郑州城中村改造1600亩土地悬疑再调查

　　郑州城中村改造1600亩土地悬疑再调查

　　■本报记者 龙昊 李国鹏

　　疑窦丛生的西史赵村城中村改造

　　“我们的地已经被开发商拿走五年了，开发商也拿到了土地使用权证，今年政府居然又给我们送来了《对种粮农民直接补贴兑现通知书》”，日前，郑州市西史赵村村民给中国经济时报送来了多份《通知书》复印件，村民们说，“这充分说明了我们的土地是被违规占用。

　　值得注意的是，《通知书》的发放机关是郑州市金水区庙李镇财政所，发放时间为4月20日，其中编号为“豫直补字（2008）第410105030702094”的通知书称：“西史赵村村民二组邵江喜同志：2008年，您家粮食直补和农资综合直补面积4．100亩，其中：粮食直补标准14．00元／亩，补贴资金57．40元；农资综合直补标准59．50元／亩，补贴资金243．95元，两项补贴共计301．35元，已由农村信用社存入您的固定补贴存款账户。收到本通知7日后，请携带本人身份证、本通知书和补贴银行存款折，到当地农村信用社营业网点办理补贴资金查询和存取手续。”

　　2007年12月12日，《中国经济时报》以《郑州城中村改造1600亩土地悬疑调查》为题报道了郑州市金水区庙李镇西史赵村因城中村改造存在1600多亩地被贱卖、开发商开发不符合程序等问题。村民们极其不满，并为维护自身的权益一直奔走。

　　是“城中村改造”还是违法套地？

　　2003年10月19日，在金水区、庙李镇两级政府的鉴证下，信和（郑州）置业公司与西史赵村委会签订了《整体合作开发协议》（以下简称“协议”）。

　　协议称：“根据郑州市政府郑证文��2003��127号等文件精神”；“运作按郑州市政府关于‘城中村’改造政策规定及国家法律法规进行联合开发。”

　　据查证，郑证文��2003��127号文件是一份郑州市政府于2003年5月29日印发的“关于加快都市村庄改造有关问题的通知”。郑证文��1993��144号文件是一份郑州市政府于1993年8月25日印发的“关于调整国家建设征用土地补偿安置标准等若干问题的通知”。

　　按此规定，信和公司以每亩18万元向村里支付补偿金和村民安置的资金，该款项专门用于协议项下的城中村、第二家园建设、村民安置和村民土地补偿，且已包含协议项下所有开发用地的各类农作物、土地青苗、蔬菜、果树补偿费用和剩余劳动力的安置费用等。

　　同时，拆迁费用按郑州市政府郑证文��1993��144号文件由信和公司支付，500亩安置用地的所有费用由村委自行承担。

　　并且，“本协议项下的开发用地1300亩土地用途为商住用地，使用期限为70年，自土地主管部门颁发该地块的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起计算。”

　　村民们百思不解：“政府为了改善我们城中村的生活”，我们的土地早就被转为“商住用地”了，为什么地方政府至今还给我们国家种粮补贴呢？

　　早在2004年的1月，西史赵村城中村改造就被列为郑州市首批18个城中村改造试点之一，郑州市2004年重点建设项目。

　　为了规范城中村改造，2003年的9月30日，郑州市政府就印发了《郑州市城中村改造规定（试行）》的通知，即郑证��2003��32号文。

　　而此时，由区镇两级政府鉴证下的《整体合作开发协议》已签订了19天。

　　郑证��2003��32号文明确规定了城中村转制细则、规划管理细则、土地管理细则、建设和拆迁安置细则等。

　　为了进一步规范城中村改造，2004年4月5日，郑州市政府依据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《郑州市城市建设拆迁管理条例》和郑证��2003��32号文等法律法规，印发了《郑州市城中村改造规划土地拆迁管理实施办法（试行）的通知》，即郑证��2004��35号文。

　　至此，西史赵城中村改造不用专业的郑证��2003��32号文、郑证��2004��35号文政策，而用与城中村改造无关的郑证��2003��127号文和郑证��1993��144号文政策的真相浮出水面。

　　那么，信和公司、区镇村三级政府为什么要这样做呢？这其中又有哪些隐情呢？

　　违规招拍挂，化整为零骗取土地？

　　协议约定1300亩土地用于商住开发，但据公开资料，通过招拍挂取得土地证的不足1000亩，而且还是分批次获得。

　　2005年1月25日，通过挂牌，信和置业获得990．85亩（其中住宅568451．4平方米、国有农用地92120．8平方米，共计660572．2平方米）。

　　查阅郑州市国土局“土地登记结果查询”资料，挂牌出让的该地块共分为十三宗土地办理国土使用权手续（详见文末表格）。

　　上述十三宗土地共计660580．2平方米。令人疑惑的是，该数字与挂牌出让数（660572．2平方米）略有出入。

　　在这13宗土地中，面积最大的是215．23亩，最小的居然仅仅0．0779亩（51．9平米）。村民们认为，近千亩土地经过“协议”转让，再挂牌“出让”，目的是将违法套取的土地合法化。同时，因审批权问题，将整个土地“化整为零”来办理国土使用权手续，也是将非法的行为合法化。

