宏观调控使地产商资金链脆弱不堪 行业将洗牌

　　地产资金链的危情时刻

　　■彭峰

　　宏观调控的巨大威力让地产商看似完美的资金链变得脆弱不堪，对于身处弱市的中国地产业来说，一场洗牌已不可避免

　　五月的长沙，因为一场突如其来的降雨，而变得有些阴冷。

这样的天气，肯定也是长沙房交会的参展商们不愿意看到的。在过去的半年多时间里，它们中的大多数因为萎靡的市场而备受煎熬，所以他们冀望一年一度的春季房交会能给他们带来一些惊喜。

　　然而，尽管开发商脸上的笑容比往年多了很多，但光顾他们展台的人却少了很多。“这鬼天气。”一位开发商嘴里嘟嚷着。他心里明白，应该被抱怨的不仅仅是天气。

　　过于冷清的场面让开发商感到难堪和无奈，按照他们的经验，“人气”在他们从事的行业中有一种非常微妙的作用，为此他们很快就想到了应对的办法。

　　很快，一群面孔稍显稚嫩的年轻人开始蜂拥进入房交会所在地长沙红星国际会展中心，展厅顿时变得活跃起来，开发商的展台前开始出现了长长的队伍。

　　邹晋杰就是这些队伍中一员，但具有讽刺意味的是，与大多数和他同来的年轻人一样，他们的目的并非为了获取楼盘的信息。邹是长沙一所商学院的学生，正读大三的他在一家房地产公司找了份五一期间兼职的工作。邹的工作就是在其所在的地产公司展位前排队、领楼书，再排队、再领楼书……“说白了就是去做了几天托，让展台看起来人气旺一点。”邹对记《新世纪周刊》说。

　　但令众多开发商失望是，尽管他们用尽了浑身解数，使出了降价、打折、降低首付甚至买房送轿车等方法促销，但期待中的行情逆转并没有出现。据统计，会展期间各类房屋合同成交280套，总面积近5万平方米，总成交金额2亿元，比去年春季房交会减少近三成。

　　“本次房交会看起来人多、热闹，可实际上是看热闹的多过看房子的，业内人士多过业外的，抢奖品的多过领楼书的。” 一位参与会展业内人士说。

　　无独有偶，在几乎同期举行的2008年深圳春季房交会也出现了类似的情况。在房交会期间，深圳房价出现了连续三天跌破万元的现象，并且也传出了开发商和当地媒体联手“做市”的消息。

　　发生在深圳和长沙的故事，也同时在国内其他城市上演。北京今年一季度新盘供应面积环比降67.2%，日均签约量降47%；上海今年以来商品住宅新增供应量比去年同期下滑8.27%，为357.65万平方米，成交量为312.63万平方米，较去年同期大幅下滑41.87%。

　　然而与楼市的低迷相对应，房价却并没有出现预期中的大幅下跌。“很多开发商还在苦撑着，他们担心价格的闸门一旦打开，就会变得不可收拾。”长沙一位地产销售负责人田章说。而购房者的观望气氛更加浓重，田章表示，在国内房地产市场，开发商维持高房价的依据是居民对住房的刚性需求，购房者则坚决不买房，期待着开发商撑不住了主动降价。

　　开发商和购房者的博弈还在继续，而对于开发商来说，资金链成为左右这场博弈胜负的关键因素。

　　地产生态链

　　周鹏是深圳市宝安区某房地产公司的总经理，因为没有拿到土地，他所在的公司最近两年都没有开发新楼盘，主要是经营前几年开发的工业区，还有就是做以前开发的两个小区的物业。随着楼市淡季的到来，这段“倒霉”的遭遇现在变成了他们公司走运的标志。

　　“幸运的周总”告诉《新世纪周刊》，一般情况下，开发商的资金都是用来拿地了，楼盘开发的启动资金一般都靠借钱。一是跟银行贷款，财务成本比较低，但是在银根紧缩后这条路有点不靠谱了；还有就是信托和民间借贷，信托比较麻烦，开发商一般都少用。剩下的就只有民间借贷了，利息比较高，基本都是2到3分的月利，借款期限在半年到一年左右。

　　民间借贷的程序一般是：找一个中间人介绍，这个中间人必须在民间有一定的信誉，有能力给借款方做担保，资金借出方会在考察项目后，要求开发商以将要建成的商品房作为抵押，借款给开发商。

　　此外，开发商并不需要投入全部的工程款，假如一个项目的全部投资是1亿，开发商需要的前期投入估计在1000～2000万之间。其余的工程款可以要求施工方预先垫付，待工程进行到合同约定的某一进度再付款。而此时开发商可以通过预售期房，从购房者和银行手中套取大量资金，从而达到盈利的目的。

　　而作为承包工程的施工方，又如何来解决资金的问题呢？“作为建筑工程的施工方，开发商一般都要求我们垫付工程款，”一家建筑工程公司的项目经理沈永兴表示，“这也使得我们必须手上有一笔资金来启动项目，但肯定不用垫付全部工程款。”

　　作为施工方的建筑公司都有自己固定的供货商，在提取建筑工程材料时只会付一到两成的款项，其余款项都会在约定的时间内付给，这个时间一般是在施工方拿到工程款以后。这样施工方需要付出的大部分就是工人的工资了。如果万一出现预算不足的情况，通常的解决方法是在业内找一个比较熟悉的同行加入，由对方支付一部分工程款，在工程结算后，对方按约定在所得利润中提取一定比例作为报酬。

　　通过对整个房地产项目开发过程的了解，人们很容易发现，其实作为开发商，真正需要全额付款的也就是竞拍土地的资金。只要能拿到土地，后期账面数目巨大的开发其实并不真的需要大额的投入，只要市场状况良好，开发商有能力应对资金短缺等各种情况。

