调查·实录
本报记者 周崇华
“我买了一套二手房，刚装修好住进来，一用厨房的水笼头，住在一楼的老太太就找上来说，这厨房的下水管道不能用，一用她家就漏水，遭"水灾"。”
“你那是旧房子了。我们这个小区开发建设才四五年，原来安装的智能化水表就坏了。
物业公司说没钱维修或更换水表。”
在宁夏银川市兴庆区最早也是目前最大的居民住宅区———唐徕小区，记者亲耳听见了两个市民的上述对话。
据记者调查，当初购买商品房时所有居民都按规定缴纳了一定比例的住宅维修基金，目前，银川市这笔被市民称为住房“养老金”的维修基金已高达两亿元，但因种种原因，这样一大笔钱长期以来无法动用，以致房子出现一点小毛病都变得十分麻烦。
住房“养老金”的前世今生 在调查中记者从居民们口中了解到，银川居民们普遍关注的住宅维修基金，或叫物业储备金始于上个世纪90年代。
一位居民告诉记者，“凡商品住房和公用住房出售后，都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金，用于楼房墙面、楼顶等共用部位及设施设备保修期满后的大修、更新和改造。房屋销售时，购房者按购房款的2%至3%向售房单位交纳住宅维修基金。该维修基金应当在银行专户存储，专款专用。”
另外，住宅维修基金的使用还应受到业主委员会的监督。
“业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。”
“我们这儿真正意义上开始收取商品住宅维修金，开始于2001年。住房维修基金由房地产开发商代收后交有关部门代管。”上述居民告诉记者。
记者多方查阅资料了解到，2001年至2007年，银川市新建商品住宅总面积达1532万平方米，其中销售1183万平方米。
按照每平方米收取10元钱的住宅维修基金标准，银川市的物业维修储备金已过亿元。如果加上经济适用房每平方米15元、房改房每平方米10元收取的物业维修储备金，有居民估计，银川市的住宅维修基金至少超过了两个亿。
应制定住房“养老金”使用细则 家住银川市兴庆区民运村小区的王先生告诉记者，他所居住的小区四周都有监控设备。两年前一个夏天的夜晚，他和邻居家同时被盗后，找到物业公司察看保安值班记录和监控设施，结果发现监控设备早已坏了。保安说小区没钱维修或更换监控设备。
那么，数额巨大的住房“养老金”为何难以发挥作用呢？
“物业公司说，住宅维修基金是由房地产开发商代收后，交给政府管理部门。物业公司没权力动用这笔基金维修小区公共设施。至于物业公司收取业主的物业管理费，有的连物业公司的正常开支都难以维持，根本不可能用来修缮小区的公共设施。”家住唐徕小区的赵先生也曾为住宅维修基金之事多方咨询过。
为了证实赵先生的说法，记者走访了多家小区物业公司，他们同意这种说法。
一位曾在政府部门工作过的市民对记者说，造成住房“养老金”难以启动的一个主要原因是，1998年问世的《住宅共用设施设备维修基金管理办法》对住宅维修基金的使用规定得不是很详细，而且一直没有出台具体的实施细则。
另一个原因是，一些小区业主委员会参与小区物业管理和监督的作用一直没有发挥出来。
“如今在银川，许多小区的业主委员会成员大多是一些退休老人，为业主服务又没有报酬，积极性较低。而有的住宅小区至今还没有成立业主委员会。即使成立了业主委员会，有的也因收取物业管理费等问题与物业公司矛盾四起，物业公司被迫撤离后，业主委员会徒有虚名。现在没有一个物业公司能够提供一个业主表决一致的住宅维修基金年度使用决议或者使用计划。住宅维修基金自然也就难以派上用场了。”赵先生对记者说。
“我认为，有关部门应该抓紧制定更加适合当地的实施细则，还应该对住宅小区各类公共设施的维修作出更加明细化的规定，以方便住宅维修基金的正常使用。”赵先生说。
“我们在买房时就交纳了住宅维修基金，理应有权知道它的收支、存储和动用等情况。”采访中，居民们纷纷向记者表达了这样的愿望。
调查札记 记者了解到，早在1998年建设部《住宅共用设施设备维修基金管理办法》就规定，住宅维修基金应当定期接受业主委员会的检查与监督。房产管理部门应当定期公布物业维修储备金的收支情况，接受业主监督。各级房地产行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。市、县财政和房管部门应当制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主查询和对账制度等。此外，2008年2月1日起，建设部再次颁布实施了新的《住宅专项维修资金管理办法》，规定了住宅专项维修资金的使用方法。但要想真正执行好，还有必要将“办法”细化。
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