　　其实，在走“招拍挂”的形式之前，信和置业的国土证就已到手。2007年5月9日的新补充协议显示，“国土证号：郑国用��2004�犠值�0827号。”时间上推测，应是2004年办的证，而到这年底，“出让”公告才出来。

　　郑州市某律师事务所知情律师表示：信和置业在“招拍挂之前，就办下了土地证，所谓的挂牌，也是一场骗局，因为挂牌是土地合法交易的凭证；挂牌之前就把国有土地使用权证办下来了，如上所述的挂牌已没有任何实际意义，这是在玩弄法律。”

　　就此问题，记者多次向相关职能部门求证。几番等待和周折后，得到的答复仍是：“留下采访提纲，等待答复。”

　　安置房违规建在集体土地上

　　村民提供的材料上有一段这么表述：2007年5月3日，西史赵城中村改造指挥部在庙李镇政府办公大楼一楼会议室召开的全体村民代表，党员、村干部会议上，金水区委常委、镇党委书记丁胜泉说：“西史赵村与信和公司签订协议，是合法有效的，有人说它违法，不平等。满清后期与英国、葡萄牙签的出租香港、澳门的卖国协议就合法？为什么新中国成立后还要履行呢？就是协议一签订，就是合法有效。西史赵村与信和公司签订协议，不管平等不平等，都得执行。”

　　之后的5月9日，“在区镇领导的协调下，经友好协商甲乙（西史赵村委和信和公司）双方一致同意达成的补充协议”出台。但在整个协调谈判过程中，数位谈判小组成员一致退场。

　　其实，谈判小组成员退出的理由很简单：“还是用与城中村改造无关的郑证文（1993）144号和郑证文（2004）87号文件签订补充协议。”

　　有着47年党龄的老党员冉翟俊说：“我是村里2005年至今的财务总监。作为党员代表，参加由政府组织的与信和公司的谈判会，会上我提的意见不被记录，也不作为参考，会议结束时宣布他们研究的意见。”

　　村民冉海龙更是情绪激动：“违法征地是个阴谋，本该按专项的城中村改造郑证（2003）32号文件执行，却用上不相干的郑证��127�牶盼摹ⅲ�144）号文；应按村民自治条例来解决的问题，都被区、镇、村干部的粗暴野蛮行为所替代。”

　　村民们还强调，由于没有按照郑证（2003）32号和郑证（2004）35号文件规定的拆迁标准，而“偷换”与城中村改造无关的郑证（2004）87号文，仅拆迁一项，西史赵村损失近2个亿。

　　2007年6月，西史赵村民在区镇村三级的“压力”下被迫搬进了“新居”——城中村改造后的安置房。

　　让西史赵村村民不安的是，“我们的安置房居然建在集体土地上。”

　　根据郑州市的相关规定，城中村改造项目用地视为国有土地。尤其是今年1月7日，当地媒体报道小产权房的问题后，村民紧张起来，“西史赵村城中村改造工程村民安置区的村民安置房，成了一个违法占地小产权房。”村民疑惑，西史赵村城中村改造纳入了郑州市2004、2005年度重点建设项目，市、区、镇三级领导直接参与管理建设，应该是一个正规、合法的工程。

　　不仅如此，安置区的占地与实际也不一致。当初协议约定的安置区占地为500亩，根据西史赵村综合整治工作队的《通报》，“西史赵村安置区占地225．77亩”。村民反映，实际上目前安置区的占地仅为125亩，那么还有约100亩地下落不明。

　　更令村民们气愤的是，本该给村民的安置房，金水区政府、庙李镇政府共扣下了106套。

　　同一试点下的“两重天”？

　　依据郑证��2003��32号文，郑证（2004）35号文，郑证（2007）103号文件，郑州曾出现过城中村改造的“完美版”——燕庄村、西关虎屯村等。

　　村民拿西关虎屯城中村改造做对比。

　　同样位于郑州市金水区的西关虎屯村。周边有河南博物院、郑州市动物园，以及多家银行。北眺东风路科技一条街，东接经三路金融大道，南临关虎屯生活广场及中环百货，西望河南博物院及文博广场。

　　2004年，西关虎屯被列为郑州市城中村改造的试点（与西史赵村同属于第一批），改造范围包括花园路以西、经五路以东、农业路以南、丰产路以北区域。

　　据报道，河南新田置业有限公司接手后给出的承诺是，村民全部回迁，并首先建设回迁楼房。对于村民私房三层以下部分，原有面积和补偿面积按照1：1比例补偿；对于三层以上部分，则按照3：1补偿。400余户、1000多名村民全部回迁之后，将获得10万平方米住宅以及经营性物业的补偿。