　　开发商需要做的其实只有用自己几乎全部资金拿地、借钱建房、预售商品房、回笼资金、再拿地……如此周而复始，资产和债务都像雪球一样越滚越大。但这个资金链的脆弱性表现在，只要终端的销售环节出了问题，它将迅速传导到这个链条上的各个环节。

　　这意味着，所有的问题最后都集中到了商品房的销售上了。如果项目销售情况好，开发商不能从银行得到贷款也无所谓，毕竟民间借贷3分的月利和项目建成出售以后高额的利润比起来，显得太微不足道了。可一旦楼盘销售情况不好，开发商就会背负沉重的财务负担，过高的财务杠杆在没有利润的情况下将导致开发商破产。

　　资金链告急

　　当国家的宏观调控和消费者的观望态度同时传导到销售市场后，地产商资金链的问题开始暴露。

　　从前期发布的2007年年报上可以看到，一些地产类的上市公司，除了华发股份等个别房地产企业的现金流为正数以外，其余大多为负数。

　　2006～2007年是房地产开发商迅速扩张的一年，其中一批新的全国性夸区域发展的企业开始崛起，如碧桂园、恒大地产、龙湖地产等。而2007年又是天价土地倍增的一年，开发商用于支付土地出让金的资金大幅增加，导致其对现金流需求加大。

　　“今年中国房地产公司面临着前所未有的融资艰难期。”SOHO中国总裁潘石屹坦言。根据潘的计算，去年，中国房地产行业的总体销售额是2.9万亿，但是，去年房地产公司光买土地的钱就花了3万亿。“这里面还要付出好几千亿人民币的税金，所以房地产行业总体来说资金非常紧张。”潘石屹说。

　　与此同时，2008年1月7日，国务院办公厅下发了《国务院过于促进节约集约用地的通知》，这一政策以打击囤积土地为核心，规定对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。这一政策意味着一些以土地储备著称的开发商将面临更为严格的资金要求。

　　“现在与房地产行业有关的贷款确实比以前审批严格多了。”中国银行湖南省分行个贷中心的客户经理金楠告诉《新世纪周刊》，首先是“第二套房贷”等信贷政策的出台，让不少二次购房者取消了购房计划。其次就是对开发商的贷款审批更严格了，中小开发商都较难申请到贷款，省行的审批提高了对整个房地产行业的行业风险系数，贷款一般只发放给优质的开发商。

　　而在深圳，一位银行工作人员向《新世界周刊》透露，随着央行紧缩政策的强化，不但地产商很难申请到贷款，银行还正努力追回地产商欠下的贷款余额。其所在银行就专门召开过紧急会议，强调必须收回一些地产商的贷款。

　　随着国家调控的不断深入，消费者的观望态度更加明显，这对地产销售形成了沉重打击。2007年第二套放贷细则出来以后，全国范围内房地产销售持续低迷。房地产市场的萎靡不振无疑使得开发商本以捉襟见肘的资金链雪上加霜。以万科为例，虽然2008年1月取得了18.5亿的销售金额，在惨淡的市场中一枝独秀，但与去年12月比较，其业绩跌幅高达七成。

　　湖南长沙一家小型房地产公司的工作人员向《新世纪周刊》表示：现在房子销售的压力非常大，很多市民都处于一个持币观望的状态，月初的长沙春季房交会并没有取得预期的效果，市场反应还是比较冷淡。公司最近不得已一直在推团购业务，虽然成交价格低一点，减少了一部分利润，但相对于房子卖不出去，还算是一个比较好的选择。

　　在潘石屹看来，如上所述的小地产公司将面临严重的生存危机。他在博客中表示：“未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天。”

　　借机洗牌

　　“在现在的信贷政策下，地产行业肯定会面临一次重新洗牌。”中原地产研究中心的高级研究经理张海清对《新世界周刊》表示。

　　该研究中心的一份报告指出：随着信贷紧缩时代的到来，房地产行业正以融资的名义，加速分化重组，行业调整的速度和步伐会加快，企业兼并和并购的机会亦会加速。

　　“相对来说，大型开发商抵御风险的能力更强，而实力较弱的开发商则前景不容乐观，可能被大型地产企业股权收购或者被迫廉价出卖旗下土地资产以求得生存。”张海清说。

　　有业内人士认为，这次楼市的调整虽然对中小地产商是个噩耗，但对有实力的大地产商却是一个千载难逢的良机。

　　此时再回顾去年10月出台的紧缩政策，人们会发现它并不是像当初所认为的那样直接从资金链上打击了开发商，而是通过影响人们对市场的预期，使得开发商手中的商品房不再热销。王石在提出“地产出现拐点”言论的同时，万科已通过率先降价，回笼了大量资金。而作为地产业的龙头企业，商业银行眼中的优质客户，手握大量现金的万科注定不会资金短缺。

　　“拐点论”的提出，加重了消费者的观望，造成的只是实际购房行为的滞后。这个行为的滞后已经足以让众多现金流紧张的中小地产商破产。

　　而居民购房行为在滞后的这段时间内，人民币继续升值、城乡居民收入预期进一步提高、城市化进程加快……这些趋势的发展，都决定了地产资产的整体价将继续提高。当长期积压的购房需求和供给减少带来的供需失衡一起爆发，其产生的力量会有多大呢？

　　或许多年以后我们再回想今天发生的事情，会发现一切都只是一个美好的假象。地产巨头借助央行新信贷政策出台之机造势，成功地完成了一场地产业内的洗牌。众多中小地产商被清洗出局，而它们留下的大量土地则被地产巨头接盘。