大地震打击内地房地产市场

　　中新网5月30日电 《香港商报》发表易宪容撰写的文章《大地震打击内地房地产市场》说，汶川大地震将对内地房地产市场造成巨大的负面影响，不仅灾区房地产市场受到毁灭性的打击，而且内地居民的住房消费与投资观念也产生了改变。这些都会严重影响内地房地产市场的供求关系，特别是影响房地产市场的投资观念。与此同时，内地房地产市场还在落实一系列的政策，因此，市场必会出现较大的变化。

　　文章摘录如下：

　　一场天崩地裂的大地震，不仅让无数的生灵被吞噬，也让当地经济遭受毁灭性的打击。各方都在根据其掌握的资料，评估汶川大地震对中国的经济影响有多大。总的来看，尽管汶川大地震对当地经济造成了毁灭性的打击，但是由于中国经济是一个大体经济，地震对整体中国经济的影响不会太大，无论是GDP的增长，还是CPI的压力都是如此。不过，汶川大地震对房地产市场严重的负面影响是怎么也不可低估的问题。

　　汶川大地震对房地产市场所造成的影响，可以分为直接与间接，实体面与认识面，还可以分为不同区域性等。而层面的不同，其影响的程度也就不一样。

　　首先，大地震造成了几百万间房屋倒塌，几千万间房屋受损。由于灾区大量房屋倒塌与受损，使得灾区的住房市场受到毁灭性打击，这个地区的房地产市场基本上被大地震所摧毁，而且在未来几年内，这个地区的房地产市场都不可能复现。目前，当地居民只能通过政府巨大财政投入来解决住房问题。无论是简易住房建造，还是未来新城区的住房建设，都离不开政府的财政援助，都得以政府财政支持为主导。

　　其次，汶川地震对震央较近的成都、重庆等二线、三线房地产将造成直接严重的负面影响。地震发生后，这些城市的房地产项目建造基本上全部停止。这不仅是为防止可能再次出现余震造成人员的伤亡，更重要的是要对该地区全部房地产项目的抗震能力与住房的安全性进行全面检查，看看合不合国家规定的抗震标准。也就是说，这次地震不仅会把当地房地产市场许多弊病都显露出来，也让一些没有达到抗震标准的住房表现出建筑技术上的问题。比如说，成都不少高档住房在地震中出现裂缝、逃跑通道不足等。

　　更为重要的是，地震发生后，无论是购房者还是开发商，对当地住房的观念已经发生了根本性变化。对开发商来说，成都、重庆地区早几年一直是全国大的房地产开发重兵把守之地，尤其是这次受灾严重的成都，2007年诞生了一个又一个“地王”，房地产开发商手中持有的土地越来越多，土地的价格也越推越高。地震发生后，不仅成渝地区房地产公司的股市迅速下跌，而且该地房地产开发商手中持有的大量土地能否开发已经存在巨大的疑问，这些土地的投入何时收回更不确定。即使这些土地能够开发，这些地方的住房需求有多大，同样很不确定。

　　地震发生后，这些地区的居民对住房的观念产生很大变化。一是购房者无论是投资还是消费，都会把住房的抗震能力和安全作为首要条件。而这些方面，不仅涉及住房的选址，还涉及住房的建筑结构及成本。对于那些抗震能力弱的建筑物，居民的需求会减少。对于投资者来说，住房的投资价值就在于它是耐用品或长期投资品，但是地震可以在瞬间让个人一生积累的财富毁灭，投资者对住房投资的价值就得重新评估，住房的投资价值因而即刻下降。不少人开始感觉到，与其购买住房不如租房，与其住高层，不如住低层。

　　汶川地震后，外地的房地产开发商会逐渐撤出重庆、成都这些受灾地区，外地的住房投资者会逐渐退出当地房地产投资市场，而当地房地产投资者也不敢进入房地产市场，住房需求因而迅速下降。由此可见，地震对这些地区严重的负面影响不久就会表现出来，这种负面影响在未来一个较长时间内都不会消失。

　　另外，汶川大地震后，也会严重影响内地房地产市场。最近网上调查显示，有60%以上的民众宁可租房也不愿意自己买房，有51%以上的民众不会进入房地产市场投资，可见内地居民对房地产市场的观念产生了根本性的变化，无论是自住购房者还是投资者都是如此。

　　现时，中国有不少地方在地震带上，居住及投资的安全都是购买住房选择时考虑的前提。在汶川大地震前，中国房地产快速发展的这几年，全国从来就没有出现过任何重大的地震灾害，各地住房的抗震能力从来也没经受地震检验，不少人都对这个时期建造的住房的抗震能力产生怀疑。如果人们重新评估这个时期建造的住房，不少住房的价值会立即下降。

　　还有，受灾地区的个人住房按揭贷款如何处理，目前相关的监管机构还没有明确规定。现在的问题是，按揭的住房在地震中被毁，风险由谁来承担？是中央政府、商业银行，还是个人？如果以中央财政来承担，其承担的是部分还是全部，是个人自住的住房还是任何类型(即加上住房投资的)都包括在内？如果由商业银行来承担，或商业银行承担一部分，这一定促使商业银行改变以往个人住房贷款的准入条件，从而减少地质条件恶劣地区的个人住房按揭贷款。在笔者看来，监管部分要制订一个规则，即自住消费的住房，住房倒塌之后，应该由中央财政及商业银行一起来承担损失；对于投资性质的住房，只要投资者还在，就得让中央财政、商业银行及个人一起来承担，只不过风险承担要寻求一个合适的比例。

　　总之，汶川大地震将对内地房地产市场造成巨大的负面影响，不仅灾区房地产市场受到毁灭性的打击，而且内地居民的住房消费与投资观念也产生了改变。这些都会严重影响内地房地产市场的供求关系，特别是影响房地产市场的投资观念。与此同时，内地房地产市场还在落实一系列的政策，因此市场必会出现较大的变化。