上海房产中介成交量锐减 年底可能大规模关铺

　　成交锐减店铺亏本转让 沪房产中介年底或大规模关铺

　　“楼市冷暖，中介先知”，上海楼市的持续低迷，让房屋中介行业在盛夏时节迎来了“寒冬”。记者在采访中了解到，依照目前的宏观政策态势和市场观望氛围，今年年底上海房屋中介行业可能迎来2005年以来的第三次行业“关门潮”。

　　物业顾问收入打对折

　　昨天上午在长寿路武宁南路口的一家中介门店内，记者看到十多个物业顾问坐在店内无所事事。借询问附近“苏堤春晓”楼盘销售情况的名义，记者和一名姓吴的中介小姐攀谈起来。“现在生意难做，不要说成交了，近一个星期来看房的人都很少，只有少数要租房的客户。”

　　据了解，沪上中介行业物业顾问的收入通常是“底薪加提成”，底薪为1100元至1400元；提成根据中介公司所收的2％佣金中的10％提取。如果佣金超过一定额度，提成比例会有所增加。吴小姐告诉记者：“去年这个时候，我一个月成交了11套房子，拿到了1万多，而这个月到现在才开了两单，收入刚刚2000元出头。”

　　在采访中记者发现，中介行业从业人员的收入下降已成定局，但幅度比起吴小姐要小一些，基本上是打了“对折”。一家中介公司的高层告诉记者，从业人员有一半是外地来上海的，这一部分人在上海的生活开销比较大，因此一旦收入下降幅度较大的话转行很多。

　　门店“转让潮”涌动

　　在Google网络搜索引擎中，记者找到了20多万条上海中介门店转让的信息。点入后发现，为了转让店铺，不少中介除了愿意出借中介经纪人执照外，店里的一切办公设备也一并送上。例如一家位于黄浦区将近20平方米的门面，以1.8万元的价格全面转让，这仅相当于其鼎盛时期四分之一的价格。

　　在徐家汇南丹路的“中介街”上，有多家中介不但在网上发布转让广告，而且已在玻璃门上张贴了“转让”启事。这些店铺多为一些非品牌的小中介，形式上为“夫妻老婆店”，而经营管理严格的品牌中介相对较少。一家小中介的店员说：“我就住在后面的小区里，原来做做自己小区里的生意就能活，现在小区里没生意，出去开拓人手又不够，只能转让了。”

　　根据业内人士估计，一家中介门店每个月至少要成交5套房源或者有600万元的成交量才能保本，对于一些采取直营模式的大中介公司或许可以“拆东墙补西墙”，但许多加盟店或者“夫妻老婆店”就难以维系了。

　　年底或大规模关铺

　　今年原本是房产经纪行业的扩张年，根据沪上一些大型房产经纪公司的规划，中原地产计划3年内新开250家新店、21世纪不动产今年计划在上海区域新开40家门店、合富置业计划拓展50余家新店。但现在看来，沪上的房产经纪公司几乎全部没有实现半年的扩张目标。

　　中原地产董事总经理谭百强在接受记者采访时表示，“去年我们制订计划时，预计2008年上海二手房成交量应该与2007年基本持平，也就是在1700万平方米左右；但今年上半年，上海的二手房成交量仅为600万平方米。企业最怕的就是资金链断裂，绝不会在入不敷出的情况下盲目开店。”

　　沪上其他一些品牌中介公司也纷纷表示，今年上半年经营能持平已经很不错了。但如果这样的情况再持续三个月，业内就会有部分同行退出市场。在上海楼市历史上，曾经发生过两次“关门潮”。一次是2005年，当初淘汰的是一批没有竞争能力的；第二次是去年底，当初由于银行银根紧缩，导致像“创辉”这样的盲目扩张企业“崩盘”。而第三次“关门潮”据业内人士预测，有可能会在今年底，“一些企业觉得生意难做，没有什么利润了，所以会退出。时间上会是在年底，因为来年的1、2月份通常是生意最淡的。”

　　记者调查

　　市场变化勒紧中介裤腰带

　　记者在采访中发现，造成上海房屋中介行业的低迷状态，最根本的原因是购房者的心理预期发生了改变。除此之外，市场的变化也让原来规模化经营的中介不得不放慢脚步，勒紧裤腰带过活。