　　新田置业所付代价不菲。据介绍，此次对西官虎屯村的补偿，每平方米超过2000元。

　　那么，被列入同一期试点改造的西史赵村为什么是这样呢？

　　30余亿元巨资流失？

　　村民对信和置业占用土地的面积也颇有异议，而各方文件的表述也极不一致。

　　关于占地面积，村民们坚持认为，西史赵城中村改造工程中，西史赵村共投入的是1814．17亩土地。即：国基路以北、索凌路以西1000．28亩，国基路以南、索凌路以西588．12亩，索凌路以东225．77亩，总计1814．17亩。

　　2004年11月25日，金水区政府委托郑州市国土局公开挂牌出让一幅国有土地使用权。为此，市国土局在当地媒体发了公告，信和置业以47452万元竞得其国有土地使用权，共计990．85亩。

　　村民们认为，此公告有造假的嫌疑：因为该公告990．85亩土地中，住宅面积为852．67亩，国有农用地138．18亩，尚有597．1亩地没有挂牌。而西史赵村的实际情况是：旧址占地不足400亩，农用地接近1000亩，还有不少其他用地。

　　2004年4月21日，郑州市规划局出具的（2004）郑城规规管许字（0069）号《建设用地规划许可证》（未见公示）显示，用地单位：信和（郑州）置业有限公司；用地项目名称：西史赵村城中村改造；用地位置：索凌路以西、海洋路两侧；用地面积：985886．822平方米（折合1478．83亩）。此时的信和置业还没有“合法”获得西史赵项目的土地。

　　让人疑惑的是：2006年6月，市规划局又出具了一份内容有偏差的规划许可批前公示。该公示在网上显示，用地面积：985320．821平方米（折合1477．98亩）。此时的信和置业，第一期商品房已销售完毕，第二期商品房正在销售中。

　　一个项目，两个“建设用地规划许可证”？“其中必有一个是假的，”村民们说，这“一真一假的建设用地规划许可证”表述就不一致。

　　西史赵村综合整治工作队2006年11月4日出具了一份《关于西史赵村综合整治活动第一阶段有关问题调查情况的初步通报》。该通报称，2003年西史赵村与信和公司签订城中村改造合作协议后，“经市规划局核实批准，总体规划面积1588．4亩。”

　　2007年5月9日，西史赵村两委在金水区城中村改造指挥部、庙李镇政府的介入下，与信和公司签订补充协议（以下简称新补充协议），村民们再次震怒。

　　村民邵先生等人算了这样一笔账：按郑证（2003）32号文件规定，依据区指挥部提供的材料，现在信和公司所占地每亩价在200万元（此价在目前的郑州土地市场还偏低，因为2006年12月6日宋砦每亩地价就拍到431．2万元，宋砦与西史赵村挨村，地挨地）。国基路以北1000．28亩，路南588．12亩，整个新补充协议给西史赵村民造成损失共计28亿多元，国家税收流失8个多亿。

　　被遗弃的裕华置业

　　据村民反映，开始他们也不知道土地被莫名其妙给“贱卖了”，是另外一个房地产企业拿出一摞材料要他们反映这里面有内幕时他们才明白“上当了”。

　　村民反映，最早赢得“西史赵城中村改造”芳心的是河南裕华置业公司。该公司在付出数千万元“彩礼金”的代价下，提出了城中村改造方案，并获得了部分手续。后来在郑州市政府的协调下，该公司又莫名其妙地退出，随后就有丰庆路以西、东风路以北、天明路旁十二里屯村的60亩地无偿划归裕华置业名下，以作为“精神补偿费”；最终，由信和置业公司“夺爱”。

　　当地曾报道说，早在2002年，村里就禁止建造住房了，据说是为了“实施整体改造”。与此同时，太宏、中业、裕华、三江等房地产公司相继纳入视野，但最终选择了信和置业和他们的方案。因为信和比较有实力，而且该方案较周到地考虑了村里的利益。

　　村民反映，这些说法都是糊弄外人的，只有裕华置业介入，方案都是他们提出的，出价也与信和置业相当，因为利益问题最终没有做成。

　　相关资料显示，成立于2000年裕华置业从中小项目起步，发展至今已经成为拥有裕华置业公司、裕华建筑安装工程公司、资产管理公司、锦华物业管理公司以及裕华营销中心等机构组合的集团化专业地产公司。

　　为了证实此种说法，记者曾多次发采访提纲至裕华置业。但直至记者发稿时仍未见任何答复。

　　而西史赵村支书赵松龄告诉记者：“当时来参与谈判的开发商有很多家（其中包括裕华置业），因为信和置业公司给的价格高（18万／亩），所以就选了它。”

　　于是，接下来的事情似乎更意味深长——退出后的裕华置业，在村民维权的过程中多次派人找到村民代表，规劝他们不要就此事告状上访等等。那么，裕华置业跟信和置业到底存在一种什么样的关系？对此，金水区委宣传部4月1日给记者的答复是“领导正在协调，有消息马上通知”。

　　此事的进展如何？本报将继续关注。