深圳房价大跌部分业主“断供” 负资产风险浮现

　　《瞭望》文章：负资产风险浮现

　　在负资产风险还未形成规模的情况下，需要监管机构未雨绸缪作出有针对性的治理措施

　　文/《瞭望》新闻周刊记者彭勇贾远琨

　　在深圳的李瑛准备“断供”。

　　“目前已有1个月没交钱了。

”这位27岁的公司白领告诉本刊记者，自己去年12月在深圳市龙岗区“英郡年华”楼盘买了一套46平方米的住房，首付6万元，总价5l万元，月还贷2600元，“这套住房市价现已跌到30多万元，缩水20多万元。为减少损失，准备不还房贷。”她说，这座楼盘已有1名业主2个月没还房贷，l名业主3个月没还房贷。

　　“负资产”也可称为“负债”、资不抵债。这个原本属于会计术语的专业名词，近来随着国内楼市、股市的资产价格下跌，正在成为社会焦点话题。特别是在资产性财富拥有者众多的京沪深等经济中心城市，尽管还没有像上世纪90年代中后期香港楼市泡沫破灭那样产生大规模“负资产”现象，但一年来国内资产价格较大幅度调整，使得“负资产”风险开始浮现。

　　一些高位入市的购房业主所购房产价值大幅缩水后，为应对风险，选择了类似李瑛这样激进而冒险的应对方式——“断供”，也即中断月供，不再归还按揭贷款。《瞭望》新闻周刊从银行监管机构了解到，虽然“断供”还没有形成规模，但已给银行信贷安全敲响了警钟，特别是某些违规放贷的银行，蕴涵的风险更需监管部门严密关注。

　　“断供”显露“负资产”迹象

　　现在，“负资产”风险的典型样本无疑是深圳市。据深圳市国土房管局统计，今年6月深圳房价均价为11159元/平方米，与去年10月17350元/平方米的历史高位相比，已下跌了36%。这意味着，很多首付三成的购房者购置的房产已成负资产。一些房价下跌较大的区域，开始出现业主“断供”现象。

　　6月25日，深圳一家银行对外界披露，泰华大厦一位贷款7成的男性业主，以供不起一套50多平方米的二手房为由要求银行收楼，成为此次“负资产”风波中首个被曝光的断供个案。一月以来，《瞭望》新闻周刊调研中遇到越来越多的案例。

　　在一家软件公司工作的陈小州去年10月在南山区“半岛城邦”楼盘买了一套121平方米的三居室住房，首付90多万元，总价310万元，每月还贷大约1.6万元左右。随着房价的下跌，目前此房产价值在210万元左右，缩水100来万元，已是负资产。

　　陈小州说，他把房子出租每月可以收取0.9万元的租金，但与高额的月还贷额相比，越来越难以承受。现在他对于银行的还贷是时断时续，属于观望期。据他了解，目前大约有50名“半岛城邦”的业主每月不还房贷。

　　据本刊记者了解，深圳房价下降较大的一些区域的楼盘，都出现过业主不还贷现象。这些业主还贷时断时续，相关银行担心形成呆账坏账，也不愿催促得太紧。如果业主大量选择“断供”，将给银行带来很大压力。近日，央行发布《2007中国区域金融运行报告》时已预警，特别提出对深圳去年4月至7月发放的个人住房贷款予以关注。

　　除了深圳，穗、京、沪、渝等地的房市也不景气，虽然房价没有大幅走跌，但是交易量明显减少。数据显示，今年1～6月，全国大多数城市楼盘成交量已经出现了“腰斩”。以上海为例，今年上半年月均成交面积同比下跌50%。而且，随着国家对房地产市场各项调控政策的落实，房地产市场已经出现较为明显的调整态势，房价“只涨不跌”的现象出现逆转迹象。

　　与此同时，股市“负资产”现象更为明显。统计数据显示，截至2008年6月19日，沪深两市总市值17.8万亿元，比2007年10月的28万亿减少10万亿，加上此间增加8700亿股新股约5万多亿元市值损失，2007年10月以来，中国股市总市值损失15万亿元，其中流通市值损失5万亿。