　　除了成交量什么都在涨

　　根据中原地产、合富置业等多家房产经纪公司的统计，今年上半年，各大房产经纪公司的成交量均环比下降了20%到30%，与此同时，各家公司佣金收入也同步锐减。去年的这个时候，上海中原每个月大概1300套的成交，今年每个月只有1000套都不到，但是分行的数量比去年多了不少。

　　据专家介绍，今年是对中介冲击很大的一年。今年很多同行开始给外来员工买养老保险，交三金。今年外资的税率优惠也削弱了，企业内部成本、人工都在涨，唯一不涨的就是成交量。这也是许多中介难以生存的一大原因。

　　工商严把中介扩张关

　　今年上半年，上海各区都加强了对房产经纪公司的审批，新开门店和公司很难拿到执照。与国内企业相比，外资房产经纪企业的扩张更难，包括汉宇、信义在内的多家外资房产经纪公司的进一步投资申请均遭拒绝。汉宇的一位高层说：“今年我们原本打算开6家新店的，但是到目前为止，一张执照都没有拿到。”

　　不仅开新店难，房产经纪公司转让也很难。一家内资房产经纪公司的相关人士向记者透露，由于开新店难度大，公司原本计划收购几家小型房产经纪公司，然后变更一下营业执照，但是转让手续同样受阻。据业内人士透露，今年初开始，上海工商管理部门对新设房产中介、存量中介公司增资或股份转让“一律从严”。从严之后，让一向以规模化经营的中介行业变得很不适应。一些中介要调整门店布局、合理扩张的想法也一同被打压。

　　资金交易严加监管

　　“最近一段时间以来，上海市多个区的房地产交易中心引进专业的估价公司重新对交易房源进行估价，并比对买卖合同上所显示的交易价格，以此来判断交易双方是否有‘做低合同价格’的嫌疑。”业内人士表示，“游戏规则”的逐步完善也让中介行业深受影响。

　　所谓“做低合同价”，即平时常说的“黑白合同”或“鸳鸯合同”，是指在签约与过户的时候，买卖双方分别签署两个成交价格不同的合同，是一种逃税路径。一直以来，这作为一种潜规则促进着二手房的交易。

　　“新增加‘询价’过程后，买家和卖家所应该交纳的营业税、个税、土地增值税等税费将难以逃避，成交成本比之前增加不少。”上海中原副总经理陈宇珏表示，中介行瞒天过海的做法将走向没落，但大量的二手房买卖交易也将不可避免地受到影响。

　　品牌中介逆境求稳

　　在这个“关不得也开不得”的市场环境下，给持续发展了数十年的上海中介行业提出了新课题。记者从中原、信义和汉宇等沪上知名中介公司了解到，目前中介公司的经营策略开始从原本的“扩张做大”转变为稳健经营，以迎接行业“冬天”的到来。

　　刚刚在年初完成扩张的上海中原，目前有宝原和中原两个品牌。公司负责人表示，目前他们不会主动关闭门店，还是以稳健的策略为主。“中介这个市场，如果退出去了，再进来的门槛就会越来越高，所以我们轻易不会关店。”

　　台湾信义房产却在日前正式更名为“信义房屋”，并斥资1000万美元全面启动旗下所有门店形象换装工程。“此次信义花大成本为企业换装，并且将信义定位在‘精致中介’，就是希望在市场低迷之际做好准备，一旦市场有起色就能马上重整旗鼓，开展扩张计划。”信义企业集团中国管理处总经理周庄云表示，此次更名换装，是为了实现信义品牌全球化目标，与台湾及国外信义门店实现形象一致。目前，上海信义门店已达到44家，大陆及台湾地区门店总数超过300家；计划未来五年内信义全球门店数量将超过1000家，其中中国市场门店数将达到700家以上。

　　同样逆势谋求发展的还有汉宇地产。记者从汉宇地产董事总经理施宏睿处获悉，汉宇地产已于今年7月1日成立旗下专注于一手楼盘营销代理的子品牌“睿策营销”，并已承接了丽水豪庭、云顶别墅、伊莎士花园等楼盘的独家代理。中原（中国）、汉宇地产、21世纪不动产、易居臣信等多家大型连锁中介的负责人均向记者表示，目前扩张门店已不是企业首要的发展目标，练好内功、逆势求稳才是企业度过市场危机的正道。