房价与地价的博弈

　　翟宇

　　当房价上涨时，开发商总说，房价与土地成本无关；当地价上涨时，开发商们又说，房价都涨得那么高了，所以这个地价还是合理的。

　　当上海志峰企业将上海长风地块“吐”出来时，不知道他们是否还觉得当初拿地的价格合理？即便是与政府部门友好协商退地的另一集团，是否在内心深处仍认定去年这幅创下单价最高的地块如今仍是物有所值？

　　房价与地价之间的关系，一直都存在争议。

这其实并不奇怪，房价的涨跌基本由市场决定，但影响地价的因素，房价并非关键。作为房地产开发的主要生产资料，同时是市场供应的重要影响因素，土地供应紧缺使地价一直处于只涨不跌的态势，而土地供应的紧缺，除了我国土地资源有限的理由外，还有更多的非市场因素。

　　不过，房价与地价在市场处于上涨通道时，相互之间的推波助澜作用是不可忽视的。去年大热的上海新江湾城板块，就是因为绿城中国（03900.HK）以出乎市场预料的12500元/平方米的楼面价拿下D3地块后，由合生创展（00754.HK）开发的新江湾城1号，售价亦水涨船高，由最初开盘时的接近成本价9000多元/平方米，涨至21000~23000元/平方米左右。

　　随后，受到新加坡仁恒置地以创纪录高价20000元/平方米获得D3地块的消息刺激，新江湾城1号的售价去年底时，最高达25000元/平方米，两年内该楼盘售价翻了一番还多。不过，涨得快也跌得快。

　　刚进入2008年时，新江湾城1号新推出的一批房源，价格仅21000元/平方米，跌幅达16%。另据了解，前段时间新江湾城1号推出一批特价房源，最低售价仅16000元/平方米，较该楼盘的历史最高价下跌36%。即便按目前该楼盘的最低价18000元/平方米计算，跌幅也高达28%。而这一价格，已低于新加坡仁恒集团拿下D3地块时的20000元/平方米，上演“面粉贵过面包”的一幕。

　　事实上，新江湾城的房价与地价的走势，即使放在全国，仍具有一定的代表性。早在合生创展以5000多元/平方米拿下该区域第一幅土地后不久，上海楼市就经历了宏观调控后的第一次调整，合生创展一度因为该幅地块的价格太高而要求分期支付地价。但几个月后上海楼市的复苏使该楼盘价格一路攀升。

　　借此升势，新江湾城第二幅住宅用地推向市场，楼面价创下近7000元/平方米的新高。一年后的2007年，在楼市强劲反弹的局势下，新江湾城推出的D1和D3地块又毫无悬念地创下楼面价的新高。

　　如果将其间新江湾城的房价与地价进行对比，可以发现，两者仅仅在上涨时同步，或者地价的上涨先于房价，但是在下跌时并不同步，或者说，在房价下跌时，地价从未下跌。从土地招拍挂制度实施至今的经验看，到目前为止，当出让的土地无人竞价时，只有流标的可能，但极少出现将土地价格调低后出让的情况。

　　从相关部门的推地节奏亦可以看出，他们只会选择市场好的时候才会将优质地块推出，当市场走弱时，即使相关部门曾经拟订在这一时期推地，这一计划仍会因市场情况被推迟。这一“潜规则”在全国大多数城市通行。出于土地收入对当地财政收入巨大贡献的考虑，各地方的相关部门都不会选择在市场低迷的时候大量推地，尤其是住宅用地。即使是流标的地块，再次出让时，亦很难出现下调底价的情况。

　　因此，在市场低迷时，开发商虽说能“捡到便宜”，但推出的大多是位于城市郊区甚至远郊的地块，因此这种“便宜”对开发商来说吸引力并不大。真正具有“含金量”的地块，大多会被放在市场情况良好的时期推出，使地块的“价值”得到最大的发挥。这也是地价只涨不跌的“秘密”所在。

　　因此，关于房价与地价的关系，开发商们的说法不无道理。但是，撇除他们无法控制的因素，开发商也在用行动来表达自己的态度——退地。虽然在房价下跌时，他们无法使地价也随之下降，但是将那些在自己冲动之下高价获得的土地退掉，至少说明他们对当时的地价并不认同。