业主质疑物管质量拒交物管费 物业索14万滞纳金

　　入住4年多，有3年多没交物管费，物业公司起诉业主，追索超过两万元

　　欠7880元物管费，滞纳金14万？

　　业主：欠费是因为服务太差

    物管：要缴800个月滞纳金

    法官：“物管收费”和“物管质量”是两个法律关系

　　本报6月17日讯 800个月，相当于66年多时间，在长沙岳麓区金峰小区住了4年零6个月的曹超英遭遇了一场她认为很“荒唐”的诉讼。

该案起诉人：小区物管公司；诉求：曹给付物管费7880元，另加总计800个月的滞纳金1.4万元。物管公司称，本来被告应缴纳的滞纳金为14万多元，考虑到被告承受能力，公司主动降低10倍起诉。

　　［业主］

　　服务不跟上一分钱不交

　　“你们说说这样的服务我会不会交费。”曹超英质问物管工作人员。“我什么都不想跟你讲，咱们等法院的结果。”物管工作人员答。

　　今天下午，记者跟随几名业主，来到小区内的金峰物业管理有限公司了解情况。没有料到的是，曹超英和物管人员一见面就发生了争执。

　　双方的矛盾，因物管费而起。

　　2003年底，曹入住金峰小区，建筑面积201平方米，之后向公司交纳了2004年全年服务管理费2400元。但之后就没有再交过一次物管费。“不是我没交钱，也不是我想赖账，物管公司的服务太差了，我有权利拒交物管费。”曹说。

　　在曹的家中，记者看到了两处漏渍。“2005年房屋漏水导致墙壁受损，但直到现在物管公司还没有进行修理。”曹说，“小区服务项目和程度严重缺失，收取物业管理费已经名不副实。”此外，曹对于水电收费的标准也有异议。“在这样的情况下，我才停交物业管理费。”

　　曹的律师袁青峰说，物管公司和业主之间，有物业管理服务项目的协议，但是业主入住后，公司的承诺大部分没有兑现，根据《合同法》的有关规定，业主享有抗辩权，因此拒交物管费是合法的。

　　双方争执不下，今年5月8日，物管公司向法院起诉曹超英索要物管费和滞纳金。

　　［物管］

　　800个月是这样算出来的

　　“住了4年多时间你收我800个月的滞纳金，简直太霸道。”曹超英说。

　　6月16日，长沙岳麓区法院开庭现场，庭辩焦点包括：一，物业管理是否到位；二，收费标准是否合理；三，业主是否可以拒交物管费。其中，滞纳金成了双方唇枪舌战的重点。

　　原告律师解释，被告从2005年1月1日起欠费，到今年4月30日，月月拒交。因此第一个月的费用已经拖欠了36个月时间，而第二个月的费用，即2005年2月的费用已经拖欠了35个月，第三个月的费用则已经拖欠了34个月，以此类推，3年多来，曹应交纳的滞纳金总计有800多个月，以每个月30天，每日滞纳金3%算，总计应交纳145440元，公司方面主动按千分之三的标准收滞纳金，已经作出了让步。

　　原告律师还表示，目前小区大部分业主都没有欠费情况，对于其余极少数拒交的业主，如果劝告无效，公司有可能“利用法律维权，将他们也告上法庭。”

　　目前该案正在调解当中。

　　□记者手记

　　天价滞纳金的背后

　　一名法官告诉记者，在实际诉讼中，业主拒交管理费的胜算几率不大。因为“物管收费”和“物管质量”是两个不同的法律关系，业主以对管理服务不满意为由拒缴物业管理费，实际上是混淆了业主和小区物业管理公司之间的权利义务。

　　也就是说，物管收费是双方约定的合同关系，只要物管提供了服务，业主就有义务按合同交费。如果业主认为物管混乱，业主有权更换物管，但必须经过代表全体业主利益的业委会出面才行。因为物管与业主的合同关系，并非与业主个人的合同关系，而是与全体业主的合同关系。

　　但是，对于滞纳金的额度问题，居民可以有较多的诉辩余地。

　　8000元物管费，14万滞纳金。这样的计算方法看似遵守了合同条款，但在实践中到底怎么样操作，却是一个很棘手的问题。合同格式条款是否合法？滞纳金上限应该是多少？政府有关部门或者司法机关如果不规范这些问题，天价滞纳金的例子只会越来越多。