深圳楼价边界日渐清晰 特价房成交促均价破万

　　日前，深圳新房成交均价已跌破万元，创两年来新低。开发商们沮丧地呼吁：价格不能再低了。（资料图片）

　　被业内普遍寄予厚望的深圳春季房地产交易会“五一”如期举行，然而与此前铺天盖地的宣传相比，实际表现却是雷声大雨点小，实质性的优惠并不多见，置业者希望看到的大规模降价和促销并未出现，以致许多市民失望而归。

　　促销雷声大雨点小

　　记者在现场发现关内福田区和罗湖区的楼盘，价格普遍非常坚挺，基本没有优惠。均价25000元/平方米的万科·东方尊峪，并未出现此前传说的9.8折的价格，春交会期间没有特别的促销和优惠。多数楼盘继续维持此前的优惠措施，并未专门推出更大规模的降价和优惠，福田区的高发·城驰在春交会上推出18000元/平方米特价单位，是此前已经推出过一段时间的优惠。半山御景均价21000元/平方米，在邻近的水木澜山开盘当日，该楼盘2栋和6栋曾经推出6.5折优惠价，价格比春交会上更为优惠。

　　即使是推出较多特价房的楼盘，其特价房也难以摆脱“二等房”的尴尬局面，基本都是楼盘中比较难卖的单位。推出每平方米比均价便宜3000多元的特价房的皇御苑，特价房都位于七楼以下，而且多朝向北面的公路；水木澜山的特价房也是该楼盘朝东北的低楼层；而位于南山区的雷圳0755楼盘均价12500元/平方米,推出少量特价房价格10800元/平方米,但距离高压线较近；世纪春城少量8900元/平方米起的特价房也是位于四楼以下。

　　根据深圳市国土部门发布的市场分析报告，今年前三个月住宅价格分别为15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米，其中，三月房价比二月降幅达到了16.53%，房价回落到去年四月的水平。商品住宅空置面积66.37万平方米，比去年同期增加67.47%；商品住宅销售面积51.94万平方米，与去年同期相比下降70.68%。二手房方面，一季度交易面积60.82万平方米，同比下降68.73%。

　　四月最后一周深圳房价又跌破了此前盘桓数月的12000元／平方米的支撑价位，业内人士呼吁深圳本土开发商利用春交会集体降价，刺激成交回暖，以结束深圳楼市低迷的寒冬，然而开发商保守的促销方式却使得这种愿望未能实现。

　　特价房成交促均价破万

　　据深圳市国土资源和房产管理局的统计显示，春交会前后，深圳成交均价连续三天破万。4月30日，深圳新房成交均价走出新低，为每平方米9323元，当日成交283套；5月1日，新房成交均价为每平方米9758元，成交208套；5月2日，新房均价为每平方米9929元，成交151套。

　　分析人士称，均价破万主要是春交会期间特价房的集中成交，其中龙岗区新房销售每天均稳居全市销售榜首。

　　世华地产市场研究中心的监测显示，春交会上部分楼盘推出的少量特价房前两天基本售完，如关内的皇御苑3期最低13800元／平方米的单位，关外可园7期9000元/平方米左右的单位以及金海华府8000元／平方米的单位等，这也是5月1日和2日新房成交价跌破万元的主要原因。

　　位于福田区的中城天邑，由于其成熟配套和优越的地理位置，春交会首日就成交了21套单位，其中17套是春交会期间推出的特价单位，价格从1.7万到2万不等，以一房和两房为主。南山区部分推出特价房的楼盘也成绩不俗，5月1日到3日，诺德国际成交50套，悠山美地有30来套，鼎太风华“五一”当天就有13套。

　　推动其成交的主要原因在于开发商推出了一口价单位。其中，诺德国际推出50多套46-50平方米的起价为59.8万/套的一口价精装修单位；鼎太风华6期则连续七天，每天都推出20套一口价房单位，最低10270元/平方米，最高13076元/平方米。