　　这些情况成为“负资产”风险浮现的大背景。

　　“负资产”现象未成规模

　　不过，尽管目前国内热议“负资产”，《瞭望》新闻周刊从监管机构了解到，“负资产”现象还未形成规模，“目前风险处在可控范围。”比如，针对外界“深圳房贷坏账超千亿元”的说法，深圳银监局表示，深圳银行包括房贷在内的全部坏账余额估计不到1000亿元，其中开发贷款的坏账率目前低于全国平均水平。

　　根据人民银行深圳中心支行发布的消息，到今年3月末，深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元。房贷不良率为0.58%，比去年末仅上升了0.04个百分点。

　　“中国目前不可能出现大规模的负资产家庭。”中国社科院金融研究所研究员易宪容近日分析说，从目前中国的住房按揭管理制度来看，个人住房按揭贷款的首付比重在30%以上，而根据国家统计局6月份最新数据，国内房地产市场的价格，不仅没有下跌，反之还在上涨，尽管涨幅回落。因此，从总体上来讲，中国目前出现大规模负资产家庭的条件还不具备。

　　有专家也指出，“中国房价整体下跌30%的可能性极小，像深圳这样较大下跌幅度的城市目前是极个别现象，所以绝大多数房子都不会沦为负资产，大规模‘断供’也不可能发生。”特别考虑到国人往往将房子作为安身立命的寄托，即使成为负资产，多数人也不会选择“断供”。事实上，在1997年亚洲金融危机中，香港逾10万负资产家庭中，真正“断供”的很少。

　　采访中，李瑛也告诉本刊记者，“不是万不得已，我并不愿意选择不还贷，因为这意味着以后我的信用记录会留下污点，无法享受银行的贷款业务，甚至连信用卡都办不了。”如果银行起诉，她只能辞职回家。

　　据本刊记者了解，业主不还贷主要有三种情况：一是有些高位入市但目前又未收楼的业主想通过不还贷逼迫银行向开发商施压，希望后者能够给予他们补偿；二是炒房者不堪多套住房的利息重压，被迫放弃保值增值条件不太好的房产；三是业主觉得确实房子价钱跌得太多，物无所值，主动放弃房产。这当中，第一种、第二种情况是主流。

　　就此，长城证券行业分析师刘昆认为，负资产对于自住购房者而言，主要是一种心理概念，因为不管是涨是跌影响都不大，“负资产真正影响的是那些有多套住房的炒房者，他们不堪利息重负才可能不还贷。”

　　而且，目前形成的“负资产”议题，易宪容认为不排除有开发商出于以此“威胁政府松动现行的货币政策”的目的。中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军也担心，“开发商的贷款数额远大于购房者贷款，个别房地产商还存在假按揭现象，随着市场降温，一旦楼盘无法及时出售实现资金回笼，开发商更有可能出现资金链断裂导致坏账的情况。”

　　风险仍需警惕

　　尽管大规模的负资产和“断供”现象并未出现，但这并不意味着没有风险。深圳大学国际金融研究所所长国世平对本刊记者说，国内银行在住房贷款方面呆账坏账情况不算太坏，这主要是与美国次贷相比，“中国的住房贷款主要是给优质客户，也就是说，国内购房者的经济条件和还款能力都比次贷客户高，所以还没有出现大问题。但这不等于银行违规放贷没有风险。如果房价继续下调，今年下半年或明年将迎来客户违约高峰。”

　　事实上，由于去年按揭房贷市场火爆，一些银行放松房贷的执行标准，向一些不合规定的购房者贷款，放大了风险。李瑛告诉本刊记者，“当时买房时，交纳的是一成首付，另外一成由开发商垫付，银行很快就批下按揭，完全没有质疑。”今年5月，深圳银监局根据反映的问题，一成首付的行为才被叫停。

　　据本刊记者了解，尽管国家三令五申，要求银行严格执行相关房贷政策，但一些银行还是违规操作。深圳市宝安区新安湖业主钟先生向本刊记者介绍说，“今年2月我买了这套118平方米的住房，按照规定要交3成首付，我告诉中介自己的经济能力只能支撑首付2.5成，结果银行也照常批下来了。”

　　对此，深圳市社科院城市营运中心主任高海燕告诉本刊记者，“在当前楼市持续调整的情况下，银行应当严格遵循国家二套住房房贷等政策，以减少风险，保证房贷资金安全。对于那些违规放贷的银行，监管部门应加大查处力度。”