不少业内人士认为，这种低首付的促销手段存在一定的潜在风险。一旦购房者出现个人财务危机，不仅开发企业自身难以收回垫款，银行也将成最大的风险承担者。而对购房者来说，一旦开发商同投资公司发生纠纷，购房者很可能会被卷入，最终是购房者的利益受到损害
从3月开始，北京的地铁车厢内，满是燕郊“上上城”的广告。
“2万元首付买一居，3万元首付买二居，5万元首付买三居”，看得着实叫人心动。虽然2006年底到2007年初“上上城”也打出过低首付的招牌，但优惠幅度仅为“3万元买一居，4万元买两居”，而2007年涨为“4万元买一居，5万元买两居”，远没有此次优惠幅度大。
按照2006年5月九部门联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中“个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%……对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%”的规定计算，“上上城”如此之低的首付款便与“一居10万元，二居15万元，三居17万元”的总价款画上了等号。折合成每平方米的售价，仅在2000元上下。
“上上城”的房子比两年前还优惠，难道燕郊的房市真的遭遇了寒流吗？带着这样的疑问，笔者近日探访了“上上城”。低首付=噱头？
接待笔者的是一位姓关的售楼小姐。关小姐告诉笔者“2万元首付买一居”的活动是3月8日开始的，已经结束了。
笔者掐指一算，此次活动时间仅20多天。广告上所说的“限时”并没有具体说明活动截止日，让人不免感到这只是一种吸引眼球的广告策略。
看到笔者失望的神情，关小姐赶忙说：“如果你真想买，我可以向经理请示一下，看看能否特许你参加这个活动。”
笔者选了一套南北通透的75.8平方米的户型，要求关小姐按20年还贷期计算价款。一阵忙碌过后，关小姐给笔者展示了以下的数据：单价：4750元/平方米，总价：360192元，贷款：28.8万元，首付：72192元，月供：2173元。
笔者立刻质疑：“我记得广告里一直说你们的单价才3600元/平方米啊！怎么一下子变成将近5000元/平方米了？跟楼层有关？”
关小姐解释道：“我们每种户型售价不同，小户型的单价比较高，要是大户型（单价）就3000多元了。楼层间的差价并不多，也就是50元/平方米的差价。”
笔者再次表示希望参加低首付的活动。关小姐说，如果参加活动就要支付每平方米700元的装修费，而且相应的，贷款和月供就要相应增加。随后她给出笔者以下的数据：单价：5450元/平方米，总价：413273元，贷款：33万元，首付：83273元，实际首付：30192元。
那么，700元/平方米的装修费用是真的精装修还是只是一个涨价的名目呢？关小姐面露尴尬之色，解释说：“开发商会在毛坯房的基础上做简单的装修。”
“上上城”此次低首付的广告上标明“优惠房限量特供”等字样，不禁令人想起以往许多开发商“扫尾房”的做法———将朝向、楼层等不太好的房子采用优惠的促销方法售出。那么，此次其“限量”的动因是什么呢？
在与关小姐的交谈中，笔者感觉到，销售人员对于此次活动并不十分热心，而优惠程度也非常有限———首付款有所降低，却被分摊到月供中去。虽然对于优惠的户型没有限制，但由于多数房子已经售出，因此，这一短暂的优惠活动更像是一个促销噱头，最重要的目的是将剩下的房子全部出手。
不久前曾有媒体报道，“TOP上上城”的开发商已经在内部悄然叫停了垫资首付的促销行为。并有知情人士称，原因是开发商得到监管层要严查的消息。
可是，截至4月底，“上上城”的低首付广告依然醒目地悬挂在地铁车厢内，报纸上也刊出了半版的大幅宣传广告，“2万元买一居”的广告语没有变，而“II期限量恭候”则改成“4000套新品轻松卖完，更新的1000套新品正在抢购”。低首付=高风险？
当笔者提出“首付款的比例不得低于20%，银行方面如何受理”的问题时，关小姐笑着说：“你放心，具体的操作都由我们负责办理。”
按照关小姐的说法，是银行内部发了“优惠通行证”，特别给“上上城”的项目照顾。
笔者随后分别咨询了工行和建行的相关工作人员，他们表示银行都是按照规定办事，对于20%首付款的规定一定会严格遵守。那么，“上上城”究竟如何实现低首付的呢？不足20%的首付款又是哪里来的呢？
其实，低首付并非是“上上城”独创的营销策略，这种手法已有几年历史，并在全国很多地方出现过，最近又在多个城市有“卷土重来”的趋势。
有业内人士表示，能够实现首付款比例降低并非银行放宽信贷政策。“要办理这种支付方式，购房者必须和开发商签订补充合同”。
2005年，上海某楼盘推出“一成首付”引起多方关注———购房者只需支付房款的10%，其余首付款则由开发商暂为“垫资”。而所谓的“垫资”，并非开发商自己掏腰包，而是让购房者直接向开发商指定的一家民间投资公司借。交房时购房者须还清这笔房款，利息则由开发商代付。但不到两个月，该活动便宣告结束。
对于开发商来说，采用低首付的营销模式，是在打擦边球。有的开发商为促成期房销售，拿购房者的订单套现商业银行的按揭贷款，作为期房开发的滚动甚至启动资金。“垫小钱套大钱”的违规操作将带来多重风险。
不少业内人士认为，这种低首付的促销手段存在一定的潜在风险。一旦购房者出现个人财务危机，不仅开发企业自身难以收回垫款，银行也将成最大的风险承担者。
对购房者来说，虽然降低了首付款，减轻了暂时的资金压力，但是最终少付的，只是那部分首付款的利息而已。而且需要留意的是，一旦开发商同这家投资公司发生纠纷，购房者很可能会被卷入，最终是购房者的利益受到损害。
从办理资金借贷手续的角度看，出借大笔资金应当由专业担保公司出面担保。如果是开发商直接担保，显然是不规范的；如果根本没有人担保，那么开发商说愿意担保风险就是一句空话。
《变形金刚2》送票！