　　与之形成鲜明对比的是，一些没有参加春交会、也极少优惠的楼盘，在销售上基本处于停滞。位于南山区的博海名苑，去年以3.8万元/平方米的高价销售之后，目前价格基本无调整，在国土房产官方公布的成交信息上，这个楼盘已经多月不见有成交。和博海名苑一样的南山区某小户型楼盘，由于价格一直没有变化，“五一”期间也一套都没销售出去。

　　“只有特价房卖得动”，关外某楼盘开发商告诉记者，“开发商唯有靠接连不断的推出特价房，才能维持成交量。”这种局面已经延续多时，五一前推出起价7088每平方米特价单位的保利·海语西湾，发售当天就基本全部售完。位于福田区的新盘华盛领寓、水木澜山推出的低至13000元每平米的特价房，也受到购房者的热捧，而均价在1.8万—2万元的户型，则是成交极少。

　　博弈还将继续

　　深圳市国土部门披露，“五一”长假三日，深圳楼市成交量分别为208套、151套、185套，比起四月前三周日均成交量仅60—80套有较大上升，但和四月最后一周日均150—280套的成交相比有所逊色，也没有恢复到交易旺期日均250—300套的成交水平。

　　“我们不能用春交会的人山人海来论证楼市的回暖，实际成交量没有明显上升，说明了开发商的降价还远远不够，回暖只是假象。”深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕分析，春交会是吸引购房者眼光的最好时机，如果开发商能够一次性降价到位，则可以有效稳定深圳楼市。但是这种情况没有在春交会上实现，开发商和购房者的博弈将继续，楼市也将持续低迷。

　　然而，“五一”假期刚过，便有个别楼盘取消了部分折扣和优惠，价格有所上升。位于龙岗区的风临国际中心公寓取消了开盘期间2个点的额外折扣，开盘时价格为8800元/平方米，如今价格近9000元/平方米。珠江·旭景佳园4月底推出一批均价8200元/平方米的单位，从5月5日起价格上调3个点；万科城“五一”期间加推的高层单位，仅5月1日至3日享受3个点的开盘折扣，之后该折扣取消。

　　据了解，风临国际中心公寓“五一”前3天售出80余套，总共约760套单位目前已售出500多套。珠江·旭景佳园“五一”前三天分别成交25、27、17套，共69套。万科城加推100多套大户型，总价一般超过180万，仍然成交约6成。开发商认为“五一”销售的上升和旺盛的人气，成为开发商取消折扣或挺着不降价的信心来源。

　　业内专家表示，这更多的是个别开发商的销售策略和对市场的进一步试探，不代表整体房价将回升。深圳中原地产总经理李耀智表示，深圳市场的供应量仍很大，很多开发商仍面临很大的销售压力，涨价很难形成规模。

　　深圳大学国际金融研究所所长国世平教授称，从房地产的周期性判断，一旦进入下降通道，就没有那么快能够重拾升势。对于开发商而言现在是最困难的时期，不要轻易去拿地或扩展市场，持有现金才能熬过眼前的冬天。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋则认为，深圳楼市的低迷状况并不是拐点出现，仍是短期震荡，春交会人气很旺，房价达到低点，并不意味着房地产市场很快就能涨上去。但他同时强调，深圳的刚性需求很强，宏观经济也长期向好，因此对未来房价应持乐观态度。(作者：万晶)

　　深圳市国土房产局网站成交数据显示，4月30日全市新房成交283套，均价为每平方米9323元，创下去年10月以来的新低。

　　当天的成交显示，福田成交7套，罗湖成交3套，南山成交3套，盐田成交2套，龙岗成交182套，宝安成交86套。

　　去年涨价最疯狂的深圳市南山区前海片区开始大打价格战。近日，位于南山区前海区域的鼎太风华6期开盘，推出60多套9088-10088元/平方米的特价房，前海楼市价格竞争加剧。

　　深圳市国土房产局昨天（4月14日）发布的《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》显示，今年一季度，深圳住宅均价依然呈现大幅下挫的走势。其中，3月份的房价环比2月份降幅达到了16.53%，为13618.42元/平方米。这个价格已经回到了去年4-5月间的价格水平。 (来源：中国证券报)