南宁房地产开发步入“小盘时代”

　　今年5月，南宁国土资源局的两则通告给广西南宁房地产商敲响了警钟。5月12日，南宁中山路拍卖地块因竞标者不能按时交纳1亿元项目履约金，被南宁国土部门收回，并没收500万元保证金；5月29日，高新区的地块因竞拍者违约，没有支付近1亿元的土地款，土地被收回，并没收300万元保证金。

　　这一现象在业界引起震动。“拍得的土地被竞买者放弃，说明竞买者不看好后市。”房地产策划师金明认为，南宁去年高价拍出的一些地块，有的位于冷门区域，这些地块会不会被开发，开发后能有多大市场，都不禁让人心里打个问号。

　　在南宁房地产界，“地王”竞得者曾经是风光无限。然而，背后却潜伏着风险危机。2007年9月，南宁市西乡塘一地块拍卖，诞生了当时510万元/亩的“地王”。曾有业内人士推算，这样的地价，摊到成本里，仅楼面土地成本价格就已达2550元/平方米，加上建设成本、管理、税收、财务、人才等各项费用，销售价格得上5000元/平方米，开发商才能盈亏持平。这个价格还没有算开发商的利润空间。

　　当时，“地王”周边的几个楼盘，销售均价还未到3500元/平方米，低的才2800元/平方米。拍卖会消息传出后，“地王”周边的楼盘价格立马水涨船高。

　　当人们还未从惊叹声中回过神来，2007年12月6日，南宁凤岭东盟商务区内的三块土地落入一家深圳上市公司囊中，其中一块拍出了1215万元/亩，新“地王”将旧“地王”的纪录刷新了近一倍！新地王仅楼面地价已高达4508元/平方米，如带上其他成本，加上开发商要赚取的利润，将来在“地王”上崛起的楼盘房价得在8000元左右。曾有人调侃说：“南宁人这么快就变北京人啦？”

　　然而，令这些“地王”竞得者始料不及的是，南宁的楼市价格并没有因一个个“地王”的诞生而飞速攀升。

　　来自广西南宁市统计局的统计数据，今年1～5月，南宁市商品房销售面积同比下降17.89%，商品住宅平均销售价格比今年一季度下跌35元/平方米。而房地产投资增速从今年一季度的28.81%降至17.4%，已降至2006年以来的最低点。

　　随着市场形势的变化，以前一直给人“零星”、“不上规模”的小楼盘，开始成为开发商的宠儿。在南宁一网站排列的楼盘销售排名榜上，位居前10名的楼盘有6个是小楼盘。而目前，在当地都市报上轮番刊登各种促销广告的，也基本上是小楼盘。

　　据广西房地产业副会长、广西中大股份有限公司总经理邬文康介绍，进入2008年以来，南宁市超过百亩的新楼盘已十分少见，主要以二三十亩的规模为主。”他认为，南宁楼市进入“小盘时代”。

　　邬文康认为当前导致小楼盘占据主导位置的成因有四个方面：

　　一是土地供应减少，由于国家对土地使用的控制，城市中大片的地块供应已十分少见。今年，南宁将有8000多亩地面市，这些地块中，单宗超过100亩的住宅用地极少。

　　二是由于宏观调控，特别是货币从紧政策，对房地产开发投资起到抑制作用。过去购买成片的大地块，政府允许分期付款，而现在必须一次性付清，开发商购买大地块的能力受限。

　　三是房地产宏观政策措施一再推出，开发商为化解市场风险，则选择小片开发的方式。

　　四是市场本身的需求，不少开发商意识到，小盘启动资金少，只要设计好、定位准，销售进度比大盘快，资金回笼快，这也是他们更热衷开发小盘的原因。