫妇只是名义上的购买者。沈某是杭州电力广告有限公司的职工,而马某为杭州市电力局退休职工,两人原系同事。不过,沈某夫妇并不具备购买经济适用房的资格。而马某夫妇则具有相应资格,并且经过申报,认购了位于杭州市江干区九堡镇的经济适用房一套,但两口子却无资金购买。
2006年5月23日,有钱没房的原告和有房没钱的被告凑到了一起,双方就该经济适用房达成转让协议,约定房屋购房款519743.95元由原告支付;协议签订后原告再借给被告31000元。同时,被告取得的购房合同、购房款收据及相关房屋产权证件等均应及时交付原告,由原告支付相关费用;经济适用房交付使用后由原告无偿使用,按国家政策允许上市交易时被告应及时无条件的将产权过户给原告,费用由原告承担;房屋产权过户后被告无须归还借款31000元;被告如违反约定,其除归还购房款、借款及其它费用外,还需承担违约金35万元。
被告不愿交房 双方闹上法庭
协议签订当天,原告沈某按协议约定,向两被告支付了借款及购房款。次日,两被告与开发商签订了经济适用房预售合同。去年12月初,开发商向两被告交付了涉案房屋,但被告却未按协议约定将该房屋交给原告使用,也未将款项退还原告,并对经济适用房进行了部分装修。
原被告双方因此发生争执而诉至法院。原告沈某夫妇请求法院判令被告马某夫妇继续履行合同;如被告不能履行合同,则要求其归还款项购房款加借款共计543137元,另加35万元违约金。
不符国家规定 签了协议也无效
法院经审理认为,经原被告双方签字确认,双方于2006年5月23日签订的协议已成立。但该案焦点问题是协议的效力问题。法院认为,经适房是面向特殊人群的保障性住房,国家对经适房的购买实行严格审批准入制度,购买人须符合条件;同时,在购房后的一定年限内不得出售。该案中,双方所签协议虽含有“经济适用房在国家政策允许上市交易过户前由原告无偿使用、政策允许交后办理过户手续”这一貌似合法的约定,但事实上为经适房的转让协议。双方协议违反了相关规定;客观上损害了其他符合购房条件人的购买权和社会公共利益,属无效民事行为。因此,法院对被告关于合同应认定无效的主张法院予以支持。
违约金诉讼请求 法院不予支持
此外,法院对原告主张的返还款项之诉请予以支持;但由于双方所签协议属无效合同,协议中的违约金条款对双方不具有约束力,法院并没有支持原告据此主张违约金的诉请。基于此,双方所争议的谁先违约的事实认定也就不具有法律上的评价意义,故法院对该争议不予评判。据此,江干法院依法判决被告马某、陆某返还原告沈某、徐某款项人民币543137元。驳回原告沈某、徐某的其它诉讼请求。
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